אליעזר פישמן: "בועת הנדל"ן תתפוצץ, לא יודע מתי אבל לא ב-6 השנים הקרובות"

"קק"ל נדחפת החוצה על ידי שר השיכון מתוך מחשבה שזה ייצור תחרות. אני אומר בפה מלא שהתבקשתי לבנות תוכנית להפרדה ואנחנו מחפשים מודלים של פיצולים. בזמן הקצר זה יגרום להגברת חוסר הוודאות ואני אומר את זה חד משמעית, ירידת מחירים בעקבות המהלך הזה לא תתבצע". כך אמר אלכס חפץ, מנכ"ל הימנותא, מכלול המקרקעין בקק"ל, בכנס הנדל"ן השנתי של ארנסט יאנג בשיתוף משרד עו"ד שטיינמץ הרינג גורמן שנערך היום (ב'). "אני לא מאיים", הוא הוסיף, "אנחנו גוף שמחזיק בזכויות במקרקעין, אבל אנחנו מדברים על נושא שהוא הרבה מעבר לבירוקרטיה. השילטון חייב להתערב היכן שיש כשל שוק".

חפץ הוסיף כי "הם (השלטון, ד"ל) מתערבים במקומות שבהם אין כשל שוק והיכן שיש כשל שוק - הם לא מתערבים. אנחנו משקיעים מיליארד שקל בשנה כדי לפתח את הפריפריה. אנחנו רוצים להבין את המשמעויות של איזה שחקן נוכל להיות ולאן שר השיכון דוחף אותנו. היום זה לא מנוהל בצורה יעילה וכאשר מקימים עוד ועדה ועוד רפורמה וזורקים מהרכבת את הרפורמה הקודמת לא נגיע רחוק. לנסות לתקן דברים דרך ריבית ומיסוי זה לא ילך".

אליעזר פישמן. "המחירים כאן לא סבירים" צילום: נמרוד גליקמן

היזם אליעזר פישמן התייחס למצב הנוכחי בשוק הנדל"ן והעריך כי בטווח הזמן הקרוב לא יהיו ירידות במחירי הדירות, "הבעיה שלנו היא שאין שטח, משחררים שטחים רק בסיפורים. המדינה כל הזמן מפרסמת מספרים אבל איפה משחררים שטחים? בטיזנבי! הבועה תתפוצץ, לא יודע מתי אבל לא ב-6 השנים הקרובות. הסיבה לכך היא שמה שמתכננים היום - בשוק יגמר אולי בעוד 6 שנים. בראש העין זכו במכרזים לפני 3 שנים. בנו שם דירה? המחירים כאן לא סבירים, אין על זה ויכוח בכלל. אני אכנס לעסקאות חדשות בשוליים, אני רק מוכר עכשיו אם שמתם לב.

עופר קוטלר, מנכ"ל שיכון ובינוי, הסכים עם דבריו של פישמן ואמר, "בטווח הקצר לא יהיו ירידות במחירי הדירות, בטח לא בשנתיים-שלוש הקרובות. הלוואי והיו משחררים לי את הקרקעות לבנייה. אני תקוע עם אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ שאם היו משחררים לי אותן, הייתי מרוויח הרבה יותר כסף. אנחנו תקועים ב-1,001 מחסומים בדרך.

קלרה צברגל, ראש מערך הנדל"ן בבנק הפועלים, התייחסה לנושא המימון ואמרה, "אנחנו דווקא מממנים דירות למגורים, אנחנו מאמינים בשוק המקומי וממשיכים לממן. עשינו עסקאות סינדיקציה של מגורים כדי להרחיב את היכולת שלנו לממן דירות למגורים. במודלים שלנו אנחנו תמיד בודקים אפשרות לירידות מחירים". היא הוסיפה כי "אם מחצית מהדירות נמכרו, אז הסיכון הוא שונה. אני לא רואה חסם מימוני במערכת הבנקאית. רואים פחות ווליום של עסקאות, כיוון שמרבית הקרקעות שיוצאות הן לא באזורי ביקוש ובקרקעות פרטיות המחירים גבוהים, ויש לא מעט יזמים שחוששים מכך".

צברגל עוד אמרה כי "יש בעיה עם זוגות צעירים שמתקשים לגייס 30% מההון העצמי. הבנקים בישראל לא לוקחים את הסיכון עם הזוגות האלה. אנחנו לא מעלים את המחירים של האשראי למשכנתאות, למרות שאומרים שאנחנו לא מתמחרים נכון את הסיכונים בשוק. אנחנו לא שולטים בהתחלות הבנייה, יש גם בנקים בינוניים ולא הייתי מזלזלת בהם. לאחרונה אנחנו רואים שהמוסדיים נכנסים לענף בחו"ל ולדעתי לא ירחק היום שהם ישקיעו גם בארץ".

דרור נגל, מנכ"ל אזורים, סיכם את המצב הנוכחי בענף ואמר, "מה שקורה היום זה בעיקר בילבול שגורם לאי ודאות בטווח הקצר. כרגע אנחנו לא רואים שקורה משהו, מדובר בתהליכים ארוכי טווח. לשר השיכון יש נכונות לטפל במצוקה שקיימת, הוא ביקש שנביא לו 'פלונטרים' והוא ישחרר אותם, אבל אין סינכרון בינו לבין שר האוצר למשל. צריך גוף אחד שלוקח את העניינים לידיים ולטפל בדברים. לגבי המתרחש באתרים, אנשים מגיעים לרכוש דירות אחרי שקיבלו משכנתא והלוואות מהמשפחה".

"אנחנו משלמים "שוחד" כדי שהעיריות יסכימו להיתרי בנייה"

לגבי החסמים בענף אמר פישמן, "אין בישראל בעיה של קרקע אלא יש לנו בעיה עם העיריות, מסים ומטלות ציבוריות. יש לי קרקעות שהתחלתי לטפל בהן לפני 11 שנה ואולי עוד 3 שנים נוכל לבנות עליהן. העסק מקולקל מהיסוד. מה זה משנה אם זו אדמת מינהל או אדמת קק"ל? עד היום חשבתי שזה אותו הדבר. הרי הם לא קבעו אם להוציא את הקרקע לבנייה או לא".

"הבעיה לא במינהל, אלא בעיריות. הם אלה שקובעים האם לתת היתר בנייה או לא. יש "שוחד" בתחום הזה. אני זוכר את הפעם הראשונה שביקשו מאיתנו "שוחד" בראש העין כדי לאפשר לנו בנייה באזור התעשיה כאשר ראש העיר ביקש מאיתנו לבצע מטלות כדי לבנות שם. זה קורה בכל תוכנית וכל הזמן, אנחנו משלמים "שוחד" כדי שהעירייות יסכימו, זה מעלה את המחירים בצורה בלתי רגילה".

חלק גדול מהתשלומים שעוברים היום הם לרשויות. אנחנו מייקרים את יחידות הדיור כל הזמן. תוספת של אחוז במע"מ הורידה את המחיר? יש אינפלציה של הוצאות, המדינה סוחטת את הלימון הזה עד הקצה. היא מקבלת 15-20 מיליון שקל מהענף והיא לא תוותר על זה. המדינה מספרת לנו סיפורי אגדות. לפעמים משעמם לי ואני הולך למשרד המכירות בצור יצחק, אני רואה שם זוג עם שני ההורים, מי שמשלם זה ההורים. אם הם מתים לאט הם עושים לילדים בעיה, אם הם היו מתים בגיל 65 הירושה הייתה עוברת מהר".

בנוגע לשוק הדירות להשכרה אמרה דנה עזריאלי, "בארה"ב אין את התרבות שחייבים לרכוש דירה כמו כאן ומתגוררים שנים בשכירות. אני חושבת שאלה דברים שחיוניים כאן". קוטלר: "אפשר לעשות שינוי עם אומץ ניהולי. אפשר לבנות אלפי דירות להשכרה בהחלטה ניהולית. אפשר להוציא מכרזים כמו שהיו ברעננה ולבנות דירות להשכרה. אפשר גם לבנות 5,000-6,000 חדרי מעונות לסטודנטים שגם את זה ניתן לבנות בתוך שנתיים שלוש, חוסר בעובדים זרים מייקר את הבנייה. צריך לקבל את ההחלטות ואלה דברים ברי ביצוע".

פישמן הוסיף: "אם הייתי יכול להחליט, הייתי קובע ש-5% מכל בנין יהיו דירות להשכרה, כדי לא ליצור גטאות של דיירים בשכירות".