השוואה עולמית: 126 משכורות לדירה בישראל, פי 2 מבריטניה

העלייה המתמדת במחירי הדיור והשאלה האם מדובר בבועה שעשויה להתנפץ בכל רגע, מובילות כמעט תמיד לשאלת ההשוואה העולמית - היכן ניצבת ישראל מול העולם ובעיקר מול המדינות המפותחות. מעבר למחיר דירה ממוצעת, ישנם לא מעט פרמטרים שיכולים להצביע על מצבה של ישראל ביחס למדינות העולם כדוגמת כמה משכורות ממוצעות נדרשות כדי להגיע לדירה ממוצעת, מה אחוז ההוצאה על דיור מההכנסה הפנויה ומה האחוז מהתוצר. מאז 2008 מחירי הדירות בישראל נמצאים במגמת עלייה. מחירי דירות יד שנייה עלו בשיעור של 48%, ומחירי דירות יד ראשונה עלו בשיעור של 35%.

11 שנות עבודה לפני דירה

אחד המדדים המקובלים בישראל לבחינת שוק הדיור הוא מספר המשכורות הממוצעות הנדרשות לרכישת דירה ממוצעת. הערך הזה מהווה מעין מדד פשוט ועממי ליוקר הדיור או ביטוי בקירוב גס ל"רמת המאמץ" שנדרשת מציבור הצרכנים לצורך רכישת דירה. אף ששיטת המדידה הזו לא הוגדרה באופן רשמי על ידי רשויות המדינה, היא מתפרסמת לעתים על ידי גורמים ממשלתיים ובראשם משרד השיכון, משרד האוצר והשמאי הממשלתי.

כשמחירי הדיור בישראל ממשיכים להאמיר והמשכורת נשארת די קבועה - נקבל גם עלייה במדד מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. מנתונים שפרסם משרד השיכון עבור השנים 2005–2012 עולה כי השכר הריאלי עלה בכ־1% בלבד, בעוד התמ"ג גדל בכ־37% ומחירי הדירות עלו בכ־40% ריאלית. על כן, וכפי שעולה מנתוני משרד השיכון שפורסמו לאחרונה, נכון לרבעון הראשון של 2013 מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה ממוצעת בישראל עומד על 135 לפני מס - כמעט 11 שנות עבודה. זאת בעוד שלפני עשור נדרשו 94 משכורות לרכישת דירה ממוצעת.

איפה ישראל ניצבת מול העולם במדד הזה? חלוקה של נתוני השכר השנתי הממוצע לסוף שנת 2012, למחירי הדיור הממוצעים ברבעון האחרון של 2012 והרבעון הראשון לשנת 2013, לפי נתוני ה־OECD, מגלים כי ישראל ניצבת בראש המדד. בצרפת, למשל, נדרשות 74 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת, בבריטניה 64 משכורות ובארה"ב 65.

"ניתוח של השנים 1994–2009 בישראל - למעט השנים 2001–2004 שבהן חלה ירידה במחירי הדירות הריאליים - מראה שהטווח הנורמטיבי של מחיר דירה ביחס למשכורת בישראל עמד על 100–110 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת", אומר מוטי דטלקרמר, מנהל בקבוצת הייעוץ של פירמת רואי החשבון BDO זיו האפט. "ישראל תמיד היתה גבוהה במדד הזה ביחס לעולם כי המשכורות בארץ לאורך השנים הן באופן עקבי נמוכות יותר מבמדינות המפותחות בעולם".

לונדון. 64 משכורות לרכישת דירה ממוצעת צילום: בלומברג

שיטת החישוב הזו אמורה אמנם לבטא את מצבם של רוכשי הדירות או את יוקר הדיור שרואה לנגד עיניו הצרכן, אולם היא לא חפה מבעיות. קיימים לגביה מספר לא מבוטל של קשיים שמביאים לעיוות התוצאה, כמו למשל העובדה שהשיטה אינה מתחשבת ביוקר המחיה במדינה ובגובה יתר ההוצאות של רוכשי הדירות. לפי דטלקרמר, "למדד הזה אין משמעות כלכלית אמיתית. זה דומה למדד הביג מק (מדד שבו משווים את מחירי הארוחות במקדונלד'ס במקומות שונים בעולם - ה"ש). עם זאת, ישנן מדינות שבהן כן מייחסים חשיבות למדד זה, באוסטרליה, למשל, כשמדברים בשנתיים האחרונות על בועת נדל"ן, אחד הפרמטרים שהכלכלנים שם הגדירו כמצב של בועה הוא כשהיחס בין מחיר דירה ממוצעת למשכורת שנתית עבר את ה־5.5 שנים".

מה נשאר מהמשכורת?

הבעייתיות של שיטת מספר המשכורות נובעת גם מהעובדה שהיא אינה מתחשבת בהכנסות שמקורן אינו משכר כדוגמת הכנסות מהון, ירושה, קצבאות וכיוצ"ב. מדד אחר לבחינת המצב הקשור בהכנסה ובמחירי הדיור פותר קושי זה ומתייחס לבחינה של ההוצאה הממוצעת על דיור כחלק מההכנסה הפנויה - כלומר אחוז ההוצאה על דיור של משק בית מההכנסה נטו. מדובר במדד שמביא בחשבון את כל ההכנסות נטו של משק הבית כדוגמת כספי ירושה, סיוע מההורים, רווחי הון וכיוצ"ב.

לפי נתוני משרד השיכון לשנת 2011, ההוצאה על דיור בישראל כחלק מההכנסה עומד על 27.9%. לעומת זאת, לפי נתוני האיחוד האירופי לאותה שנה, ההוצאה על דיור ב־27 מדינות האיחוד נמוכה יותר ומהווה 22.9% מההכנסה הפנויה. "המדד הזה מתייחס למשכורת לאחר כל ניכויי המס בתוספת כל ההכנסות הזמינות שהתקבלו במשק הבית. יכול להיות שקיבלת כסף מהבנק או מהדודה, כך שמודדים את ההוצאה מכל המזומן שנכנס. זה נכון ש־90% מההכנסה הפנויה מגיעים מהמשכורת, אבל אם קיבלת דיבידנד או קצבאות, הכל נכנס פנימה. בהשוואה לעולם אפשר לראות שישראל לא הכי גרועה, היא אמנם נמצאת קצת מעל הממוצע, אבל לא באופן דרמטי", אומר דטלקרמר.

שילוב של מדד מספר המשכורות ומדד ההוצאה מתוך ההכנסה הפנויה מראה שהציבור בישראל מצליח להביא הון עצמי ממקורות אחרים ולא מההכנסה הפנויה. "יש שתי אפשרויות", אומר דטלקרמר, "או שהם מקבלים כסף ממקור אחר, מההורים או מהסבים, או שיש הרבה כסף שלא מדווח וזה מתחבר לנתונים של רשות המסים שמדברים על כך ש־20% מההכנסה בישראל הם הכנסה שחורה".

בודקים את רמת החיים

אלא ששני המדדים הללו לא מתייחסים למיקומים הגיאוגרפיים של הדירות או ליוקרם של יתר השירותים והמוצרים שעליהם נדרש משק הבית להוציא את כספו, כדוגמת אוכל, ביגוד ותרבות. לפיכך, מדד אחר שניתן לבחון בהשוואה עולמית הוא מדד שמחשב את מחיר הדירה הממוצעת במיקום מסוים לחלק בתוצר לנפש. "המדד הזה מהווה את הגורם הכי נוח להשוואת רמת החיים במדינות שונות", מסביר הכלכלן הראשי של הראל, עופר קליין.

חברת Global Property Guide, שמתמחה בנתוני דיור עולמי, ערכה מדד שמתייחס ליחס שבין המחיר הממוצע של דירת 120 מ"ר בעיר המרכזית בכל מדינה לתוצר לנפש נכון ל־2012. הגרף מראה שישראל, או ליתר דיוק תל אביב, נמצאת במקום טוב באמצע עם נטייה לצד הימני של הגרף בין מצרים למקסיקו. "ככל שהיחס גדול יותר, זה אומר או שמחירי הדירות גבוהים יותר או שהתוצר קטן יותר, כך שבכל מקרה להיות בצד הימני של הגרף זה פחות טוב", מסכם קליין.