"שוק המשרדים יציב אך אין לו תקווה"

"שוק המשרדים מצליח לשמור על חוסן מפתיע בהתחשב בקיפאון היחסי שבו נמצאת הפעילות העסקית. אולם בתרחיש של בעיות כלכליות, חוסר צמיחה וחוסר פיתוח עסקי של גופים גדולים, מגמות המרחפות מעל ראשנו כל העת, ההשפעה על שוק המשרדים תבוא לידי ביטוי באופן כמעט מיידי. אם מביאים בחשבון את כל המשתנים הללו, לא ניתן לתת לשוק הרבה תקוות", כך אומר ל"כלכליסט" ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, בהתייחסו לסקר שערכה החברה בנוגע לנדל"ן המניב בסיום הרבעון השני של 2013.

ירידה בהרצליה

הסקר בחן אזורי תעסוקה בעשר ערים מרכזיות ועולה ממנו כי רמת התפוסה הממוצעת בשוק המשרדים הסתכמה ב־90%, ירידה של 0.5% ביחס לרבעון הקודם. הרצליה בלטה עם ירידה של 5.5% בתפוסה. ברמות שכר הדירה נרשם רבעון שלישי ברציפות של יציבות במחירים - 67 שקל למ"ר לחודש. כמו כן, נרשמה ברבעון ירידה קלה בשקלול האיתנות הפיננסית של שוק המשרדים, רבעון חמישי ברציפות שבה נרשמת ירידה. ירידה זו מקורה בהיצע הגדל של שטחי המשרדים והיא מתייחסת בעיקר לדמי שכירות ותפוסה.

בנייני משרדים בתל אביב צילום: shutterstock

במהלך השנה האחרונה עיקר הפעילות בשוק זה התאפיינה בעזיבתם של כמה גופים גדולים היושבים בתל אביב למעגלים רחוקים יותר כמו פתח תקווה ובני ברק. מדובר בגופים אשר ביקשו להוזיל את עלויות שכר הדירה תוך שדרוג רמת המשרדים. על אף הפעילות העסקית שמהלכים אלו יצרו, הם לא הביאו להקטנה בהיקף היצע השטחים הכולל. "רוב העסקאות שנעשו בחצי השנה האחרונה הן כאלה שבהן חברות שיפרו את המשרדים שלהן לצד השגת התייעלות. אם כלל החליטה לפנות את המשרדים בתל אביב כדי לשפר מבנה ארגוני, חלק מהמהלך היה שכירת משרדים חדשים במגדל עתידים", אומר מוקמל. ההתייעלות הושגה כתוצאה מריכוז המטה תחת קורת גג אחת (כלל התנהלה קודם לכן ב־12 מבנים שונים). כמו כן, מכיוון שמרבית המבנים של כלל ממוקמים באזורי ביקוש בתל אביב שבהם דמי השכירות עומדים על 70–100 שקל למ"ר, ההערכה היא כי דמי השכירות שישלמו, אשר עומדים על כ־40 שקל למ"ר ברמת מעטפת, ייצרו לחברה רווח משמעותי.

עסקה בולטת נוספת שמציינים במאן נכסים בהקשר זה היא מעבר משרדיה של אקסלנס נשואה מאזור הבורסה ברמת גן אל מגדל אמות פלטינום שבפתח תקווה. ברמת גן שכרה אקסלנס כ־6,000 מ"ר בדמי שכירות של כ־90 שקל למ"ר בשער העיר ואילו בבית אמות בפתח תקווה דמי השכירות עומדים על כ־50 שקל ברמת מעטפת וכ־65 שקל ברמת גמר.

דוגמה נוספת היא של מיטב ודש, שהחליטו על מעבר לבניין משותף בעקבות המיזוג ביניהן. שתי החברות שכנו קודם לכן בבניינים יקרים (מיטב במגדל המוזיאון ודש במגדל פלטינום ברחוב הארבעה) שבהם דמי השכירות חוצים את קו ה־100 שקל למ"ר, ואילו במגדל צ'מפיון שאליו הן עוברות משלמים בממוצע ברמת מעטפת 47–50 שקל למ"ר.

לפי מוקמל, מעברי חברות בהיקפים כאלה אינם יכולים להתבצע מבלי שיטמנו בחובם חיסכון משמעותי. "כל מי שעוזב את תל אביב חייב שלפניו תעמוד אופציה לחיסכון של לפחות 25%. כלומר, אם אני משלם 100 שקל למ"ר אני צריך לשלם לפחות 75 שקל למ"ר, מכיוון שיש עלויות במעבר. בלי החיסכון הזה המעבר לא יקרה". בנוגע לשטחים שהתפנו להשכרה בעקבות אותם מעברים הוא אומר, "אני לא בטוח שהם יושכרו בקלות, נשאלת השאלה מה יהיה מחיר השכירות שיציעו עבורם".

"הכוח בידי השוכרים"

לפי מוקמל, במקרים מסוימים חברות כאלה, שנחשבות לשוכר איכותי ששוכר קומות רבות לתקופה ארוכה, ישיגו מחירים נוחים יותר ממחיר השוק וכן הטבות רבות שנוגעות בין היתר לתשלומים ומקומות חניה, שחברה קטנה יותר לא היתה מקבלת. לכן, לדבריו, כיום כאשר קיים היצע ובעלי המגדלים רוצים להשכיר, הכוח נמצא בידיים של השוכרים האיכותיים. להערכתו, מעברי החברות יימשכו גם בטווח החודשים הקרובים ולמעשה כל עוד קיים היצע זול יותר במעגל השני של אזורי התעסוקה.

ג'קי מוקמל מנכ"ל קבוצת מאן נכסים צילום: אוראל כהן

התחום המסחרי ממשיך ליהנות ממגמת יציבות ברמות התפוסה ודמי השכירות אשר ממשיכים להיות גבוהים ברחבי הארץ. באזורים מסוימים נרשמו שינויים מינוריים כגון ירידה קלה בדמי השכירות בערים רעננה (7.8%–) ונתניה (5.6%–) בהשוואה לרבעון הראשון של השנה, לעומת עלייה של 7.7% שנרשמה ברמת גן.