בדיקה: מחירי הדירות החדשות כלל לא צנחו ברבעון השני

האם, כפי שזעקו הכותרות לאחרונה, הקבלנים ב"פאניקה", מציעים הנחות ומבצעים, ומורידים משמעותית את מחירי הדירות החדשות? תלוי את מי שואלים.משרד הבינוי והשיכון פרסם לאחרונה את מחירי הדירות במאה ערים ויישובים, ודיווח על ירידה ריאלית של 10.5% במחירי הדירות החדשות ברבעון השני בהשוואה לרבעון הראשון. לעומת זאת, נתוני אתר מדלן - הכל על בתים ושכונות, האוסף ומעבד את עסקאות האמת בכל הערים והיישובים בארץ (יותר מ־7,000 דירות חדשות ברבעון) כפי שדווחו לרשות המסים, משקפים תמונה שונה. לפי מדלן, מחירי הדירות החדשות בארץ עלו בשיעור נומינלי של 0.8% (ריאלית, מדובר בירידה של כ־0.5%), כך שצניחה בשיעור ריאלי כה חד של 10.5%, שעליה דיווח משרד השיכון, לא נרשמה.

כיצד נרשמו הבדלים כה משמעותיים בין שתי המדידות? בעוד הכלכלנים של משרד השיכון עורכים ממוצע של מחירי הדירות החדשות ברבעון הראשון וממוצע מחירים של דירות ברבעון השני ואז משווים את השינוי, הסטטיסטיקאים של מדלן - שפיתחו במשך שנתיים מערכת מידע גיאוגרפית (GIS) ייחודית - בוחנים את השינוי במחיר בצורה אחרת. הם משווים כל דירה לדירה זהה באותה שכונה, באותו פרויקט, שנמכרה ברבעון הקודם. לטענת מדלן, מדובר בהשוואת תפוז לתפוז ולא בהשוואה של סל פירות לסל פירות, מה גם שזהו המידע שבו מעוניינים רוכשי דירות בפרויקטים - איזו הנחה, אם בכלל, יוכלו לדרוש מהקבלן על דירה מסוימת.

"הטעות היא בגלל פרדוקס סימפסון"

משרד השיכון הדגיש שהירידה במחירי הדירות ברבעון השני נובעת מכך ש"ציבור רוכשי הדירות בחר לרכוש דירות חדשות זולות יותר וקטנות יותר, וכן נתח גדול יותר של דירות בפריפריה", שמטבען זולות יותר מאשר דירות במרכז. כלומר, סל הדירות שנרכש ברבעון השני הכיל מספר גדול של מוצרים זולים, והתוצאה - ירידה כוללת במחירי הדירות. במשרד השיכון הצביעו על מספר מצומצם יחסית של יישובים (26 מתוך 100) שבהם חלה עלייה במחירי הדירות החדשות ובראשם חיפה (27%), טבריה (22%), מודיעין (15%), קרית חיים (15%) ומזכרת בתיה (12%). בחלק הארי של היישובים חלו ירידות מחירים, כאשר את הירידה במחירי הדירות החדשות הובילו קריית מלאכי (20%–), עפולה (19%–) ובית"ר עילית (17.5%–).

אמיר ווינשטוק, ממייסדי מדלן: "מראית העין של ירידת המחירים נובעת רק מריבוי של עסקאות בשכונות הזולות יותר" צילום: אדם אדלשטיין

לדברי אמיר ווינשטוק, ממייסדי אתר מדלן, "על פי הנתונים שברשותנו המבוססים על הדיווחים לרשות המסים, הטענה על ירידת מחירים הנה מצג שווא, ובמקרים רבים המחירים עלו בשכונות ובפרויקטים החדשים. מראית העין של ירידת המחירים נובעת רק מריבוי של עסקאות בשכונות הזולות יותר. ייתכן כי המגמה של העדפת דירות זולות תביא בהמשך להורדת מחירים. אך עדיין אין זה המצב בשוק, וגם מי שרוכש דירות היום בשכונות הזולות, משלם בממוצע יותר ממה ששילמו עליהן ברבעון הראשון של השנה".

ווינשטוק מסביר כי מה שמטעה בתחשיב של משרד השיכון הוא תופעה ידועה בסטטיסטיקה שנקראת "פרדוקס סימפסון", ובו תוצאה הבאה לידי ביטוי בקבוצות נתונים מתהפכת כאשר מאחדים את קבוצות הנתונים השונות. "נניח שבעיר יש שכונה יקרה ושכונה זולה ושמחירי הדירות עלו בשתי השכונות. אם ברבעון הראשון רוב המכירות היו בשכונה היקרה וברבעון השני רוב המכירות היו בשכונה הזולה, המחיר הממוצע של עסקה בעיר ירד, אף שהמחירים עלו בשתי השכונות. זו טעות כמובן להסיק שהיתה ירידת מחירים", אומר ווינשטוק.

כדי לבדוק את שינוי המחיר האמיתי, בדקה מדלן כל דירה שנמכרה ברבעון השני - כיצד השתנה המחיר שלה ביחס למחיר שבו נמכרו ברבעון הקודם דירות דומות בשכונה או בפרויקט. כלומר, אם דירה נמכרה ב־1.1 מיליון שקל ברבעון השני ודירה דומה במאפייניה (שכונה, שטח וקומה) נמכרה ברבעון הראשון במיליון שקל, העסקה מייצגת עליית מחיר של 10%. אם מצרפים את כל שיעורי השינויים הפרטניים (באמצעות אלגוריתם שפיתחה מדלן), מגיעים לתוצאה המייצגת טוב יותר את השינוי, אומר ווינשטוק.

מקרי המבחן: עכו, תל אביב ויהוד

מבדיקת מדלן של הערים תל אביב, יהוד, יבנה, קריית מלאכי ועכו - שלגביהן דיווח משרד השיכון על ירידה משמעותית במחירי דירות חדשות - עולה כי המחירים בפרויקטים מסוימים לא ירדו, ואף עלו.

בעכו ירדו מחירי הדירות החדשות ב־12.4% בין הרבעון הראשון לשני, לפי משרד השיכון. לפי הניתוח של מדלן, הפער נובע משינוי בשכונות שבהן נמכר מספר רב של דירות חדשות, כאשר המחיר בכל שכונה נשאר יציב. בשכונת האגרוף בעיר, שבה נבנים בתים פרטיים, דווח ברבעון הראשון על מכירת 17 יחידות דיור חדשות במחיר ממוצע של 1.35 מיליון שקל; ואילו בשכונת נווה אלון דווח על מכירת 15 דירות חדשות במחיר ממוצע של 911 אלף שקל. ברבעון השני, בשכונת נווה אלון נמכרו 31 דירות במחיר ממוצע של 908 אלף שקל (כמעט ללא שינוי), ובשכונת האגרוף נמכרו 14 יחידות דיור בלבד במחיר ממוצע של 1.43 מיליון שקל - גבוה ב־5.4%. למעשה, לא נמצאה ירידת מחירים של דירות מאותו סוג באותם שכונות ופרויקטים. ירידת המחיר שהציג משרד השיכון נובעת מכך שברבעון השני התבצעו יותר עסקאות בשכונה הזולה יותר.

בנייני דירות בעכו צילום: דורון גולן

עוד דוגמה לתוצאות שונות ניתן למצוא בפלח הדירות החדשות בנות 4 חדרים. בתל אביב נרשמה בפלח זה צניחה של 17% בין הרבעון הראשון לשני, לפי משרד השיכון. לדברי ווינשטוק, הצניחה נובעת משינוי השכונות המובילות במכירת דירות חדשות - אבל למעשה, המחיר בכל שכונה נשאר קבוע.

ברבעון הראשון דווח על מכירת 22 דירות בנות 4 חדרים בשכונת המשתלה, במחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל. בנווה שרת, שבה נמכרות דירות חדשות בפרויקטים של פינוי־בינוי, דווח על מכירת 16 דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 2.05 מיליון שקל; ואילו בשדרת המגדלים החדשה הסמוכה לקניון עזריאלי דווח על מכירת 11 דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 4.3 מיליון שקל (הדירות בקומות הגבוהות).

ברבעון השני נמכרו בתל אביב 67 דירות 4 חדרים בשכונות זולות, לעומת 16 דירות בשכונות זולות ברבעון הראשון. בנווה שרת דווח על מכירת 56 דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 1.92 מיליון שקל. בדיקת מדלן מעלה כי ברבעון הקודם נמכרו הדירות בקומות הגבוהות, ואם מתחשבים בכך, ירידת המחיר בשכונה היא כ־2%. בשכונת נווה ברבור בדרום תל אביב דווח על מכירת 11 דירות 4 חדרים חדשות במחיר ממוצע של 1.66 מיליון שקל, עלייה של 2.3% ביחס למכירות שדווחו בפרויקט ברבעון קודם; ואילו בשכונת המשתלה דווח על מכירת 63 דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל - ללא שינוי מהרבעון הקודם.

כלומר, לא נמצאה ירידת מחירים משמעותית (בטח לא בשיעור חד של 17%) של דירות מאותו סוג ובאותם פרויקטים ושכונות. "ירידת המחיר שהציג משרד השיכון נובעת מכך שדומיננטיות של שכונות יקרות ברבעון הראשון הוחלפה בדומיננטיות של שכונות זולות יותר ברבעון השני", אומר ווינשטוק. "כמו כן, שווקו דירות בקומות נמוכות יותר".

גם ביהוד דיווח משרד השיכון על ירידה משמעותית במחירי דירות 4 חדרים חדשות, בשיעור של 7.4% בין הרבעון הראשון לשני. ואולם, בדיקת מדלן מראה כי המחירים בכל הפרויקטים המרכזיים עלו והשינוי נובע רק מהתמהיל של המכירות בהם. ממצאים דומים העלו המומחים של מדלן במספר לא מבוטל של ערים נוספות. הממצאים מעלים, שוב, את הבעייתיות בשיטות המחקר השונות של הגופים הרבים שמדווחים על שוק הנדל"ן למגורים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרד השיכון, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים ומשרד האוצר. ריבוי הנתונים המבלבלים המוגשים לציבור משפיע על התנהגות מקבלי החלטות המכירה והרכישה בשוק הנדל"ן למגורים ועלולים ליצור תזזיתיות, אומר ווינשטוק. נוסף לכך, הדיווח על השינויים במחירים ביישובים קטנים נסמך על מיעוט עסקאות וממילא מושפע משיווק ממוקד של פרויקט זה או אחר. אך גם בערים גדולות כמו תל אביב, שינוי בתמהיל הפרויקטים ובמיקומם ברבעון נתון מטה את המחיר הממוצע, כפי שמדווח על ידי משרד השיכון וגופים אחרים.

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה, מצדדת בשיטה הסטטיסטית של מדלן, הדומה לשיטה שלפיה מתבצע מדד קייס שילר למחירי הבתים, המדד המקובל ביותר בארה"ב. "גם אנחנו לוקחים מכירות חוזרות מ־1998 ומכניסים את המחירים לתוך מכונה סטטיסטית שמפרקת את כל השנים הללו למרכיבי תשואה", אומרת טולקובסקי. "אפילו אם דירה נמכרה ברבעון השני ולפני כן ב־2003, אני יודעת איזה מרכיב תשואה לייחס לרבעון השני ולכן יודעת מה שינוי המחיר ברבעון".

ד"ר אפרת טולקובסקי. "דומה למדד קייס שילר"

מדד קייס שילר בוחן רק את הנכסים למגורים שנסחרו יותר מפעם אחת, וכך ניתן לראות את השתנות המחיר באותו הנכס. מובן שבבדיקה של דירות חדשות אין מכירה קודמת של נכס חדש בודד (נמכר לראשונה מקבלן), אך ניתן להתייחס למכירה של דירה בעלת מאפיינים דומים באותו פרויקט ברבעון קודם.

"לכל גוף יש מתודולוגיה משלו"

ממשרד השיכון נמסר בתגובה כי "הסקירה הרבעונית של המשרד היא הסקירה המקיפה ביותר של עסקאות אמת בשוק הנדל"ן לצורך בדיקת המגמות בשוק. כמו כן היא היחידה הכוללת פילוח (בנפרד) לפי יישובים של דירות חדשות ודירות יד שנייה, וכן לפי מספר חדרים - 3 עד 5 חדרים. בסקירת הרבעון השני הורחבה רשימת היישובים, והנתונים כוללים יותר ממאה יישובים. הנתונים מוצגים במגוון פילוחים כולל הסבר מפורט לגבי גורמי השינוי, שברבעון האחרון נבע בין השאר מרכישת דירות חדשות זולות יותר וקטנות יותר, וכן נתח גדול יותר של דירות בפריפריה. ברבעון הראשון דיווחנו בצורה מקצועית ושקופה כרגיל על עליית מחירים. איננו נוהגים להתייחס לסקירות אחרות, ולכל גוף מתודולוגיה משלו וממנה נגזרים פרסומיו".

במשרד הוסיפו בנוגע להשוואת מחירי דירות חדשות זהות כי "היקף הדירות החדשות נמוך יחסית, ואין מספיק נתונים לבצע אמידה סטטיסטית ארצית או ברמת יישוב על 'דירות זהות'. עיקר העסקאות בדירות חדשות הן בדירות גדולות המאופיינות בצמידויות משתנות (גינה, חניה, מחסן) המשפיעות על מחיר הנכס. דירות גן, דופלקס ופנטהאוז מקשות על ההשוואה, מה עוד שבבסיסי המידע המדווחים ברשות המסים יש מחסור בנתונים על מאפייני הנכס. בדירות חדשות יש השפעה על שלב הבנייה ומועד האכלוס ביחס למחיר".