תחקיר כלכליסט
מגדלי הקסם של משה אהרוני
היזם האנונימי משה אהרוני מצא כנראה את המפתח ללבם של ראשי רשויות מקומיות. אחרת קשה להסביר כיצד לאחר שנים של התנגדות שינתה עיריית גבעת שמואל את עמדתה וכעת היא תומכת בתוכנית להקמת גורדי שחקים על קרקע חקלאית בצפון העיר, שאותה רכש אהרוני לפני שנתיים בלבד. וכיצד הוכפלו זכויות הבנייה על קרקע שרכש אהרוני מעיריית בת ים ב־8 מיליון שקל, ומכר אותה באחרונה ב־182 מיליון שקל. תחקיר "כלכליסט" מספק הצצה מטרידה אל מאחורי הקלעים של עולם הנדל"ן הישראלי
07:1312.09.13
1. אהרוני מתמודד לבד
לפני כחודשיים עלה לכותרות משה אהרוני, יזם נדל"ן אנונימי למדי, לאחר שנחשף כי קרקע שרכש בבת ים ב־2006 תמורת 8.3 מיליון שקל תניב לו עד סוף השנה 182 מיליון שקל. הרווח האדיר הוא תוצאה של עסקת קומבינציה שעליה חתם עם חברת נווה מקבוצת אי.די.בי, והסכום שיקבל משקף 40% משווי תקבולי הדירות במגדל נווה בבת ים, שבנתה החברה על הקרקע שרכש אהרוני במחיר מציאה. הפרסום זכה לתהודה בעיקר בשל סכומי העתק שמעורבים בו, אך גם משום שכמה שאלות בלתי פתורות נקשרו בו.
למשל, מדוע היה אהרוני היחיד שניגש בשעתו למכרז? האם זה קשור לעובדה שעיריית בת ים הציבה תנאי משונה, שלפיו הזוכה במכרז יהיה חייב לפנות אדם בעל עבר פלילי שהתנחל בקפיטריה על חוף ימה של בת ים? וכיצד זה הוכפלו זכויות הבנייה על הקרקע זמן קצר לאחר רכישתה על ידי אהרוני? ומדוע בכלל לא התקשרה עיריית בת ים באופן ישיר עם חברת נווה בעסקת הקומבינציה הרווחית להפליא הזאת? תשובות לכל השאלות הללו טרם נמצאו.
דודי אפל (ארכיון) צילום: יריב כץ והנה, לאחר מכרה הזהב שנפל לידיו בבת ים המשיך אהרוני לעסקה נוספת, שגם בה פוטנציאל רווח לא מבוטל. הפעם מדובר בעיר השינה האפרורית גבעת שמואל, שבשטחה עתיד לקום פרויקט גורדי שחקים בשם "גבעת שמואל צפון" - שכונת מגורים בת 600 דירות גדולות על קרקע חקלאית בבעלותו של אהרוני (באמצעות חברת ניל"י) ושותפתו, אפריקה נכסים.
בשבוע הבא עתידה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז מרכז לדון בהתנגדויות הרבות לתוכנית, שבעת כתיבת שורות אלה עומד מספרן על 106. ההתנגדויות שונות ומגוונות ומעלות טענות רבות, הנעות בין חוסר כשרות בהקצאת השטחים הציבוריים, דרך גובהם של הבניינים, ועד לתמיהות אודות התמיכה הלא מוסברת של העירייה בתוכנית שעתידה - כפי שהודתה העירייה עצמה בעבר - לפגוע באיכות חיי התושבים.
תחקיר "כלכליסט" מביא את מאחורי הקלעים של הפרשה הנדל"נית הזאת, שעדיין רבות בה התמיהות, אך היא משקפת היטב את המציאות הנדל"נית הישראלית.
2. דודי אפל מחפש שותף
בשנת 1995 רכשו השותפים דודי אפל ודרור חטר ישי את מגדלי הזוהר - חברה שבבעלותה קרקעות שונות ברחבי המדינה. אחד הנכסים העיקריים של מגדלי הזוהר הוא חברה בשם ניל"י, שבבעלותה קרקע בת 60 דונם בגבעת שמואל, שעליה היו בעת ההיא זכויות בנייה ל־270 קוטג'ים.
לאחר רכישת החברה ניסו אפל וחטר ישי במשך שנים להגדיל את זכויות הבנייה על הקרקע הזאת, עד שב־2003 אישרה הוועדה המחוזית מרכז את בקשתם להגדיל את מספר הדירות במתחם ל־710. עיריית גבעת שמואל התנגדה באופן תקיף למהלך.
אחד המתנגדים החריפים לתוכנית היה יוסי ברודני, אז חבר מועצה וכיום כבר ראש העיר. כך, למשל, באוגוסט 2007, כחבר מועצה, הגיש ברודני לוועדה המחוזית התנגדות לתוכנית, שבה כתב: "המשמעות המיידית של הגדלת מספר יחידות הדיור... מ־270 ל־710 היא הגדלה משמעותית של כמות הבניינים והתושבים באזור... הגדלה זו תיצור הגדלה משמעותית ביותר של מספר כלי הרכב באזור... כבר עתה קיימת מצוקה תחבורתית קשה באזור זה... לא למותר לציין כי בצד הפגיעה ברמת החיים של התושבים תיגרם גם פגיעה בערך המקרקעין הגובלים ופגיעה ישירה בתושבי האזור".
יוסי ברודני, ראש עיריית גבעת שמואל צילום: צביקה טישלר
התנגדויות העירייה נשאו פרי והתיק שהתגלגל בערכאות משפטיות שונות עד לבית המשפט העליון, חזר בתחילת 2013 אל הוועדה המחוזית, לאחר שבית המשפט קבע שנפלו פגמים בפרסום התוכנית ושהוקצו בה שטחים ציבוריים ליזם פרטי באופן שאינו מתיישב עם הוראות המחוקק. בינתיים, בעוד התיק מתגלגל מערכאה לערכאה, עבר חתול שחור בין חטר ישי לאפל והשניים ניתקו יחסים.
אפל הועמד לדין והורשע במתן שוחד לראשי רשויות מקומיות (ביניהם גם ראש עיריית גבעת שמואל בעבר, זמיר בן ארי, בהקשר לקרקע אחרת בעיר). נגד מגדלי הזוהר הוגשה בקשה לפירוק על ידי עו"ד ארז חבר ממשרד עמית, פולק, מטלון בשל חוב לאחד הנושים. הבקשה אושרה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, והחברה נכנסה להליך כינוס נכסים והועמדה למכירה, נקייה מחובות.
אפל עצמו, שבעת הוראת הפירוק כבר הורשע אך טרם נכנס לכלא (כיום הוא מרצה עונש מאסר של שלוש שנים וחצי), פעל להביא משקיעים שירכשו את מניות השליטה בחברת מגדלי הזוהר, תוך שהוא מקווה להיוותר בעל מניות מיעוט. "הוא בא אליי והציע לי לקנות את החברה בכינוס", סיפר השבוע ל"כלכליסט" איש עסקים אמיד שאיתו נפגש אפל בעת ההיא. "הוא הציג בפניי את כל הנכסים שיש לחברה, קרקעות בהיקפים אדירים. אמר לי שאמנם יש על הקרקע אישורים ל־270 יחידות דיור אבל זה בעצם 700 - ואם כך זו עסקה מצוינת. אבל משהו שם לא נראה לי. הוא כל הזמן אמר לי שהעניין הזה הוא ביני לבינו, ולא לערב את חטר ישי, שהיה השותף שלו, וזה היה נראה לי קצת משונה".
לאחר כמה סירובים שנחל, הגיע אפל לאהרוני, שנחשב לאיש עסקים נזיל עוד לפני עסקת הזהב שנפלה לידיו בבת ים.
3. ראש העיר הופך ממתנגד לתומך
אהרוני החליט שגבעת שמואל היא עסקה מצוינת. במאי 2011 הוא הודיע לשופטת ורדה אלשיך, שדנה בפירוק חברת מגדלי הזוהר, כי הוא מציע לרכוש את חברת ניל"י תמורת 230 מיליון שקל. בהמשך השלים את רכישת חברת מגדלי הזוהר כולה תמורת 100 מיליון שקל נוספים (רכישה שעדיין לא הושלמה). מעניין לציין כי הצעתו הראשונה של אהרוני היתה לרכוש 51% ממגדלי הזוהר תמורת 300 מיליון שקל, כשאפל וחטר ישי היו אמורים להיות מחזיקי מניות מיעוט. אלא שלבסוף הוסיף אהרוני 30 מיליון שקל בלבד וקיבל שליטה של 100% במגדלי הזוהר תמורת 330 מיליון שקל. הצעתו אושרה על ידי בית המשפט.
עו"ד ישראל שלו, שייצג בהליך את אפל, אמר ל"כלכליסט" כי "לא היה זר לאיש שהיה קשר בין דודי אפל לאהרוני, ואת ההצעה שאהרוני הגיש בתחילה לרכישת החברה אני כתבתי. לאחר מכן היה ניתוק מוחלט בין השניים. אפל וחטר ישי היו אמורים להיות שותפי מיעוט בחברה, אבל בסוף מה שקרה הוא לא מה שסוכם, ואהרוני פתאום הפך לבעלים של 100% מהחברה במקום 51% בתוספת של גרוש וחצי, ובית המשפט אישר את זה".
כאשר אפל הבין כי הוא אינו בתוכניות של אהרוני הוא ניסה למצוא רוכשים אחרים למגדלי הזוהר, אך זה כבר היה מעט מדי ומאוחר מדי, ואפל וחטר ישי המסוכסכים נותרו ללא אחזקה כלשהי בחברה. זמן קצר לאחר מכן אפל נכנס אל הכלא. במקביל, מכר אהרוני 50% מהמניות של נילי לאפריקה נכסים, שעמדה על הפוטנציאל האדיר של הקרקע.
זמן קצר לאחר כניסת אהרוני לתמונה דן בית המשפט העליון בתוכנית הבינוי בגבעת שמואל, קבע כי נפלו פגמים מסוימים בפרסום התכנית, והחזיר אותה לוועדה המקומית מרכז. אלא שלהבדיל מבעבר, הפעם קידום התוכנית זכה לתמיכתו של יוסי ברודני, כעת כבר בכובעו כראש עיריית גבעת שמואל. כך, למשל, אמר ברודני בישיבת הוועדה המחוזית מרכז מינואר האחרון, שדנה בתוכנית החדשה (הכוללת בסופו של דבר, יש לציין, 600 יחידות דיור ולא 710 יחידות): "יש כאן יזם חדש שבעצם זכה בקרקע הזאת בכינוס נכסים... בעקבות זה שהיינו בכל כך הרבה תהליכים... הבנו שלטובת כל הצדדים... כדאי לנו לבוא ולקדם את התוכנית, אחרי שישבנו יחד וסגרנו בינינו את כל הקצוות... אנחנו חושבים שענינו ופתרנו את רוב הבעיות". נלהבותו של ברודני לקדם את התוכנית התבטאה בדבריו הבאים: "אני אומר לפרוטוקול: במידה וצריך שהעירייה תהיה בין יזמי התוכנית, העירייה תצטרף גם כן לתוכנית הזאת כדי שתוכל להתקדם".
עו"ד דרור חטר ישי צילום: שאול גולן ברודני מסר בתגובה כי הוא נלחם במשך זמן רב להפחית את מספר יחידות הדיור במתחם, ולאחר שהבין כי הוועדה המחוזית עשויה לאשר 710 יחידות דיור הגיע לפשרה של הורדת מספר יחידות הדיור ל־600. עוד מסר ברודני כי הוא היה שמח אם היה מצליח להוריד עוד את מספר יחידות הדיור, אך לבסוף זו הפשרה שהושגה עם היזמים החדשים.
4. התוכנית מקודמת ללא פתרון ניקוז
זמן קצר לאחר פרסום השינויים בתוכנית, התחילו להציף את משרדי הוועדה המחוזית התנגדויות של מאות מתושבי גבעת שמואל ופתח תקווה הסמוכה. התנגדויות אלה העלו מגוון רחב של טענות, שמיד ידובר בחלקן. אבל משאלה מהותית אחת התעלמו המתנגדים: הניקוז. ניקוז הוא עניין שנשמע מעט תפל, אבל מתכנני ערים שעמם שוחח "כלכליסט" מסבירים כי מדובר בנדבך מרכזי ביותר בתוכניות בניין־עיר. אותם גורמים מסבירים כי גבעת שמואל אינה מצטיינת במערכת הניקוז שלה, שחלק גדול ממנה עובר בתחומה של פתח תקווה. ואכן, עם אישור התוכנית להרחבת זכויות הבנייה בספטמבר 2003 נקבע כי אישור כל תוכנית הרחבה תלוי בקיומה של תוכנית אב לניקוז. תוכנית האב לניקוז קריטית משום שהיא אמורה לספק פתרון מקיף לשאלות של זרימת גשמים, שטפונות ומעיינות שכיום נספגים בקרקע החולית המשתרעת על פני 60 דונם - מצב שלא יוכל להימשך מרגע שהשטח יהפוך לבנוי.
אלא שמבדיקת "כלכליסט" עולה כי תוכנית כזו מעולם לא עברה את מליאת רשות הניקוז הארצית, אף שהוועדה המחוזית קבעה מפורשות לפני עשר שנים שלא ניתן לקדם את תוכנית הבינוי ללא תוכנית מקיפה לניקוז. זו אולי הסיבה שהניסיון הפשוט של "כלכליסט" לברר אם אכן עברה תוכנית אב לניקוז הפך למשימה ביורוקרטית כמעט בלתי אפשרית. בעוד שבתחילה אמרו גורמים בעיריית גבעת שמואל כי יש תוכנית כזו, לאחר מכן נמסרה גרסה אחרת על ידי גורמים אחרים בעירייה. ברשות הניקוז ירקון, הגורם הרשמי שאמור לספק תשובות בעניין, גמגמו כשנשאלו בעניין, בחרו להתחמק ממתן תגובה רשמית, והפנו את "כלכליסט" לוועדה המחוזית. משרד הפנים, הממונה על הוועדה המחוזית, אף הוא לא הגיב לעניין, חרף מספר פניות. גם משרד החקלאות והמשרד לאיכות הסביבה - שני גורמים רלבנטיים לשאלות ניקוז - מסרו כי העניין לא בתחום טיפולם.
לאחר שבועות של ניסיונות הודה לבסוף ברודני, בשיחה עם "כלכליסט", כי שאלת הניקוז לא נפתרה ועדיין יש חילוקי דעות בעניין בין עיריית גבעת שמואל לעיריית פתח תקווה. אלא שלדבריו, שאלת המחלוקת בין הערים אינה קשורה לתוכנית זו באופן ספציפי. עוד הדגיש ברודני כי התוכנית לא תתקדם ללא אישורי הניקוז המתאימים. על רקע תגובתו זו, לא ברור כיצד חמק העניין עד כה מהרדאר הציבורי של הוועדה המחוזית, שלא דנה בו בישיבתה האחרונה והמשיכה לקדם את תוכנית הבינוי כאילו שאלת הניקוז כבר אושרה.
5. השטח הציבורי מסופח לתוכנית
מגדל נווה, בת ים צילום: עמית שעל
לבד מבעיית הניקוז, שאמורה לבלום את התקדמות התוכנית, עולות שאלות נוספות, שדווקא כן מצאו את דרכן אל ההתנגדויות הרבות שהוגשו אל הוועדה המחוזית מרכז. אחת מהן היא שאלת השטחים הציבוריים שסופחו לתוכנית.
מעט רקע: כאשר יזם מקדם תוכנית עירונית עליו להפריש חלקים נרחבים מהקרקע (בדרך כלל 40%–60%) למטרות ציבוריות, דוגמת מבני ציבור, כבישים, פארקים וכדומה. ליזם יש כמובן אינטרס להפריש כמה שפחות, בעוד שלרשות המקומית יש אינטרס שהוא יפריש כמה שיותר. אחד הטיעונים שהעלתה העירייה בעבר, כשהתנגדה להגדלת זכויות הבנייה, הוא שאל תוכנית הרחבת הבנייה של ניל"י, תחת בעליה הקודמים, צורף שלא כדין שטח ציבורי בן עשרה דונם (המוגדר בתוכניות שטח D). בית המשפט העליון קבע כי אכן היו פגמים בצירוף השטח הציבורי אל התוכנית, והחזיר אותה אל הוועדה המחוזית כדי שתתקן את הפגמים בה.
בינואר האחרון, לאחר שהתוכנית חזרה מבית המשפט העליון, הודיעו ברודני ונציגיו של אהרוני בישיבה כי הותירו בחוץ את השטח הציבורי D והורידו את מספר יחידות הדיור מ־710 ל־600. בוועדה המחוזית בירכו על הוצאת השטח הציבורי מהתוכנית. כך, למשל, אמרה רות יוסף, יושבת ראש הוועדה באותה הישיבה: "לי זה ממש עושה טוב כי אני חושבת שזה מטורף, ההחלטה הקודמת של הוועדה. אני חייבת להגיד שלקחת שטח ציבורי ולנכס אותו לגורם פרטי בשביל שיהיו לו שטחי ציבור, זה גם בתקופות הגרועות ביותר פחות עשינו את זה".
אלא שבמאי, כשהגישו יחד נציגי אהרוני ואפריקה נכסים מצד אחד, ועיריית גבעת שמואל מצד שני, את התוכנית החדשה, עלה ממנה ששטח D דווקא כן נכלל בה. בעמוד הראשון של התוכנית, למשל, מוגדרת התוכנית כבת 71.4 דונם, מתוכה 9.9 דונם מיוחסים לשטח D (ועוד כ־2 דונם, השייכים לבעלים פרטיים, מוגדרים כשטח C). עוד מפורטים שטחי הציבור שעתידים להיבנות בשטח זה.
העניין מעורר תהיות לא רק משום שזה בדיוק ההיפך ממה שעולה מפרוטוקול הוועדה המחוזית מינואר ומהתנגדויות העירייה לאורך השנים, אלא משום שאם השטח הציבורי סופח לתכנית ועל פיו נקבע מספר יחידות הדיור שאהרוני ואפריקה רשאים לבנות, הרי שיוצא שהעירייה הגדילה את מספר יחידות הדיור של אהרוני ב־16% (מספר יחידות הדיור שמאושר על בסיס 70 דונם גבוה ב־16% ממספר יחידות הדיור שנקבעים על בסיס 60 דונם) בלא שקיבלה כל תמורה.
דברים אלה אכן מתבטאים בחלק מההתנגדויות שהוגשו. כך, למשל, באחת ההתנגדויות לבקשה מציין תושב גבעת שמואל (שמו שמור במערכת): "התוכנית מספחת לצורכי חישוב שטחים ציבוריים... את כל מסת הקרקעות בסך 11.5 דונם העירייה נותנת במתנה ליזמים... הבעלים של שטחים D ו־C (העירייה ובעלים פרטיים) זכאים לקבל זכויות בנייה למגורים בגין המתנה שניתנה, ממש כמו היזמים, ומדובר בשטח כולל של 16.2% מהתכנית".
ראש העירייה ברודני מסר בתגובה ששטח D הוצא מהתוכנית. עוד מסר ברודני שהוא נלחם כדי להוציא את שטח D מהתוכנית וכך יהיה ושעל השטח נבנה כיום ספורטק.
דוברת משרד הפנים, שתחתיו פועלת הוועדה המחוזית, מסרה שהתנגדויות הוגשו בעניין, והעניין יידון בישיבת הוועדה המחוזית בספטמבר ולכן אין ביכולתה להגיב לטענות אלה באופן ספציפי.
6. הבעלים המקסיקנים לא מביעים התנגדות
אלא שכאמור, לא רק שטחים ציבוריים סופחו לתוכנית באופן משונה. לצד השטח של אהרוני ואפריקה ישראל, ולצד שטח D, ישנה פיסת קרקע קטנה יותר, בת שני דונם בסך הכל. מחזיקיה הם כמה אזרחים זרים (בעלי דרכונים איראניים, מקסיקניים ובלגיים). על שני הדונם שלהם עומדים לקום שטחי ציבור ירוקים, כחלק מהתוכנית הכוללת, מבלי שאותם אזרחים אמורים לקבל כל פיצוי.
היחידה שהתייחסה לנושא בישיבה ההיא היתה רות יוסף, יושבת ראש הוועדה. "קצת מוזר לי הדבר הזה. אדם בעל קרקע פרטית, מכניסים אותו לתוכנית שהוא לא בעסק בכלל, קובעים אותו כירוק ואנחנו משתמשים בפרוגרמה כשטח ירוק. לא ברור לי", אמרה אז. אלא שלאחר שאחד מנציגיו של אהרוני אמר לה כי בעלי הקרקע לא הגישו התנגדות, היא התרצתה במהרה ועברה לשאלה הבאה.
ב־15 בספטמבר, כשתתכנס הוועדה, חלק מהשאלות האלה עשויות למצוא מענה. אז גם ייקבע, כנראה, אם אהרוני יידרש לספק תשובות נוספות או שהוא יוכל לצאת לדרך ולבנות את גורדי השחקים החדשים של גבעת שמואל.
מעיריית בת ים נמסר: "המכירה לאהרוני נעשתה במכרז והצעתו היתה גבוהה מאומדן השמאי. דרישת הפינוי אינה חריגה והיא נעשתה על ידי המינהל כשמכר קרקעות באותו מתחם. הגדלת הזכויות נעשתה בתוכנית כוללת שכללה ארבעה מגרשים ושהניבה כ־150 מיליון שקל". ראש עיריית בת ים שלומי לחיאני הוסיף: "מחירי הנדל"ן בבת ים צמחו בשיעור הרב ביותר בישראל. אהרוני, כמו יזמים אחרים, הרוויח מהעלייה. העסקה במגדל נווה אינה רווחית יותר מעסקאות נדל"ן אחרות בעיר".
משה אהרוני ועורכי דינו ממשרד מטרי מאירי ושות' בחרו שלא להגיב.
