הביקוש לדירות ממשיך לעלות בעוד שהמלאי הולך ואוזל

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בראשית השבוע על שוק הנדל"ן היה מצופה לספר את הסיפור של חודש מאי האחרון ואת ההסתערות על הדירות רגע לפני עליית המע"מ. אלא שעיון בנתונים מגלה תמונה גדולה יותר ועגומה הרבה יותר, שצריכה להדיר שינה מעיני קובעי המדיניות בתחום הדיור. מהנתונים עולה כי בעיית שוק הדיור הביקושים לדירות ממשיכים לנסוק ואילו המלאים הולכים ואוזלים, מה שמוביל לתוצאה הבלתי נמנעת של עלייה מתמדת במחירים.

כך למשל, מלאי הדירות החדשות למכירה ירד ב־5.4% מסוף מאי 2012 עד מאי 2013 ל־20,984. במילים אחרות: הקבלנים יכולים להציע לציבור מספר דירות הנמוך ב־1,200 מזה שהיה ברשותם לפני שנה.מגמת הירידה במלאי בשנה החולפת עומדת בניגוד גמור למספר הדירות שנמכרו, שזינק ב־29% ממאי 2012 למאי 2013: במאי אשתקד נמכרו 1,820 דירות, לעומת 2,346 במאי השנה. כך על פי נתוני הלמ"ס.

אם מכניסים לשקלול גם את שוק הדירות הישנות וגם את שוק הדירות החדשות עולה תמונה עגומה, שלפיה יש כיום מחסור חמור של 101 אלף יחידות דיור בישראל. לפי נתונים שפרסם לאחרונה משרד הבינוי והשיכון, ב־2012 כמות משקי הבית בישראל היתה 2.47 מיליון ועלתה על מלאי הדירות, שהסתכם ב־2.36 מיליון. בשנת 2008 הפער בין משקי הבית למלאי הדירות היה 82.5 אלף, כך שהמחסור מתרחב. בשנת 1995, לעומת זאת, היה בשוק מלאי עודף של כמעט 50 אלף דירות.

בניגוד למגמת הירידה במלאים עלה הביקוש לדירות ב־6% בשנה החולפת. הביקוש לדירות - נתון הכולל הן דירות שנמכרו והן דירות שהוחל בבנייתן ללא כוונת מכירה (בנה ביתך, קבוצות רכישה וכיו"ב) - הסתכם במאי השנה ב־3,441 דירות, לעומת 3,232 במאי אשתקד. הביקוש השנתי לדירות חדשות בישראל נע סביב כ־40 אלף יחידות דיור בשנים האחרונות, בעיקר מצד משקי בית חדשים (זוגות שנישאו) ומצד משקי בית שהתפצלו לשניים עקב גירושין. נתון זה מצוי במגמת גדילה: מ־2011 ל־2012 נרשמה עלייה של 3.5% בביקוש, מ־39,334 יחידות דיור ל־40,732 יחידות דיור, לפי נתוני הלמ"ס.

למצפים כי הישועה תגיעה מתוכנית הממשל לדיור בר־השגה מומלץ להנמיך ציפיות, שכן 5,000 הדירות שיוצעו למכירה במסגרת תוכנית הממשלה לדיור בר־השגה - שהקריטריונים שלו נקבעו בראשית השבוע - הם טיפה בים המחסור: בישראל נרכשות בכל שנה כ־100 אלף דירות (חדשות ויד שניה), כך שהדירות המוזלות יהוו 5% בלבד משוק הנדל"ן למגורים.

מלבד התוכנית לדיור בר־השגה, אישר בחודש שעבר קבינט הדיור בראשות שר האוצר יאיר לפיד תוכנית להגברת התכנון והשיווק של קרקעות למגורים. היעד הוא בניית 80 אלף יחידות דיור עד סוף 2014. בשנים האחרונות אושרו תוכניות להקמת 25 אלף דירות בשנה בממוצע, כך שגלגלי התכנון יצטרכו לפעול ביתר שאת כדי להגיע ליעד המבוקש.

שר השיכון אורי אריאל צילום: אביגיל עוזי

יעד שיווק הקרקעות למגורים של הממשלה הנוכחית הוא 25 אלף בשנה. הממשלה מצפה ששיווק האדמות והבנייה על קרקעות פרטיות יביאו להתחלות בנייה של כ־50 אלף דירות בשנה, ואלה יענו על ביקוש של כ־45–50 אלף דירות חדשות בשנה (תחזית הגבוהה מהביקוש כיום).

לאור זאת עולה השאלה: כמה קרקעות באמת זמינות לשיווק מיידי. בתוכנית הדיור הממשלתית מזהירה הממשלה כי "כדי להבטיח את מלאי השיווקים העתידי נדרש מלאי תכנוני גדול". הממוצע השנתי של שיווק קרקעות בשנים 2005–2012 היה 18 אלף יחידות דיור בשנה, כך שכדי לעמוד ביעד שקבעה לעצמה הממשלה על מנגנוני השיווק להיערך, ובמהירות, להסרת חסמים ולהגדלת המלאי לשיווק בשיעור דמיוני של 39%. משימה לא פשוטה בהתחשב במצב השוק.

בינתיים מחירי הדירות ממשיכים לעלות: על פי נתוני הלמ"ס, מאז תחילת הקדנציה של ממשלת נתניהו הקודמת עלו מחירי הדירות בכ־33%, מכ־900 אלף שקל בממוצע ב־2009 ל־1.2 מיליון שקל בממוצע בתחילת 2013. ואם נבקש להשלים את סדרת הנתונים העגומה, אז מבט על היקף התחלות הבנייה מגלה כי התחלות הבנייה צנחו ב־8%, מ־11,210 דירות ברבעון האחרון של 2012 ל־10,304 ברבעון הראשון של 2013. גם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מצטיירת מגמה של קיטון בהתחלות הבנייה, ושיעורו 3.4%. הירידה בהתחלות הבניה מעידה על התדלדלות גם במלאי העתידי והמשך הפער בין הביקוש לבין ההיצע.