אכלוס חלקי: הרוכשים לא נוהרים לבת ים

לא ממריא: רק 82 מתוך 162 דירות נמכרו במגדל נוה בבת ים מאז נחנך בקול תרועה לפני ארבע שנים, כאשר מנכ"ל נוה נסים בשן, מדגיש ל"כלכליסט" כי מתחילת השנה נמכרו כבר 20 דירות. מגדל מגורי היוקרה בבת ים צפוי להתאכלס בסוף השנה, אולם עשרות דירות עדיין עומדות על המדף וממתינות לרוכשים.

אלא שיזמית הפרויקט, חברת נוה מקבוצת נכסים ובנין אי.די.בי, תיאלץ לשלם בקרוב כ־126 מיליון שקל - 40% מהתמורה על כלל הדירות שנותרו למכירה בבניין - לבעל הקרקע משה אהרוני.

ב־2007 רכשה חברת נוה מאהרוני מגרש ששטחו שישה דונם על חוף הים של בת ים וחתמה עמו על הסכם קומבינציה, שלפיו 40% מהתמורה שתקבל על מכירת הדירות במגדל יועברו אליו.

בדו"חות 2007 של נכסים ובנין דווח כי "במסגרת ההסכם התחייבה נוה להעביר לבעלי המקרקעין 40% מהתקבולים ממכירת יחידות הדיור, כולל חניות ומחסנים, לרבות ריבית והפרשי הצמדה, כפי שייגבו מהרוכשים, ולאחר ניכוי הוצאות בגין ערבויות חוק המכר, מע"מ שייגבה מהרוכשים ועלויות נוספות שייגרמו לה בשל המכירות".

מקורות בשוק הנדל"ן סיפרו ל"כלכליסט" כי כל התמורה לאהרוני אמורה להיות משולמת עם אכלוס הדירות בסוף השנה. מכיוון שמחצית מהדירות עדיין לא נמכרו, טוענים המקורות, תשלם נוה לפי אומדן מכירות עתידי. לפי דו"חות החברה ל־2012, מלאי הדירות במגדל היה 100 (מתוך 162), ובמחירי מכירה הוא מסתכם ב־394 מיליון שקל. לפי אומדן זה, המעיד על מחיר ממוצע לדירה של כ־4 מיליון שקל, אהרוני צפוי לקבל כ־126 מיליון שקל על 80 הדירות הנותרות כיום. מקורבים לחברה העריכו כי בסך הכל, כולל הדירות שכבר נמכרו, יקבל אהרוני כ־180 מיליון שקל מחברת נוה על עסקת המגדל בבת ים.

נסים בשן, מנכ"ל נוה. "הרוכשים בפלח השוק הזה מבולבלים"

נוה מכחישה כי על החברה לשלם את הסכום עם אכלוס הבניין, אולם מקורבים לחברה טוענים כי יש סכום יחסית קטן של מקדמות שעל החברה להעביר ב"מכה". גם אם תשלם את התמורות לאהרוני, בקצב מכירת הדירות - לא נותר לה זמן רב. ב"פרויקט מגדל נוה בבת ים סיום המכירות מתוכנן להיות ב־2015", דיווחה החברה בדו"חות השנתיים שפורסמו ב־10 במרץ 2013.

מכרו רק 8 דירות בשנה

דירות 5 חדרים במגדל שווקו בשנים האחרונות ב־3–5 מיליון שקל. עם זאת, שיחה עם משרד המכירות מעלה כי דירת 5 חדרים בקומה העשירית מוצעת למכירה כיום החל מ־2.48 מיליון שקל, ונראה כי המחירים יורדים בשל הדשדוש במכירות. בדו"חות הכספיים של 2011 צוין כי נמכרו בסך הכל 54 יחידות דיור. המספר טיפס ל־62 יחידות דיור בסוף 2012, כלומר בשנה אחת מכרה נוה שמונה דירות בלבד.

"מגדל נוה הוא לא עוד מגדל", אמר בשן ל"כלכליסט", והוסיף "לא מבזבזים מיקום כזה על סתם בניין. בנינו שם את המגדל הכי מפואר שלנו. בניינים מהסוג הזה נמכרים לאחר האכלוס. הקונים רוצים לראות בעיניים מה הם רוכשים, לא רוצים לקנות 'על הנייר'. ויש עוד יתרונות בקנייה מן המוכן - אין הצמדה למדד תשומות הבנייה והמחיר סופי". לדבריו, דירות בקומה 26 ומעלה נמכרות ב־3.5 מיליון שקל (למעט הפנטהאוזים), ובקומות הנמוכות החל מ־2.7 מיליון שקל, כאשר קצב המכירות הוא 3–4 דירות בחודש.

גורם בכיר בענף הנדל"ן אמר כי "הסיבה לקושי במכירות במגדל נוה משקפת את מצב שוק הנדל"ן בבת ים כרגע. באזור זה קיים היצף של יחידות דיור הפונה לקהל יעד שברובו מקומי. עודף דירות מביא לתחרות קשה, לירידת מחירים ולחוסר הצלחה של פרויקטים. זה איננו הפרויקט היחיד באזור ששיווקו לא הצליח ושסובל ממכירות דלילות".

גורם בכיר נוסף בענף ציין כי "זו אולי הסיבה שנוה מנסה למכור מגרש נוסף, לא הרחק ממגדל נוה, בבעלות משותפת עם אהרוני", אולם מקורבים לחברת נוה מכחישים זאת וטוענים כי החברה מחפשת דווקא לרכוש קרקעות בפריפריה הקרובה לגוש דן.

יצוין כי לפני כשבוע פורסם שנוה מעוניינת למכור חטיבת קרקע גדולה בגוש הגדול בתל אביב בכ־90 מיליון שקל, סכום שעשוי לסייע לה, אולי, בתשלום לבעל הקרקע במגדל בבת ים. אך מקורות המכירים מקרוב את הקרקע טוענים כי נוה תדרוש הרבה יותר, אם בכלל תיעתר למכור.

מגדל נוה, שממוצב כמגורי יוקרה, נפגע ככל הנראה גם מההאטה הכללית בשוק היוקרה וגם מהצפת שוק הנדל"ן בבת ים בדירות חדשות. לדברי בשן, מתחילת השנה נמכרו בישראל פחות מ־20 דירות חדשות מקבלן במחיר של 5 מיליון שקל ומעלה. "הרוכשים בפלח השוק הזה מבולבלים בגלל ההחמרה הצפויה במיסוי דירות יוקרה", אמר בשן. "אנשים מתלבטים ושוקלים טוב טוב את הקנייה".

מגדל נוה בבת ים. 80 דירות ריקות צילום: עמית שעל

לא רק בת ים מדשדשת

הצצה אל פרויקטים נוספים של נוה מראה שגם בהם התמונה אינה ורודה. בפרויקט בכפר סבא, שהחל לפני שנתיים, נמכרו עד כה רק 25% מהדירות - 41 מתוך 164; בפרויקט בגני תקווה, שהחל לפני תשע שנים, נמכרו 55 דירות מתוך 114. מדובר בפרויקט שנבנה במסגרת הסכם קומבינציה, ומקורבים לנוה טוענים כי כמה עשרות דירות מתוך כלל הפרויקט נמסרו לבעלי הקרקע במסגרת ההסכם, על אף שבדו"חות הכספיים הן מופיעות במניין הדירות הבלתי מכורות.

עוד נמסר מנוה כי "נכסים ובנין מדווחת על חלקה של נוה בכל פרויקט עם שותפים". בנוגע למגדל בבת ים "כל תנאי ההסכם בין משה אהרוני ונוה מתקיימים במלואם לשביעות רצון שני הצדדים". משה אהרוני סירב להתייחס לידיעה.