מיסוי המשקיעים לא בהכרח יעזור לצינון שוק הדיור

אחת הדרכים שהממשלה בוחרת לנקוט באופן תדיר במטרה לצנן את שוק הדיור היא ניסיון להרחיק את המשקיעים מהשוק ולעודד אותם למכור במהרה את הנכסים להשקעה שנמצאים בידיהם. חוק ההסדרים שאושר זה עתה הכיל רפורמה מקיפה בנושא מיסוי מקרקעין, ומיסוי דירות מגורים בפרט, שהשינויים העיקריים בה היו שינוי "השיטה הליניארית" לחישוב גובה המס וביטול הפטור הכללי ממס שבח שניתן לדירת מגורים שלו זכאים אחת לארבע שנים.

בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר כי אחת הסיבות לביטול הפטור הכללי היא מחירי הדיור העולים. ההיגיון פשוט: ביטול הפטור הופך את רכישתן ומכירתן של דירות להשקעה החל מ־ 2014, מועד כניסת התקנה לתוקף, לעסקאות שחייבות בשיעורי מס גבוהים יותר. מכיוון שהצעד ייכנס לתוקף רק בסוף השנה, מקווים בממשלה שהדבר יגרום למחזיקים בדירות להשקעה כיום למכור אותן במהרה כל עוד הם עדיין פטורים מתשלום מס שבח עבורן.

רק לפני שנתיים וחצי הודיעו יובל שטייניץ ואריאל אטיאס, שר האוצר ושר הבינוי והשיכון דאז בהתאמה, על צעד הפוך - מתן פטור ממס שבח למי שימכור דירה שנייה או שלישית במטרה לשחרר דירות שנרכשו להשקעה לשוק.

כעת כבר ידוע כי הצעד של שטייניץ ואטיאס לא הצליח להביא לירידת מחירי הדיור, שבשנים שחלפו מאז רק המשיכו לעלות. עם זאת, לא מעט גורמים בממשלה ובשוק הדיור מפקפקים גם ביכולתו של הצעד החדש להרחיק משקיעים ולשחרר יותר דירות יד שנייה לשוק.

בנייני דירות צילום: צביקה טישלר

"פוגעים במעמד הביניים"

"המניע האמיתי הוא כסף. רק כסף. אין להם שום מניע אחר", טוען יו"ר ועדת הכספים לשעבר משה גפני. "כל ההסברים האחרים זה שטויות. אבל האוצר טועה בעניין - הם לא יראו מזה כסף, כי אנשים לא ימכרו ולא יקנו. מחירי הדיור לא יירדו - הם יעלו".

לפני שנתיים, כאשר גפני כיהן כיו"ר ועדת הכספים, נרשם כבר ניסיון לבטל את הפטור והרטוריקה היתה זהה. "אתם רוצים כסף או שאתם רוצים להוציא דירות לשוק? מה אתם רוצים לעשות?", גפני שאל אז בדיון בוועדה. היום הוא אומר כי ביטול הפטור שנתיים אחרי כניסתה לתוקף של הוראת שעה שדווקא הרחיבה את הפטורים "מעיד על מדיניות המיסוי ומדיניות הדיור של הממשלה אין עקביות. נפלה לידיהם הזדמנות חד־פעמית להשיג כסף, ולא אכפת להם גם אם זה פוגע במעמד הביניים. הממשלה הנוכחית הבטיחה לפתור את הבעיה בשוק הדיור, והיא עושה בדיוק ההפך. היא גורמת לכך שהשוק יגווע".

גפני. "אנשים לא ימכרו ולא יקנו. מחירי הדיור יעלו" צילום: עמית שעל

ברשות המסים לא מתרגשים מדבריו של גפני. "הניתוחים שלנו אומרים שבסופו של דבר הציבור ילמד לחיות גם עם המיסוי הזה", אומר עו"ד שי אהרונוביץ', ראש מיסוי מקרקעין ברשות ומאדריכלי הרפורמה. "קח את שוק ההון לדוגמה: היו כמה ניסיונות להטיל מס על הבורסה לאורך השנים, שלוו בתרחישי אימים. טענו שהבורסה תיפול. עובדה שהמיסוי הזה לא הפיל את הבורסה. למרות האיומים, בסופו של דבר זה מיסוי מינורי, וההשפעה שלו שולית".

בתשובה לשאלה איך בכל זאת הרפורמה תשפיע על תחום מחירי הדיור, עונה אהרונוביץ' כי "יכול להיות שבנוסף לעוד צעדים כאלו ואחרים, הרפורמה תקטין את האטרקטיביות בהשקעה בדירות מגורים. יכול להיות שזה יוריד את הביקוש בטווח הארוך, וגם יגדיל את ההיצע בטווח הקצר. יש לזכור שהמס עד 2014 פטור, והחיוב במס בטווח הקצר יהיה נמוך יחסית. יכול להיות שבטווח הקצר זה גם יגדיל את ההיצע, כי בעלי דירות להשקעה ירצה להיפטר מהן בחיוב נמוך ממס".

פרופ' יצחק הדרי, מומחה בעל שם עולמי למיסוי מקרקעין, יועץ מיסוי, ומרצה באוניברסיטת תל־אביב ובמכללת נתניה, מסכים עם הטיעון הזה חלקית. "אין ספק שיהיו פחות אנשים שיקנו דירות להשקעה, לפחות בשלב הראשון", הוא אומר. "אחרי שאנשים יתרגלו למשטר המס החדש, הם יעשו תכנוני מס לגיטימיים, וייתכן שהם יחליטו שהשקעה בדירה היא השקעה טובה ויחדשו אותה".

איך אתה מסביר שלמרות הוראת השעה שהגדילה את הפטורים, מחירי הדיור רק עלו?

"יכול להיות שאילולא הוראת השעה מחירי הדיור היו עולים עוד יותר. כנראה שהפקק הוא בהיצע של דירות ושל קרקעות זמינות לבנייה. רק עכשיו פורסם ב'כלכליסט' שקצב הבנייה בשנה לא מדביק את הדרישה לדיור. צריך לפעול גם בצד ההיצע, וזה הפרויקט של המדינה".

מחפשים את תושבי החוץ

בנוסף לפטור הכללי שיבוטל, קיימים כיום פטורים ספציפיים שאינם חלים על כל דירה, כמו הפטור לדירת מגורים יחידה או הפטור לדירה שהתקבלה בירושה. הפטור הכללי נתפס כפטור למשקיעים, אולם למעשה ישנם מצבים שבהם גם מי שאינם משקיעים משתמשים בו.

פרופ' הדרי מסביר כי "אין בעיה עם זה שמטילים מס על דירות נוספות, אבל לא אם אגב כך מטילים גם מס על הדירה העיקרית של המשפחה. אנשים עוברים דירה מסיבות אמיתיות, ובשביל כך צריך פטור ממכירת דירות מגורים. נניח שבעל דירה ירש חצי דירה נוספת. יש לו דירה וחצי. באותו רגע הוא נחשב בעלים של שתי דירות. אותו בעל דירה, אם הוא רוצה למכור את דירתו העיקרית, הוא יהיה חייב במס שבח. אין לזה אח ורע בעולם המערבי".

אהרונוביץ' מסביר כי "70%–75% מהציבור לא יושפעו כלל, משום שיש להם דירה יחידה. מי שלמעשה 'ייפגע' זה מי שיש לו יותר מדירת מגורים אחת, כלומר המשקיעים בדירות. על הרווחים שיצמחו החל מ־2014 הם ישלמו מס יחסית מינורי של 25%".

מי שבוודאות ייפגע מהרפורמה הוא ציבור הזרים שרכשו דירה בישראל. לפי החוק החדש, תושב חוץ לא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח אלא אם יביא אישור כי אין לו דירה בבעלותו במדינת תושבותו. איך יידעו אם לתושב חוץ אין מספר דירות גם מחוץ לארץ התושבות? ברשות המסים מודעים לבעיה. "צריך הוראה שאפשר לבצע", מסביר אהרונוביץ'. "כשתושב חוץ בא ומוכר דירה - מה, אני אבקש ממנו אישור מכל מדינה ומדינה? אין טעם בחוק שאי אפשר לאכוף. אנחנו רוצים לעשות חקיקה שאינה אות מתה".