ביטול הפטור ממס שבח צפוי להביא בקרוב לצניחת מחירי דירות היוקרה
לתושבי החוץ והמשקיעים יש ארבעה חודשים עד כניסת גזירת המס לתוקף, ולכן הם מנסים להיפטר מדירות היוקרה. עו"ד עמית שגב: "הם בלחץ בגלל הגזירות ולנוכח הערכתם שהשוק לא יעלה יותר"
07:0701.08.13
בשבוע שעבר חשף "כלכליסט" כי הלורד הבריטי מייקל אברהם לוי מכר את הווילה שבבעלותו בהרצליה פיתוח ב־23.3 מיליון שקל, ונראה כי לוי אינו תושב החוץ היחיד שמחפש להיפטר מנכסים למגורים בארץ. מתווכים, רואי חשבון ועורכי דין מדווחים כי בתקופה האחרונה מתבצעת "מכירת חיסול" של נכסים על ידי תושבי חוץ, משקיעים ובעלי דירות יוקרה - לפני שייכנסו לתוקפן גזירות המס החדשות ב־1 בינואר 2014.
קראו עוד בכלכליסט:
- מס הרכישה למשקיעים עולה רק באופן זמני, הגזירות על יתר הרוכשים יישארו
- פחות יקר: שוק דירות היוקרה במגמת ירידה
- מושכים את השוק למעלה: 11% מהדירות בירושלים נרכשו על ידי תושבי חוץ
השבוע עבר בכנסת חוק ההסדרים, שלפיו תושבי חוץ ובעלי דירה נוספת אינם זכאים עוד לפטור ממס שבח שהיה נהוג במכירת דירה. משנת 2014 יחויבו המוכרים במס שבח בשיעור של 25% מהשבח הריאלי באופן יחסי לתקופת האחזקה הכוללת, כאשר התקופה שעד 31 בדצמבר 2013 פטורה ממס.
לדוגמה: מי שקנה דירה (נוספת) בסוף 2003 במחיר ריאלי של מיליון שקל, ומוכר אותה בסוף 2013 ב־3 מיליון שקל כך שהערך הריאלי שצברה עומד על 2 מיליון שקל, לא ישלם אפילו אגורה מכיוון שהפטור ממס שבח עוד תקף. לעומת זאת, אם ימכור דירה שצברה שבח ריאלי של 2 מיליון שקל בסוף 2015, כבר יצטרך לשלם מס שבח באופן הבא: שנתיים מתוך 12 שנה, 2014 ו־2015, חייבות במס שבח (עשר השנים הקודמות שבהן החזיק את הדירה פטורות), ולכן יחויב המוכר במס שבח על שישית מזמן האחזקה הכולל. שיעור המס הוא 25% משישית השבח הריאלי, ובסך הכל 83.3 אלף שקל. ללא ספק סכום משמעותי, בטח בהשוואה לאפס השקלים שישלם מוכר דירה להשקעה עד סוף השנה.
מגדל רוטשילד 22, תל אביב
"ניתן לחסוך מאות אלפי שקלים"
"ניתן לחסוך כעת עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים במס שבח", אומר רו"ח עו"ד טארק דיביני, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט. "מ־1 בינואר 2014 לא תהיה יותר עדיפות למשקיעים בדירות מלבד הפטורים הקיימים על הכנסה משכירות. כאילו לקחו פלס והשוו את המשקיעים בדירות למשקיעים באפיקים אחרים, כמו שוק ההון ואיגרות חוב המחויבים במס רווחי הון בשיעור של 25%".
לא פלא, אם כך, שבתקופה האחרונה עובר על ישראל גל של מימושי נכסים. "תושבי החוץ מאוד מוטרדים מעליית המס", אומר עו"ד עמית שגב, שותף במשרד מיכאל שיין ושות', המתמחה בייצוג תושבי חוץ, בנאמנויות ובמיסוי. "נוסף לכך, השקל חזק ושוק המגורים כבר הגיע לשיאו, אז הם מרגישים שהעיתוי נכון למכור. במקרה של תושב חוץ שמחזיק בדירת מגורים במדינתו (הרוב המכריע), ההמלצה החד־משמעית היא לממש את הנכס לפני תום שנת המס הנוכחית, שכן לאחר מכן יאבד את הפטור".
שגב מעריך כי מחירי הדירות יירדו השנה ב־10% עד 20%, במיוחד בפלח היוקרה. "בתל אביב לפני שנה היתה תחושה שאם לא תסגור עסקה עכשיו, עוד חודש הדירה כבר תעלה עוד 100 אלף שקל. היום קשה לסגור עסקאות וזה אורך זמן רב. רבים מהנכסים היקרים עומדים זמן רב בשוק ללא קונים, לפעמים גם שנתיים, ולבסוף נמכרים בפחות מהסכום שעלו המגרש והבנייה".
האם שווה למכור בהפסד? "אף אחד לא אוהב להפסיד כסף. לכן הלחץ הוא עכשיו - גם כי יש פטור ממס עד סוף השנה, וגם כי הלקוחות מבינים שהשוק לא יעלה יותר", אומר שגב. מצד שני, חשוב לזכור שתושבי החוץ מחזיקים בנכסים בארץ בעיקר מטעמי נוחות, והרבה פעמים שיקולי רווח והפסד לא נכנסים לתחשיב. "עבורם אלה בתי נופש, הם באים בחגים לחודש", אומר שגב. "זה לחלוטין לא כלכלי, כי יש עלויות אחזקה מאוד גבוהות. זה משיקולי נוחות גרידא, פינוק. הרבה פעמים אנחנו אומרים להם, 'אתם יכולים לשהות חודש בסוויטה הנשיאותית במלון קינג דיוויד ולשלם הרבה פחות'".
עבור מוכרי דירות שאין בבעלותם דירות נוספות, הפטור ממס שבח הוא עד סכום של 4.5 מיליון שקל, ולמעלה מכך מוחל מס שבח בשיעור 25% באופן יחסי לתקופת האחזקה, כמו הדוגמה שצוינה למעלה. במקביל, מהיום ייכנסו לתוקפן שתי מדרגות מס רכישה חדשות למי שרוכש דירה נוספת: 8% עבור השווי שבין 4.5 מיליון שקל ל־15 מיליון שקל, ועל תמורה שעולה על 15 מיליון שקל - מס בשיעור 10%.
השילוב של העלאות המס הן על הרוכשים והן על המוכרים לוחץ מאוד את שוק היוקרה בימים אלה, שבהם נסגרות עשרות עסקאות. לדברי נועם דז'לדוב, מבעלי משרד התיווך נאות שירן המתמחה בנכסים אולטרה־יוקרתיים, "זה ללא ספק שוק של קונים. ההיצע של נכסים איכותיים גדל ויש הזדמנויות. רק התוספת של שתי מדרגות מס הרכישה על נכסים יקרים משמעותה מאות אלפי שקלים, ולכן מי שרצה לקנות מיהר לסגור עסקה עד סוף יולי".
נתוני עסקאות מדווחים לרשויות המס עד 40 יום ממועד חתימת חוזה המכר, ולכן היקפו המדויק של גל המכירות יתבהר במלואו רק בעוד כחודש. עם זאת, נתונים לגבי שוק היוקרה שחשף החודש "כלכליסט" מצביעים על צניחה של 7% במאי במחירה הממוצע של דירת יוקרה (שנרכשה ב־3 מיליון שקל ויותר). המגמה צפויה להימשך בחודשים הקרובים, כאשר "עד לכניסתו של התיקון לחוק ב־1 בינואר אנו צפויים לחיסול אחזקות נדל"ן של תושבי חוץ רבים", אומר שגב.
"עלולה להיווצר בעיית חוב ליזמים"
מעבר להשפעת העלאות המס על המוכרים והקונים הפרטיים, הקיפאון שעתיד להיווצר בשוק היוקרה עלול לפגוע קשות ביזמים ובקבלנים בתחום דירות היוקרה. "מפחיד אותי שלקבלנים, שהיו רגילים למכור לתושבי חוץ, לא יהיו קונים משום שפחות כדאי להם לרכוש את הדירות הללו", אומר דיביני. להערכתו, "היזמים יישארו עם מלאי דירות לא מכורות ועם מינוף גבוה לפרויקטים - ועלולה להיווצר בעיית חוב שתשפיע גם על הבנקים המלווים. חברה שמחזיקה מלאי דירות כאלה לא תוכל להחזיר את הכסף לבנק שמלווה לה".
דיביני הוסיף כי "הממשלה רצתה להראות שהיא מטילה מס עשירים. אבל לא הביאו בחשבון את החשיבות של השקעות הזרים כאן, שמכניסות כסף לקופת המדינה. עכשיו עשיר בלונדון יחליט לקנות דווקא בתל אביב? אולי ייקח את הכסף ויקנה בברלין במקום זה".
השאלה שנותרת פתוחה היא מה יהיו ההשפעות ארוכות הטווח של המיסוי החדש. אם ללמוד מהעבר, מאז הוגדל נטל המס על משקיעי הנדל"ן לפני כשנתיים, משקלם בשוק אמנם פחת מכ־30% ל־21%, אך מחירי הדירות המשיכו לעלות - לבד מהרבעון שלאחר המחאה החברתית שהתאפיין בהאטה של אחוזים בודדים. "גזירות המס בעבר לא הורידו מחירים, גזירות מס מועילות בשוליים בלבד", אומר דיביני. לדבריו, "להפשיר קרקעות ולעשות רפורמה בתכנון זה קשה ולוקח הרבה זמן; להטיל מסים חדשים זה הכי קל והמדינה רק מרוויחה מזה - זה מוסיף כסף לקופת האוצר. זה נחמד וטוב, אבל לא מספיק".
