משרד השיכון: מספר המשכורות הנחוצות לרכישת דירה עלה ל-135
נתוני המחצית הראשונה של 2013 מצביעים על עלייה ביחס לנתוני השנה הקודמת לפיהם נדרשו 132 משכורות לרכישת דירה. בזמן שמחירי הדירות החדשות ירדו בהשוואה לרבעון הקודם, המחיר החציוני של דירה מיד שניה עלה ועומד כיום על 1.015 מיליון שקל. כלכלני משרד השיכון מעריכים כי לאור תנאי השוק "הביקוש לשכירות יעלה"
- בדיקה: מחירי הדירות החדשות כלל לא צנחו ברבעון השני
- הלמ"ס: מחירי דירות יד שנייה ירדו ב-1.2% ברבעון השני
- ירידה של 3.8% במחירי דירות: "הציבור מעדיף דירות חדשות, קטנות וזולות"
דירות חדשות. המחיר החציוני לדירה חדשה עמד על 1.31 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2013, נמוך בכ-8% ריאלית בהשוואה לרבעון קודם וגבוה באחוז אחד בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד צילום: ענר גרין
"הסיבה העיקרית לכך שמספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה עלה משמעותית בשנים האחרונות, היא העובדה כי בשנים 2005–2013 עלה השכר הריאלי בכ-3% בלבד, בעוד שמחירי הדירות עלו בכ-44% ריאלית, שיעור גבוה רק במעט מצמיחת התמ"ג בתקופה זו - כ-42%", כותבים מחברי הסקירה, צוות בראשות יוסי שבת, ראש אגף בכיר לניתוח כלכלי במשרד הבינוי והשיכון. "מאחר שהשכר הריאלי נותר יציב יחסית, הרי שחלה עלייה ניכרת במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה".
מחירי הדירות החדשות רושמים ירידה קלה; מחירי דירות יד שניה בעלייה
עוד עולה מהסקירה, כי מחירה החציוני של דירה חדשה עמד על 1.31 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2013, נמוך בכ-8% ריאלית בהשוואה לרבעון קודם וגבוה באחוז אחד בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד. "הירידה ביחס לרבעון הקודם דומה למגמה שהוצגה לאחרונה לגבי המחיר הממוצע של דירות חדשות, והושפעה מגידול רכישות בפריפריה, מגידול עסקות בדירות קטנות וכן מגידול במשקל רוכשי דירה ראשונה (המבצעים עסקאות במחיר נמוך יחסית)", מזכירים במשרד השיכון.
דירות יד שניה. עליה של 0.6% בהשוואה לרבעון הקודם צילום: דוד הכהן מחירה החציוני של דירת יד שנייה הגיע ל-1.015 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2013, עלייה ריאלית בשיעור של 0.6% בהשוואה לרבעון הקודם, וגבוה ב-8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
עם זאת, על פי הדו"ח, בניתוח של מחירי דירות ממוציםת, ניכרת ירידה במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה ברבעון השני של 2013. לפי נתוני משרד השיכון, מחירה הממוצע של דירה עמד ברבעון השני על 1.22 מיליון שקל, והשכר הממוצע לשכיר במשק היה 9,238 שקל לחודש, לפיכך ברבעון השני נדרשו 132 משכורות לרכישת דירה ממוצעת. וזאת, לעומת 138 משכורות ברבעון הראשון של השנה, ו-132 משכורות ברבעון השני ב-2012.
כותבי הדו"ח מזכירים כי בתחום הביקוש לדירות "ניכר גידול בולט בפעילות במהלך שנת 2013, בייחוד החל בחודש מאי", החודש שקדם לעליית שיעור המע"מ.
מספר העסקות בדירות, חדשות ומיד שנייה, עמד בשבעת החודשים הראשונים של 2013 על כ-67 אלף יחידות דיור, גבוה בכ-17% מהתקופה המקבילה אשתקד. בשנת 2012 כולה בוצעו 102.7 עסקות בדירות, שיעור גבוה בכ-19% משנת 2011. מכירת דירות חדשות לציבור הסתכמה בינואר–יולי 2013 ב-14.5 אלף דירות, שיעור גבוה בכ-17% מהתקופה המקבילה אשתקד. בשנת 2012 הסתכמו המכירות לציבור בכ-22.2 אלף דירות, גבוה ב-14% מהשנה הקודמת.
היקף המשכנתאות עלה ב-20%
מהסקירה עולה עוד, כי היקף ההלוואות לדיור שניתנו על-ידי הבנקים הסתכם בכ-30.5 מיליארד שקל בשבעת החודשים הראשונים של 2013, גבוה בכ-20% מהתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בקצב שנתי של כ-52 מיליארד שקל.
היקף ההלוואות לדיור שניתנו על-ידי הבנקים הסתכם בכ-30.5 מיליארד שקל. "צפויים שינויים בביקוש לדירות בחודשים הקרובים" צילום: shutterstock
החוב לדיור זינק ב-44% מ-2008
כלכלני משרד השיכון מעריכים בדו"ח כי "צפויים שינויים בביקוש לדירות בחודשים הקרובי"ם, וזאת מכמה סיבות.
ראשית, צפויים שינויים במס שבח החל מתחילת 2014, וכן במס רכישה ביחס לקרקעות ולחלק מהעסקות בדירות. "שינויים אלו גורמים להמתנה בקרב מבצעי עסקות פוטנציאליים ועשויים לעכב ביצוע עסקות", מעריכים הכלכלנים.
שנית, בחינת היקף ההלוואות לדיור בהשוואה לשכר מלמדת על עליית החוב הריאלי של משקי בית לדיור מאז 2005 בשיעור של 37% לעומת עלייה קלה בלבד בשכר (3%, כאמור). סך החוב של אזרחי ישראל לדיור זינק בשנים האחרונות בכ-44%, מ-194.3 מיליארד שקל בשנת 2008, ל-279.4 מיליארד שקל ברבעון השני בשנת 2013. על פי הניתוח: "הגידול בחוב משקי הבית מקטין את יכולת העמסת חובות נוספים". כמו כן: "יציבות בשכר הריאלי לעומת עלייה במחירי דירות במשק מקטינה יכולת רכישה של דירות במחירים גבוהים יותר".
סיבה שלישית נעוצה במגבלות שהטיל לאחרונה המפקח על הבנקים בבנק ישראל, ובעיקר זו הנוגעת לשיעור ההחזר מהשכר. "הפגיעה העיקרית צפויה בקרב כ-10% מהלווים, שלגביהם שיעור ההחזר מההכנסה הוא 40%–50%. חלקם לא יוכלו לקחת הלוואה לרכישת דירה, מה שיגדיל את הביקוש לשכירות, והאחרים יאלצו לשלם ריבית גבוהה יותר והחזר גבוה יותר לאור הדרישה מהבנקים להגדלת יחס הלימות ההון לקבוצה זו", נכתב בסקירה.
"הנתונים בסקירה מחייבים אותנו להמשיך בהגדלה משמעותית של שיווק הקרקעות והתחלות הבנייה", מסר שר הבינוי והשיכון אורי אריאל. "זאת, בין השאר, באמצעות פתרון החסמים המעכבים שיווקן של עשרות אלפי יחידות דיור גם באזורי הביקוש. לצד זאת, יש לפתור את קשיי המימון של ענף הנדל"ן ובעיית המחסור בידיים עובדות, כדי להביא למהפך אמיתי באפשרות של הזוגות הצעירים לרכוש דירה".
בתגובה לנתונים, מסר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, אוהד דנוס, כי "שוק הנדל"ן רותח למרות ההפחדות, המגבלות, ההצהרות, ההבטחות והנבואות השחורות. קצב העסקאות עד סוף יוני 2013, מעיד על גידול שנתי בשיעור של 40% בכמות העסקאות, ביחס לשנת 2012 - כ- 140 אלף לעומת 100 אלף. גם במלאי הדירות החדשות נרשם קיטון מצטבר והדבר מדאיג יותר מכל. המשמעות היא שלא בונים מספיק ולא פותרים את הבעיות המרכזיות בשוק הדיור. מי שעמד לקנות דירה בשנה האחרונה והמתין לירידות המחירים, הפסיד מהונו 150-100 אלף שקלים בממוצע, כאשר האחראים ממשיכים להצהיר הצהרות חסרות אחריות".
