ראיון כלכליסט
"תגורו בדירות קטנות יותר, כך המחירים יירדו"
חברת הבנייה א. דורי בונה אמנם מגדלי יוקרה אך המנכ"ל אריק וילנסקי משוכנע כי אם הציבור יבקש סטנדרט צנוע יותר, יירדו מחירי הדירות: "עלות הבנייה היא נגזרת של דרישות הציבור". על הבוסים מגזית גלוב הוא אומר: "הם החדירו סטנדרט ניהולי אחר ורואים את זה"
"אני לא רואה את מחירי הדירות יורדים, כרגע צריך להתחיל לייצב אותם. אפשר להוריד את עלות הביצוע, היא נגזרת של רצון הצרכן. פעם דירת 4 חדרים היתה 85 מ"ר, כשהייתי קטן היו חצאי חדרים, וזה נעלם. אני גדלתי בחדר קטן ואני חושב שיצאתי בסדר. אם החברה הישראלית תחליט שהיא רוצה לחיות בסטנדרט נמוך יותר, הדבר יכול להוביל לירידת מחירי הדיור". כך אומר ל"כלכליסט" אריק וילנסקי מנכ"ל חברת הבנייה א. דורי בשמונת החודשים האחרונים.
במבי ב־82 מיליון
וילנסקי נכנס לתפקיד לאחר הטלטלה הגדולה שידעה א. דורי, שבסיומה מצא את עצמו אורי דורי, מייסד החברה ומבכירי הקבלנים בארץ, מסולק ממפעל חייו בעקבות השותפות עם גזית גלוב. ב־2007 רכשה גזית גלוב 50% מהאחזקות בחברה־האם אכד וביקשה לערוך שינויים בחברה, בעיקר בהיבט הפיננסי. דורי, שהיה רגיל להוביל, הרגיש מאוים, ובשנת 2011 ננקט מהלך של היפרדות במסגרת "במבי" (Buy Me, Buy You), שבו קיבל דורי 82 מיליון שקל עבור חלקו בחברה והלך הביתה.
וילנסקי טוען כי "דורי עזב את החברה בראש מורם. טביעת האצבע שלו מורגשת בכל מקום בחברה, הוא השאיר חברה מצוינת". בינתיים התחלפה גם כל שדרת הניהול מימי דורי. "היו פה שותפים כמו דוד כץ ובני משפחה כמו אורנן (חתנו של דורי), והם עזבו. אין מי שיכול להגיד שהחברה לא היתה טובה. היום היא שונה במובנים מסוימים, אבל האופי שלה דומה. נשארנו חברה סולידית ומקצועית, גם תחום ההתמחות של מגדלים עבר אלינו והמשכנו אותו, אך גזית הכניסו פרמטרים של ניהול ורואים גם את זה. רונן אשכנזי הוא יו"ר הדירקטוריון, והוא מעורב בכל וגם משמש כמנכ"ל החברה־האם".
מלחיץ קצת להיכנס לנעליים של אורי דורי?
"זה מלחיץ הרבה, למה קצת?"
מה השתנה בחברה מאז שדורי עזב?
"בתקופת הביניים אני מניח שהיו יזמים שחששו לעבוד איתנו וחיכו לראות לאיזה כיוון החברה הולכת ומתפתחת. לכן עשינו שני מהלכים - ייצבנו את מבנה ההון של החברה בהנפקה של אג"ח ואקוויטי וטיפלנו בשדרה האנושית. היה לנו חשוב להחדיר יציבות, מערכות של בנייה הן לא עניין של שנה־שנתיים, מתכננים כאן קדימה. בזמן הקרוב נעשה הכל כדי להשקיע בהון האנושי".
אריק וילנסקי, מנכ"ל א. דורי צילום: עמית שעל למה גזית גלוב צריכה חברת בנייה?
"זו שאלה שעולה מהיום הראשון ותעלה עד היום האחרון. גזית היתה שותפה, אבל יודעים שם לבחון עסקים ועסקאות והגיעו למסקנה שזו עסקה טובה. כל החברות־הבנות מייצרות רווחים ונחשבות בעלות ייחוד. לא הייתי שותף להחלטה, אולם כשאני מסתכל מהצד אני מבין את העסקה, יש סינרגיה בין ענף הבנייה לפעילות של גזית גלוב".
בדרך כלל יש שיתופי פעולה בין חברות מאותה הקבוצה, אבל אתם לא בונים אפילו פרויקט אחד בשביל גזית.
"בכל פרויקט שיהיה לגזית נתחרה עם קבלנים אחרים, לא נותנים לנו הנחות. מאז שאני בתפקיד לא יצא מכרז, אך בעבר הלא רחוק א. דורי בנתה את קניוןG בפארק צמרת".
"התמודדות סיזיפית"
וילנסקי, שמספר כי עוד בילדותו בחיפה ידע מיהו דורי, שירת בנחל המונצח והתמקם בקיבוץ רמות מנשה, שם גם החל את דרכו בענף הבנייה כשתפקד כרכז הבנייה של הקיבוץ. את הקיבוץ עזב בגיל 30, אך בהמשך, כשכבר היה קבלן פעיל, חזר להקים את שכונת ההרחבה. "כקבלן ראיתי הכל - עליות וירידות במחירי הדיור - ובשנות התשעים הייתי שותף למהלך של אכלוס מיליון עולים בתוך שנתיים. אף אחד לא נשאר ברחוב, זו היתה תקופה שבה למדנו לבנות בקצב מואץ ובעלויות לא גבוהות. הפרופורציה השתנתה - חברות קטנות גדלו להיות בינוניות, וחברות בינוניות צמחו לחברות גדולות. עם המעבר זנחתי את הפעילות הפרטית".
אורי דור. "מלחיץ מאוד להיכנס לנעליים של אורי דורי. טביעת האצבע שלו ישנה בכל מקום בחברה" צילום: עמית שעל א. דורי בנייה, שבראשה הוא עומד כיום, מונה כ־330 עובדים, 80 מהם מהנדסים, מחזיקה ב־40 מנופים ומעורבת בכמה מהפרויקטים הבולטים באזור המרכז, ובהם פרויקטBLUE בצומת גלילות, מגדל רמז, מגדל סוטין, מגדל מאייר, בסר 5 ו־6 בפארק צמרת, מגדל נווה צדק, מגדלי הצעירים ומגדלי הארבעה של קבוצת חג'ג'.
"יש לנו נישה ברורה מאוד, התמחינו בבנייה לקבוצות רכישה וגם בבנייה גבוהה. אנחנו בונים את קו הרקיע של תל אביב ובזה אנחנו מספר אחת. אנחנו בונים גם ביבנה, בנס ציונה, בהוד השרון ובקריית מוצקין. יש לנו לא מעט יחידות במעגל השלישי של הנדל"ן. אנחנו מבצעים 20 פרויקטים במקביל, וסך הכל יש לנו יותר מ־3,000 יחידות דיור בשלב בנייה".
אתם פועלים רבות מול קבוצות רכישה, זו התמחות?
"קבוצת רכישה מתחילה ב־100% קונים, בניגוד ליזם שמוכר בהדרגה, ולכן צריך לטפל בכלל הדיירים בבת אחת. אנחנו מחזיקים 40 אדריכלים כדי לתת לזה מענה. במהלך יזמי כל נושא שינויי הדיירים נמשך תקופה".
כמה ממארגני קבוצות רכישה מתגאים בסגירה על מחיר סופי? זה קיים?
"קשה לי להאמין שאפשר לנעול את המחיר הסופי ב־100%, אני מניח שלקבוצות הרכישה יש טווח ביטחון של כמה אחוזים. השאיפה של כולם היא שלא יהיו שינויים וחריגות, אולם צריך פרופורציה. כשאתה מסתכל על דירה שעולה 3 מיליון שקל, שמחירה מורכב מקרקע, מיסוי ובנייה, גם אם יש שינויים דרמטיים מדובר ב־50–100 אלף שקל, זה שינוי שיכול להיות גם אצל יזם רגיל".
רונן אשכנזי. "השאלה למה גזית גלוב צריכה חברת בנייה עולה מהיום הראשון ותעלה עד היום האחרון" איך נראה שוק קבוצות הרכישה מנקודת המבט שלך?
"אנחנו עובדים עם מארגנים מקצועיים, בניין זה מקצוע, ומקצוע קשה. אם כל המרכיבים מקצועיים זה יצליח. אם הם לא זה יעלה יותר וייראה לא טוב. לא קמות היום קבוצות רכישה מזדמנות, כל אחת מהקבוצות הקיימות מחזיקה בעשרות פרויקטים".
אתם נמנים עם חמש חברות הבנייה המובילות, אז איך זה שלא רואים אתכם בפרויקטי הענק?
"זה ענף שבאופן מסורתי שולי הרווח שלו נמוכים. אנחנו עובדים בהיקפים גבוהים מ־1.5 מיליארד שקל לשנה, והרווחיות נמוכה, 5%-6%. זו התמודדות סיזיפית יומיומית בכל הפרמטרים. תמיד יכולה להיות תקלה בפרויקט, אבל גם פיזור סיכונים הוא חשוב, צריך לראות שאין תלות בפרויקט אחד גדול שמסכן את יציבות החברה. פרויקטים בהיקף גבוה מ־150 מיליון שקל עוברים ועדת השקעות, הקו שמרני, הרפתקאות הן לא שם המשחק שלנו. הוצע לנו להשתתף בפרויקטים של חצי מיליארד שקל ולא הלכנו על זה כי זה גדול בשבילנו. גם בעיר הבה"דים לא השתתפנו בגלל ההיקפים. אנחנו מספיק חזקים ובוגרים להחליט שאנחנו לא מנסים לטרוף את כל העולם. היצע הפרויקטים גדול יותר מהביקוש בתחום שלנו, אין הרבה חברות בעלות יכולות פיננסיות ויכולות בנייה. א. דורי לא תיקח סיכונים כל עוד אני מנכ"ל".
כמנכ"ל אתה מתעסק בהיבטים פיננסיים של אג"ח וגיוסים?
"עשינו גיוס אחד והעברתי 40 מצגות לשוק ההון ולמשקיעים, זה היה מעניין והם רצו להכיר גם אותי, כמנכ"ל. בשבועיים של הרוד־שואו עבדתי על הנושא הזה בכל יום מ־9:00 עד 5:00".
"פעם לא טסו לחו"ל"
לאילו פרויקטים תכוונו בעתיד הקרוב?
"בבנייה הזולה והנמוכה, עד שבע־שמונה קומות, אין לנו יתרון יחסי, זה סוג אחר של עבודה. אני מניח שהמגדלים יגדלו ואנחנו רוצים להיות שם".
לגזירות הכלכליות יש השפעה על מחירי הדירות?
"אני חושב שזו טעות ליצור רמת ציפיות גבוהה בנוגע למחירים. צריך לראות קודם שהמחירים לא עולים יותר. ישראל היא מדינה מיוחדת שאחוז הדירות בבעלות בה גבוה, מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו? אני לא בטוח שאנשים ישמחו מכך. גם בעבר לא שוכנו העולים במרכז תל אביב, צריך לשכן בפריפריה ולדאוג להם לתחבורה טובה ולמקורות תעסוקה".
חברות הבנייה יוכלו להתמודד עם בנייה של הרבה יחידות דיור בזמן קצר?
"אתגר הביצוע תמיד ייפתר, ישנו פקטור התכנון שצריך לקצר, ואני לא רואה את זה קורה. גם אם משחררים קרקעות, הבנייה היא לא מהיום למחר, היא אורכת כמה שנים".
קשה יותר לקנות דירה היום?
"אני לא חושב שקשה יותר לרכוש דירה היום. פעם חסכו, כוח הקנייה לא היה גדול יותר. ההורים שלנו יכלו להתמקד בהוצאות על דירה, וזה היה בראש סדר העדיפויות שלהם. הם לא טסו לחו"ל, לא אכלו במסעדות ולא הוציאו כסף על תקשורת. דירה היא לא מוצר מדף, צריך לעבוד קשה עבורה".
אריק וילנסקי (55)
מצב משפחתי: נשוי + 3
מקום מגורים: קיסריה
תפקיד: מנכ"ל א. דורי בנייה
תפקידים קודמים: קבלן מבעלי חברת מבנים
