לשוכרי הדירות יש סיבה טובה לדאגה

שוק השכירות בישראל, כפי שעולה מדו"ח משרד הבינוי והשיכון, לא נמצא במצב מעודד יותר משוק הדיור. במחצית הראשונה של השנה נרשמה בישראל עלייה של 4.5% בשכר הדירה החודשי בהשוואה למחיר הממוצע ב־2012. על פי הדו"ח, שכר הדירה הממוצע בתקופה זו עמד על 3,436 שקל לחודש לעומת ממוצע של 3,288 שקל לחודש בשנה שעברה.

בתוך כך, בעוד בהשוואה לשנה האחרונה מדובר בעלייה של אחוזים בודדים, בחינת העלייה בשכר הדירה על פני השנים האחרונות מציגה תמונה עגומה במיוחד לשוכרים. ב־2007 עמד ממוצע שכר הדירה על 2,304 שקל לחודש, ומאז נרשם זינוק של 49%, כאשר העלייה החדה ביותר התרחשה בשנים 2008–2009 בשיעור של 17.4%.

דירה להשכרה (ארכיון). שכר דירה בת"א גבוה ב-56% מהממוצע הארצי צילום: שאול גולן

יש עוד מקום להתייקרויות

בחינת גובה שכר הדירה לפי ערים ואזורים מראה כי בתל אביב שכר הדירה הממוצע הוא הגבוה בישראל ועומד על 5,117 שקל לחודש, גבוה ב־56% מהממוצע הארצי. מנגד, בקריות שכר הדירה נמוך ב־35% מהממוצע הארצי ועומד על 2,141 שקל לחודש. תל אביב מחזיקה גם בתואר המפוקפק של העיר שבה נרשם הזינוק החד ביותר בשכר הדירה מאז 2007: באותה שנה עמד שכר הדירה הממוצע על 3,185 שקל, ומאז הוא זינק בשיעור של 60.7%. אחרי תל אביב, במחוזות המרכז, השרון וגוש דן נרשמו העליות הגדולות ביותר במהלך אותן שנים בשיעורים של 55.6%, 52.8% ו־52.6% בהתאמה. למעשה, מאז 2009 שוק השכירות לא עצר, ואין אף מחוז שבו נרשמה ירידה.

שיעורי העליות בשכר הדירה בולטים במיוחד כאשר בוחנים אותם לעומת התוספת לשכר החודשי הממוצע - השוואה המשליכה באופן ישיר על יוקר המחיה. בעוד ב־2007 היווה שכר הדירה 30% מההכנסה החודשית הממוצעת, אשר עמדה על 7,500 שקל, כיום עומד שכר הדירה על 38% מההכנסה.

עם זאת, עד כמה שהעליות החדות בשוק השכירות נראות דרמטיות, הוא לא הדביק את העליות שנרשמו במקביל במחירי הדיור. על ההפרשים שבין מחירי השכירות למחירי הדירות נערכו מחקרים רבים, ואחד הבולטים שבהם הנו מחקר של הפדרל ריזרב בארה"ב אשר קשר את קצב עליית מחירי הדירות המואץ והדשדוש במחירי השכירות להיווצרותה של בועת נדל"ן. לכן ברור כי ככל שההפרשים בין שני שווקים אלה גדלים, מדובר באיתותים שליליים למשק.

הממשלה מנסה להשתלט

מאז שנות החמישים, שבהן עודדה הממשלה בישראל מגורים בדמי מפתח, שכר הדירה ידע עליות ומורדות. אך בשנים האחרונות הנתונים מצביעים על כך ששוק השכירות איבד שליטה.

עד לאחרונה, המדינה נמנעה מלהתערב בשוק זה וניסיונות ליזום שוק פעיל של דירות להשכרה במחיר מפוקח בדומה לזה המקובל במדינות מערביות רבות לא צלחו. הקו שהנחה את מקבלי ההחלטות בממשלה הוביל אותם לפעול בעיקר על ידי שיווק מגרשים לבנייה, מתוך הנחה כי הצפת השוק בדירות תשפיע באופן ישיר ומיידי על שוק השכירות. אלא שבפועל, היקפי השיווק לא נתנו מענה אמיתי לכך.

לאחר המחאה החברתית והמלצות ועדת טרכטנברג נעשו ניסיונות לגבש מתווה אשר יאפשר השכרת דירות במחיר מפוקח, אך עד כה חלק ממכרזי השכירות שפורסמו נכשלו, ואלה שהצליחו היו בבחינת מעט מדי ומאוחר מדי, וגם כאשר בנייתם תושלם יוכלו לספק מענה נקודתי בלבד.

רק השנה נכשל מכרז בראשון לציון ל־42 דירות, מתוכן 25% היו מיועדות להשכרה במחיר מפוקח; שני מכרזים ל־77 ו־87 דירות להשכרה במודיעין נסגרו ללא הצעות או בוטלו; בירושלים לא נרשמו הצעות למכרז על 80 דירות; וגם בבית שמש ובבאר שבע נכשלו מכרזים למאות דירות.

מתווה שיווק הדירות להשכרה נקבע בשני מסלולים עיקריים: שיטה שבה כל הדירות מושכרות ושיטה נוספת שבה חלק מהדירות (40%) נמכרות. בשני המקרים מדובר בדרכי פעולה אשר לא העניקו ליזמים תשואות גבוהות (התשואות נעו סביב 3%–4%), ולכן גם לא הצליחו למשוך את הגופים המוסדיים שדורשים תשואה של כ־8% על ההשקעה. מעבר לכך, יצירת מסלול שבו חלק מהותי מהדירות (40%) נמכרות בשוק החופשי הרחיקה את המוסדיים אשר מעוניינים להשקיע את כספם בתמורה לתשואה ארוכת טווח, ולא מעוניינים לקבל החזר מיידי על השקעתם.

בניסיון לשפר את מצב שוק השכירות, החליט לאחרונה קבינט הדיור על שיווק של 6,000 דירות להשכרה בשנתיים הקרובות, ובין היתר הציע לשפר את המודלים הקיימים באמצעות תוספת של שטחי מסחר בקומות הקרקע של הבניינים, הטבות מס ליזמים שייגשו למכרזים אלו והענקת סמכויות נוספות לרשויות המקומיות כדי שיוכלו לאשר פרויקטים להשכרה בשטחם.

כמו כן, לאחרונה נחשף ב"כלכליסט" כי המדינה מגבשת מתווה שבו יוצעו ליזמים מכרזי שכירות שבהם המדינה היא זו שתקבע מחיר תקרה למחירי השכירות, והקבלנים אשר יציעו את המחירים הנמוכים ביותר הם שיזכו במכרז. מאחר שמרכיב הקרקע אינו קיים, ההערכות הן שמחירי הדירות להשכרה יהיו נמוכים בכ־%30–40% מהמחיר המקובל בשוק כיום.