מלאי הדירות לא מצליח להדביק את הדמוגרפיה

בחודש שעבר פרסם משרד האוצר שעם ישראל הסתער בחודש מאי על שוק הדירות ורכש מספר שיא של 12.4 אלף יחידות דיור לפני העלאת שיעור המע"מ - הנתון החודשי הגבוה ביותר שנרשם זה עשור. נראה כי בנוסף לבהלת המע"מ, הנתונים מבטאים גם את הייאוש שאחז בישראלים, שעטו על הדירות לפני ההתייקרות הצפויה לאחר ששבעו מההבטחות החוזרות ונשנות של הממשלה להוריד את מחירי הדירות.

אך הנקודה המשמעותית יותר שעולה מנתון זה היא העובדה ש־12.4 אלף יח"ד הן כ־60% ממלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות כיום בשוק, לפי נתוני הלמ"ס. אם בחודש אחד שיעור כל כך גבוה ממלאי הדירות יכול להיעלם מהשוק, נשאלת השאלה מה יקרה בעתיד - האם נבנות מספיק דירות חדשות כדי לאכלס את כל משקי הבית החדשים שיתווספו בישראל בשנים הבאות?

תוכנית הדיור הממשלתית לא מספיקה לכיסוי המחסור

בסוף 2035 צפויה אוכלוסיית ישראל למנות 11.4 מיליון נפש, כ־3.4 מיליון איש יותר מהיום - שהם שווי ערך לכמיליון משקי בית חדשים. כך על פי אומדנים שפרסמה לאחרונה הלמ"ס. כדי לספק למשקי הבית הללו קורת גג, במהלך 22 השנים הקרובות יצטרכו להיבנות בארץ לפחות 45.5 אלף יח"ד חדשות בשנה בממוצע. בהתאם לכך, לפי תוכנית הדיור הממשלתית שאושרה בחודש שעבר, הממשלה הנוכחית שמה לעצמה למטרה להגיע להיקף התחלות בנייה שנתי של 40–45 אלף יח"ד (מתוכן כ־20 אלף על אדמות פרטיות והשאר על אדמות מדינה).

ראש קבינט הדיור, יאיר לפיד צילום: אלכס קולומויסקי

הבעיה היא שזה לא מספיק. ישראל נמצאת ב"משיכת יתר" - נכון להיום חסרות כאן 101 אלף יח"ד. מספרן הכולל של הדירות בישראל עומד על 2.36 מיליון, בעוד שמספר משקי הבית מגיע ל־2.47 מיליון, על פי נתוני משרד השיכון. כדי להחזיר את ה"אוברדרפט" ולדאוג לכך שהביקוש יענה על ההיצע בטווח הארוך, נצטרך לבנות פה לפחות 50 אלף יח"ד בשנה.

אותם משקי בית נותרים הם ככל הנראה של אנשים המתגוררים אצל משפחותיהם, חולקים יח"ד אחת ליותר ממשפחה אחת או מתגוררים בסידורי מגורים שאינם נספרים כיח"ד נפרדות, כמו אוהלים במגזר הבדואי.

המחסור החמור בדירות הוא אחד הגורמים המרכזיים לעובדה שהמחירים בשוק הדיור רשמו זינוק ריאלי של כ־50% בחמש השנים האחרונות. זה מה שהוציא את ההמונים לרחובות בקיץ 2011, למחאה ששורשיה נעוצים במצוקת הדיור.

איך הגענו למצב הזה? למה בניגוד לחוקי השוק ההגיוניים, היצע הדירות בישראל נמוך משמעותית מהביקוש? החשבון פשוט למדי: אם בכל שנה בשנים האחרונות נרשם ביקוש לכ־40 אלף יח"ד, על פי הלמ"ס, אבל נבנתה כמות דירות קטנה מהביקוש, נוצר מחסור. אם גם בשנה הבאה ובזו שאחריה לא ענה ההיצע על הביקוש, נוצר מחסור מצטבר.

"זו מהפכה של ממש. ההחלטה החשובה הזו תגדיל את היצע הדירות, תביא להגדלה של זמינותן ותגרום להורדת מחירים". נתניהו אחרי אישור פרק הדיור בדו"ח טרכטנברג, מרץ 2012 צילום: אלכס קולומויסקי

זה בדיוק מה שקרה בעשור שקדם למחאת האוהלים: בכל שנה הוחל בבנייתן של 30–35 אלף יח"ד בלבד. עד שכבר עלינו ל־40.5 אלף יח"ד ב־2010 ואז ל־45.7 אלף ב־2011, ב־2012 ירדו התחלות הבנייה ל־40.2 אלף יח"ד, ול־2013 לא צפוי סיום אופטימי במיוחד שכן ברבעון הראשון הוחל בבנייתן של 10.3 אלף יח"ד בלבד. לפי התחזיות השמרניות, עד סוף השנה מספר זה יגדל ל־41 אלף יח"ד.

כמויות אלה, כאמור, לא מספיקות, ונראה שקובעי המדיניות והמתכננים עדיין לא הבינו את זה.

13 שנה מקבלת היתר הבנייה ועד שיש דירה

היצע הדירות הנמוך קשור באופן ישיר להיצע הקרקעות הנמוך לבנייה. מתוך 10,300 יח"ד שהוחל בבנייתן ברבעון הראשון של 2013, 29% נבנו בבתים בודדים ובבתים דו־משפחתיים. אמנם מדובר בירידה משמעותית מ־2011, אז כמעט 40% מהתחלות הבנייה היו בצמודי קרקע, אבל נשאלת השאלה האם במדינה שבה הקרקע היא משאב יקר ערך, בוודאי באזור המרכז, נכון לבנות כל כך הרבה בתים פרטיים.

הבעיה בהיצע הקרקעות מתחילה בתהליך התכנון: היכולת של רשות מקרקעי ישראל לשווק מספיק קרקעות לבניית דירות באזורי הביקוש תלויה במידה רבה ביעילות עבודת מוסדות התכנון ובתפוקה שלהם. לפי נתונים שהציגה לאחרונה המשנה לנגיד בנק ישראל קרנית פלוג, בישראל לוקח 13 שנה "לייצר" דירה - מתוכן שלוש שנים לקבלת היתר בנייה, שנתיים וחצי של בנייה וחצי שנה של שיווק; אך 8–5 שנים "מבלה" כל דירה בוועדות התכנון.

בשנים 2007–2011 אישרו הוועדות המחוזיות לתכנון באזורי הביקוש פחות מ־17 אלף יח"ד לשנה בממוצע; שנה אחרי המחאה החברתית, ב־2012, הגיע המספר באזורי הביקוש ל־50.7 אלף יח"ד.

עם זאת, נראה כי עד אשר יושלם הליך תיקוני החקיקה שאמור לקצר את הזמן שבו נידונות התוכניות בוועדות התכנון ("רפורמת הפרגולות" של שר הפנים), תוכניות לבנייה למגורים ימשיכו "לבלות" בוועדות התכנון שנים ארוכות, לעלות לרוכשי הדירות סכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים ו"לתקוע" את שוק הדיור כולו.