לשחרר את הפקק בהתחדשות עירונית

ידוע כי המדינה נתנה הקלות לפרויקטים של התחדשות עירונית, ובכללן הטבות מס לדיירים (הן במישור מיסוי מקרקעין והן במישור מע"מ). אין ספק כי הטבות המס לא מוצו עד הסוף, ולדעתנו יכולה המדינה ליזום תיקונים נוספים לשיפור המצב הקיים והמרצת השוק.

תמ"א 38 בראשון לציון (ארכיון) צילום: עמית שעל

אחד האפיקים שבהם המדינה טרם פעלה הוא האפיק המימוני (שוק חוץ־בנקאי). אין זה סוד כי פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים עתירי מימון, וכי הבנקים המסחריים מציבים קשיים (בחלקם מוצדקים) בפני יזמים המתכננים לבצע פרויקטים כאלה. כדי להתגבר על קשיים אלו, מתפתח בשוק בעת האחרונה אפיק של הלוואות מאנשים פרטיים ובעלי הון ליזמי פרויקטים של התחדשות עירונית.

המלווים הללו מוכנים להעמיד מימון ליזמים, בין שבמישרין ובין שדרך התאגדות כקרנות נדל"ן. מימון זה הוא החמצן של הפרויקטים, והוא יאפשר את הוצאתם לפועל של פרויקטים רבים אשר ביצועם כלכלי ומשתלם לכל (הן לדיירים, הן ליזמים והן למדינה), אך קשיי המימון עוצרים בעדם. כנגד העמדת ההון צפויים המלווים לגבות תשואה קבועה על ההון. כמו כן, ובשל נטילת סיכונים מסוימים בעסקה, עשויים המלווים לדרוש מנגנון אפסייד נוסף כתלות ברווחיות הפרויקט בפועל בעיני היזם, וזאת בעיקר במקרים שבהם המלווים מאוגדים יחדיו תחת מטריה אחת ומפעילים מנגנוני פיקוח ובקרה על היזם. בעסקאות מעין אלה מקבל המלווה פיצוי הולם על הסיכון שנטל (בהשוואה לפיקדון בבנק) ואילו היזם מוכן להקריב חלק מרווחיות הפרויקט, שכן ללא המימון הפרויקט כלל לא היה יוצא לפועל.

אולם נכון להיום אין למנגנונים אלה הסדרה מיוחדת ומפורשת בדיני המס, דבר שעלול למנוע משקיעים מכניסה להשקעות אלו מחשש כי המיסוי שיידרשו לשלם יהיה גבוה משמעותית מהשקעות פסיביות אחרות כגון ריבית מבנק או תשואה בשוק ההון. חששות אלו גוברים ככל שמדובר בגופים מוסדיים (כגון קרנות פנסיה), בבעלי הון פרטיים וכן בתושבי חוץ.

לאור זאת וכדי לענות על צורכי השוק, נדרשת הממשלה לפעול להסדרת נושאים אלה. הסדרה כזו יכולה להיעשות על ידי אימוץ עמדה ולפיה אין להבחין בין תשואה זו לבין תשואה פסיבית אחרת ולהטיל עליה מס בשיעורים מוגבלים בידי אנשים פרטיים, ופטור ממס לגופים מוסדיים.

כמו כן, מומלץ להעניק בחקיקה פטור או הקלה לתושבי חוץ בגין ריבית זו. ככל שהון זר יזרום למדינת ישראל לעידוד פעילות זו ודחיפת הכלכלה, טוב תעשה המדינה אם תעניק להם פטורים ממס, כפי שהיא מעניקה בגין רווחי הון ואף בגין ריבית על אג"ח נסחרת בבורסה. פטורים כאלה יסייעו בהזרמת הון למדינה, בקידום הכלכלה ובהקלה על האזרח הקטן. הכל, ללא "ויתורים כואבים" על הכנסות ממסים, אלא להפך - המדינה יכולה להשתמש בהסדרה זו ולקבוע הסדרי ניכוי מס במקור שידאגו לגביית מס נאותה ומהירה.

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט