הכסף שמסתתר מתחת לבלטות
היזמים מתחרים ביניהם מי יציע מפרטים מרשימים יותר לדירות, והלקוחות כבר לא מעלים בדעתם דירה בלי תריסים חשמליים או אסלות תלויות. "כלכליסט" מגיש: איך להוריד את מחירי הדירות בעשרות אלפי שקלים
אסלות תלויות, דלתות מעוצבות, מיזוג אוויר מרכזי, תריסים חשמליים ואריחי ענק הם רק חלק מהמפרט שמציעים היזמים לרוכשי הדירות בשנים האחרונות. מדובר בפריטים שלא היו קיימים בעבר בלקסיקון של הרוכשים אך הושרשו בשוק. מספיק ביקור אחד במשרד מכירות כדי שהזוג הצעיר יעודכן במתרחש בשוק, כך שכבר בביקור במשרד המכירות הבא הוא ידקלם את כל פרטי המפרט "שמגיעים" לו. הזינוק בהיצע של פריטי הגמר בדירות הוא חלק בלתי נפרד מההתקדמות הטכנולוגית בתחום, אך לא פחות גם בשל התחרות העזה בין היזמים.
מאז 2009 מתגאות חברות רבות במפרט המפואר שהן מציעות, וכך הן מנסות לפתות את הלקוחות. הן יטענו כי רק אצלן הלקוח יקבל תריסים חשמליים בכל הדירה, את האריחים הכי גדולים או כל פריט אחר בדירה שיכול לבדל אותן לטובה מהמתחרים. המפרט המפואר כבר הספיק לגלוש ליתר השטחים בבניין - לובי בגובה של 2–3 קומות, חדר כושר, חדר דיירים וטלוויזיות במעגל סגור הם פריטים שבעבר היה מקובל לספקם רק במגדלי יוקרה, ובמהרה הגיעו גם לבנייה הרוויה. ההבדלים במפרטים בולטים במיוחד כאשר משווים את המפרט בשכונות חילוניות למפרטים של המגזר החרדי, ומגלים כי למחיר הנמוך שמציעים היזמים או העמותות החרדיות יש סיבות, חלקן טמון ברמת המפרט.
לפחות 5% בפריפריה
בכמה ניתן להפחית את מחירי הדירות? התשובה לכך אינה חד־משמעית. בעוד חלק מהגורמים בשוק סבורים כי מדובר ב־20–30 אלף שקל לכל היותר, הנתונים בשטח מצביעים על הפחתה אפשרית של 40–50 אלף שקל לדירה - גורם משמעותי ביותר כאשר מדובר על דירות באזורי פריפריה כמו באר שבע, אשקלון או חריש, שבהם מחירי הדירה הם מתחת למיליון שקל וההפחתה משקפת לפחות 5% מערך הדירה. החישובים מתייחסים בעיקר לפריטים פנימיים, אך כשמצרפים לכך את השטחים הציבוריים בבניין אשר מתחלקים על כל הדירות כמו לובי, מועדון דיירים, חדר כושר ואף סוג החיפוי של הבניין, המספרים גדלים. לפי אדריכלית הפנים אריאלה שניאור, האחראית על בניית מפרטים לחברות קבלניות רבות, אם מחברים את כלל ההבדלים בין המפרטים ניתן להגיע גם להפרשים של 100 אלף שקל לדירה.
ורד צרפתי־זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי: "למה שהקבלנים יורידו במפרט? הרוכשים השקיעו את מיטב כספם ורוצים לראות את התוצאה" צילום: אבי רוקח "עבודות הגמר בדירה מהוות בין 20% ל־25% מהעלות שלה. נכון שגם בעבודות הגמר יש אפשרות לבנות בסטנדרט גבוה או נמוך יותר. בעבר הלא רחוק ראינו דירות שבהן מחיר המטבח הסטנדרטי היה 2,000 שקל והיום המחיר עומד על 7,000 שקל. בתחום המיזוג, פעם לא היו נותנים מיזוג אוויר או שהיו מספקים תשתית הכנה, והיום נותנים מיזוג אוויר מלא בדירה. יש לזה השפעה על המחיר הסופי של הדירה", אומרת האדריכלית שרון בן שם, סמנכ"לית חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע.
לדברי בן שם, עלות בנייה ישירה של דירה היא כ־650 אלף שקל, ללא הקרקע. "אני מניחה שהעלאת רמת המפרט בתוך הדירה הוסיפה עשרות אלפי שקלים. אם מחזירים את המפרט אחורה אפשר לחסוך כסף". לפי שם טוב, ההפחתה יכולה להתבצע על ידי ריצוף של גרניט פורצלן זול יותר, אסלות פשוטות ולא תלויות, מטבח פשוט יותר וויתור על מיזוג אוויר, שהוא הפריט בעל העלות הכספית "הכבדה" ביותר כשמדובר בהוזלת סטנדרט הבנייה.
כך למשל, בין ריצוף של 60*60 לריצוף של 45*45 קיים הפרש של 15 שקל למ"ר. אם לוקחים דירה של 100 מ"ר מדובר בהפרש של 1,500 שקל. בחיפויי הקירות, אם יחזרו ל־20*20 שעולה 40 שקל למ"ר לעומת 100 שקל למ"ר ב־40*40, יש הבדל משמעותי שיחסוך לרוכש הרבה כסף. אלומיניום הוא פרמטר נוסף להוזלה: כל מנגנון של תריס חשמלי עולה לפחות 600 שקל, וויתור על תריסים אלה יכול לצמצם את ההוצאה בכ־10,000 שקל לדירה. כך גם בנוגע לדלת פלדלת: התקנת דלת זולה יותר תעלה 2,000 שקל בעוד היוקרתית תעלה 3,500 שקל. "אפשר לצמצם בדרכים נוספות כמו ויתור על שירותי אורחים, וכך להגדיל את החיסכון ב־50–100 אלף שקל לדירה, לפני השטחים הציבוריים שבהם אפשר לחסוך עוד כ־50 אלף שקל לדירה", אומרת שניאור.
מנגד, ורד צרפתי־זבולון, סמנכ"לית בחברת הבנייה שמעון צרפתי ויו"ר ארגון הקבלנים בדרום, סבורה כי החיסכון בסטנדרט הבנייה עלול להביא יותר נזק מתועלת. "הטכנולוגיה התקדמה, ולא הגיוני שנישאר עם טכנולוגיות שהיו נכונות לתקופה של לפני 10–20 שנה. בריצוף למשל מדובר בהבדל כספי זניח של 3,000–4,000 שקל לכל הדירה, ובפועל התוצאה תהיה דירה יפה או דירה בעלת מראה מזעזע. למה שהקבלנים יורידו במפרט? הרוכשים הם אנשים שהשקיעו את מיטב כספם בדירה ורוצים לראות את התוצאה בגמר, הרי אף אחד לא בודק את איכות הבלוקים או הטיח. זה נראה לי לא הגיוני. להערכתי אפשר לחסוך 20 אלף שקל, אבל התוצאה תהיה מאכזבת. אנשים רוצים דירה לעשר שנים קדימה, אז לפחות שהיא תשרת אותם ותהיה מחומרים איכותיים".
"אין אלטרנטיבה"
התשובה לשאלה מי אחראי להקפצת סטנדרט המפרט היא חד־משמעית - היזמים. ההיקף הגדול של הבנייה מתבצע בשכונות שבהן נבנות מאות או אלפי דירות בבת אחת, חלקן על ידי עשרות חברות שונות, כך שהמיקום ואלמנטים אחרים שיכולים בדרך כלל לסייע במיתוג ובשיווק הדירות אינם קיימים כמעט. מה שנותר בידי היזמים כדי לבדל את הפרויקט שלהם מזה של השכן הוא בעיקר קרב על רמות המפרט לצד מתן אפשרויות מימון. גם במקרה שבו המפרטים דומים, בחירה במפרט נמוך יותר לא נחשבה עד כה לאלטרנטיבה של היזמים להוזלת הדירה, ועדיין לא קם היזם שבחר לעשות זאת. "רמת המפרטים היא דבר שמחליט עליו היזם, וכאן אנחנו בהחלט רואים עלייה ברמת הגמר. צריך לזכור שהתחרות בשוק היא בדיוק על הנושאים האלה. זה סוג של דילמה, כי מהצד השני, כל עוד היזמים מוכרים ללא בעיה אין להם לחץ להוריד את הסטנדרט", אומרת בן שם.
האדריכלית שרון בן שם: "אם מחזירים את המפרט אחורה אפשר לחסוך, למשל, באמצעות ריצוף של גרניט פורצלן זול יותר וויתור על שירותי אורחים" לדברי שניאור, הבעיה העיקרית היא שכאשר דייר מגיע לרכוש דירה, הוא בכלל לא מקבל מהיזם אלטרנטיבה להוזיל את הדירה באמצעות הנמכת הסטנדרט, אלא להפך. לדבריה, כאשר מסתכלים על המחאה החברתית כנקודת ציון, לא רואים שינוי בסטנדרט אבל יש שינוי בתפיסה. "יש שני גבולות בענף, גבול המיליון וגבול המיליון וחצי (שקל). הכוונה היא שפרויקטים שנעים סביב מחירים אלה לא יחרגו מהם. עד המיליון וחצי עם ישראל קונה ומעבר לזה מתחילים לחרוק שיניים. יזמים שחורגים מהמחירים הללו מורידים סטנדרט כדי להתאים את עצמם למגבלה הפסיכולוגית־שיווקית. אפשר לראות שיש הרבה בניינים שוויתרו על קירות המסך ששווקו בבניין בתחילה והסבו אותם לוויטרינות רגילות. לקירות מסך לא היתה הצדקה, זו עלות מטורפת, ויטרינות זולות ב־40%".
צרפתי־זבולון לעומת זאת סבורה שבשכונה שבה בונים 3,000 יח"ד בסטנדרט גבוה לא יימצא יזם אחד שיבנה בסטנדרט נמוך. "זה פוגע בדייר שצריך לחיות עם זה, אבל גם ביזם. לא משנה אם זו דרישה של הלקוחות או של הקבלן, זה השוק. יש אופנות, כמו שלא תקנה בגד בגזרה של לפני 20 שנה".
"צרכנות עדר"
אצבע מאשימה אפשר להפנות גם לזוגות צעירים. אותם זוגות שמתלוננים על מחירי הדירות מתנהגים כאילו לסטנדרט הבנייה השפעה הרת גורל על עתידם. האפשרות שניתן להנמיך את הסטנדרט כלל לא עולה בדעתם של מרבית הזוגות, גם כאשר מדובר בכאלה שעד כה התגוררו באושר בדירה מתפוררת בתל אביב.
"מעולם לא נתקלתי בדייר שביקש להוריד את הסטנדרט. להפך, אנשים רוצים יותר באותו המחיר", אומרת צרפתי־זבולון. לדברי שניאור, הלקוחות מצפים לקבל מפרט מסוים. "בישראל יש תרבות של 'שופוני' להציג את הדירה, הכניסה לבניין, זה עניין של חינוך ושל צרכנות עדר. אני חושבת שאם היתה בחירה בין מפרט נמוך או גבוה, הזוגות לא היו בוחרים במפרט הנמוך; אבל אם המפרט של כל הבניין יהיה נמוך, יהיה להם קל יותר פסיכולוגית ללכת על זה", היא אומרת.
