הרשויות ומוסדות הלימוד מציגים: קורס מזורז בבניית מעונות אקדמיים

במערכת הבחירות האחרונה תפסו הסטודנטים חלק מרכזי בהבטחות הפוליטיקאים לעתיד ורוד יותר בענף הנדל"ן, בדיוק כמו לאחר המחאה החברתית. זה התחיל בבנימין נתניהו שהבטיח מיד לאחר המחאה קידום מיידי של 10,000 חדרים שייבנו עבור הסטודנטים ויאפשרו לדבריו לשחרר לחץ משוק השכירות, והמשיך ביאיר לפיד אשר הבטיח בניית מעונות סטודנטים מסובסדים בשיטת ה־BOT, תוכנית אשר גם במסגרתה הובטחה תוספת של עוד כ־10,000 חדרים. בסך הכל מימוש שתי ההבטחות היה מזרים אל השוק כ־20 אלף יחידות דיור, תוספת של כ־40 אלף מיטות לסטודנטים (לפי חישוב של כשני סטודנטים לדירה).

אולם בפועל, מספר חדרי המעונות רחוק מלהגיע לכמות שהובטחה, והמינהל לא שיווק כלל בשנתיים האחרונות קרקעות המיועדות למטרה זו. אל הוואקום הזה נכנסים מוסדות לימוד שמקדמים אלפי יחידות דיור, במקביל לפעילות מוגברת של הרשויות ושל יזמים פרטיים.

הדמייה של פרויקט מעונות הסטודנטים ביפו

קיבלו פטורים מתשלום למינהל

בצד החקיקתי, ההתקדמות דווקא היתה משביעת רצון במונחי הבירוקרטיה של עולם הנדל"ן הישראלי. שתי החלטות שהתקבלו ב־2011 וב־2012 מאפשרות לקדם בצורה מהירה יותר פתרונות לסטודנטים. כמו כן הוקצו לות"ת (הוועדה לתכנון ולתקצוב אשר פועלת במסגרת המועצה להשכלה גבוהה, שבראשה עומד פרופ' מנואל טרכטנברג) כ־100 מיליון שקל לטובת קידום פרויקטים.

מועצת מקרקעי ישראל קיבלה את החלטה 1241 מיד לאחר המחאה החברתית באוגוסט 2011, ולפיה מינהל מקרקעי ישראל ישווק קרקע המיועדת לבניית מעונות סטודנטים באמצעות מכרזים פומביים, כאשר עדיפות תינתן בעיקר לאוניברסיטאות (וגם למכללות שהן מלכ"רים). כמו כן, מוסדות המחזיקים קרקע שניתן לבנות עליה מעונות סטודנטים יוכלו לעשות זאת כשהם פטורים מתשלום למינהל (בתנאי שיסיימו את הבנייה בתוך שנתיים), וכן ניתן יהיה להסב קרקעות עירוניות לטובת מעונות סטודנטים. דרך ביצוע הפרויקט והפיקוח עליו לא נקבעו, ובהחלטה נכתב כי פרטים אלה יסוכמו בין המינהל לות"ת או למל"ג. החלטה זו היתה אמורה להזרים אל השוק כ־10,000 חדרי מעונות.

בהמשך, בדצמבר 2012, חתם שר האוצר לפיד על החלטה 1262 אשר תיקנה את ההחלטה הקודמת והאריכה את משך הזמן שניתן למוסדות וליזמים לטובת בניית פרויקט מעונות לשלוש שנים. כמו כן התווספה האפשרות לשימושים מסחריים בפרויקטים כדי לתת תמריץ נוסף ליזמים. כך, עלה יעד מספר חדרי המעונות שבתכנון ל־20 אלף. בנוסף לשתי ההחלטות, לרשויות המקומיות התאפשרה בנייה של מעונות סטודנטים על קרקעות חומות (קרקעות למטרות ציבוריות).

לפי דו"ח שהועבר על ידי המינהל ביולי האחרון למועצת מקרקעי ישראל, אושרו כ־3,400 יחידות דיור לסטודנטים ב־2012 ועד אמצע 2013, בתיאום עם המועצה להשכלה גבוהה (המל"ג) ואגודת הסטודנטים. בנוסף, באוקטובר 2012 אושרו 5,637 יחידות למוסדות הלימוד. מדובר בתוכניות אשר מרביתן טרם יצאו לבנייה.

האטיות שבה פעלה המדינה עוררה את מוסדות הלימוד לפעולה. כך, חלק ממוסדות הלימוד מצאו פתרונות נקודתיים על קרקעות שבבעלותם. בירושלים לומדים כעת כ־40 אלף סטודנטים והיעד הוא כ־60 אלף סטודנטים. גורם בעירייה אמר ל"כלכליסט" כי בכמה מעונות נערכים להגדלת מספר החדרים. "מכללת הדסה מקדמת תב"ע ברחוב שטראוס שתכלול 70–100 יח"ד, וככל הנראה מספר כפול של מיטות. מכון לב, מוסד להשכלה לציבור הדתי־חרדי המחולק לכמה קמפוסים, מקדם כ־100 יח"ד במתחם גבעת מרדכי, והמכללה להנדסה הציגה תוכניות למעונות אשר יכללו מספר דומה של חדרים. בנוסף, מעונות אגרון המיועדים לסטודנטים של בצלאל קודמו על קרקע עירונית ויקלטו כ־200 סטודנטים במרכז העיר", ציין הגורם. לדבריו, "העירייה מלווה את תוכניות הפיתוח של המוסדות, אבל כרגע אין תוכניות גדולות יותר בנושא המעונות. בעבר, לאחר האינתיפאדה השנייה, במשך שש שנים היה מענק שניתן לסטודנטים אשר עברו להתגורר בשכירות במרכז העיר. כיום יש תמריץ ליזמים לבנות דירות קטנות שחלק גדול מהן מיועד להשכרה".

250 יחידות דיור נבנות בשכונת נווה שאנן בחיפה בפרויקט של מעונות סטודנטים על קרקע פרטית (הדמייה)

הגורם הוסיף כי בעירייה לא רואים כרגע צורך בפעולה אקטיבית מצדה שתגרום להצפת העיר במעונות, ומותירים את שדה הפעולה למוסדות הלימוד. "לאוניברסיטה העברית יש מעונות חדשים יחסית (בשיטת BOT של חברת אפריקה ישראל). בגבעה הצרפתית ישנם המעונות הוותיקים רזניק ואידלסון. המעונות ברחוב שטרן בקריית יובל שופצו לאחר שלא היו ראויים למגורים. עיקר הנקלטים שם שייכים לעתודה הרפואית של צה"ל", אמר הגורם.

גם בבאר שבע, מעבר לתוכניות לכאלף חדרי מעונות שמקדמת האוניברסיטה, אין כעת תוכניות נוספות של העירייה על קרקעות ציבוריות. אחת הסיבות לכך היא מחירי השכירות הנמוכים והיצע הדירות להשכרה שמספקים כיום פתרון הולם לסטודנטים ויהוו תחרות קשה, מכיוון שסטודנט יכול למצוא מקום מגורים ראוי בעלות של כ־800–1,000 שקל לחודש בדירה משותפת. עם זאת, בעירייה ביקשו לעודד מעבר של סטודנטים לעיר העתיקה כדי להחיות את האזור, ומציעים מלגה של 500 שקל לכל סטודנט שיעשה זאת.

עו"ד ענת בירן צילום: עמית גושר

הרשויות המקומיות מחייבות חברת ניהול

העברת סמכויות לרשויות המקומיות לתכנון ולהקמת מעונות גרמה להן לפתח מודלים יצירתיים אשר ייתנו מענה לסטודנטים. בנייה לסטודנטים שלא בשטחי מוסדות הלימוד כוללת שני מסלולים עיקריים: במסגרת המסלול הראשון היזם יבקש מהעירייה להקים פרויקט על קרקע פרטית, וכאשר הפרויקט יגיע לאישור העירייה היא תדרוש בתמורה לתמיכתה בפרויקט, אשר מחייב את הגדלת מספר יחידות הדיור והפחתת תקן החניה, לייעד אותו לאוכלוסיית סטודנטים. עו"ד אלדד פרי, הבונה פרויקט כזה ברחובות - שבה כמה מוסדות אקדמיים הכוללים 8,000 סטודנטים - אומר: "פניתי לעירייה לטובת פרויקט לסטודנטים וביקשתי 37 יח"ד במקום 12. בעירייה הסכימו, אך חייבו אותי להישאר הבעלים של הפרויקט, להעמיד את הדירות להשכרה, להחזיק חברת ניהול ולהשכיר את הדירות רק לסטודנטים. במקרה זה לא מגדילים את זכויות הבנייה ולכן זה בסמכות ועדה מקומית".

עו"ד אלדד פרי צילם: רונן פדידה

המסלול השני הוא מעונות סטודנטים שנבנים על קרקע חומה המיועדת לצורכי ציבור. במקרה זה העירייה צריכה להיות יוזמת הפרויקט, והיא אחראית על מימונו ועל הפיקוח עליו. הרשויות נדרשות לבחור בין כמה ייעודי קרקע ובהם בתי ספר, גני ילדים ושימושים נוספים, ולכן בערים שבהן יש מחסור בצרכים אלה הסבירות שייעשה שימוש לצורכי סטודנטים אינו סביר. "הרשויות יכולות להשתמש בקרקעות אלה, אבל אם תלך למרבית הערים המובילות תקבל תשובה שלילית, או לחלופין יאפשרו לך הגדלה של מספר יחידות הדיור בהיקף שלא ישתלם לך. בדקתי בתל אביב וברמת גן, ואין לכך פתיחות במחלקות ההנדסה", אומר פרי.

לדבריו, הוא החליט על ביצוע פרויקט לסטודנטים במקום בנייה למגורים לאחר שליווה כעו"ד פרויקט של חברת דורי בנייה והנדסה, אשר בנתה 52 יח"ד לסטודנטים של מכון ויצמן בעסקה שנסגרה מראש מול מוסד הלימוד. בהתייחסו לסוגיית הרווחיות, פרי אומר כי אם בפרויקט רגיל יזם יודע להשיג על הכסף שלו תשואה של כ־20%, כדי שיעבור לפרויקט להשכרה התשואה חייבת להיות גבוהה יותר וצריכה לעמוד על 10%–12% לשנה. "זה לא משתלם ללכת לפרויקט כזה עם תשואה של 8%–9%, עדיף ליזם לרכוש מרכז מסחרי ולהרוויח תשואה דומה". דרך נוספת שבה מנסים לקדם פתרונות דיור לסטודנטים היא בניית דירות קטנות, בדרך כלל בשכונות מצוקה או בשכונות שהעירייה מבקשת לשדרג. לדברי עו"ד ענת בירן, המייצגת בהרצליה יזם שמקים מעונות סטודנטים במבני תעשייה ישנים, "עיריית הרצליה קראה לאנשים לבוא ולפתח את המעונות במרכז העיר. אושרה תוכנית של מעונות סטודנטים במרכז הבינתחומי ואז הם ביטלו את הפרויקט, ויש פרויקט אחד שנמצא בוועדת הערר בשל כך. בערים אחרות מבקשים לאשר פרויקטים של דירות קטנות לסטודנטים מבלי להגביל חוקית את המגורים בדירות לסטודנטים בלבד". לדברי בירן, במקרה זה תקני החניה בדרך כלל רגילים ועומדים על מקום חניה לכל יח"ד, לעומת מקום חניה לכל 3–4 דירות ואף מעבר לכך כפי שמקובל בפרויקטים ייעודיים לסטודנטים, ולכן הרווחיות נתונה לעתים בסימן שאלה. עוד אומרת בירן כי "הקושי בפרויקטים כאלה הוא להבטיח שהנכס יושכר לסטודנטים ולא יהפוך לדירות סלאמס בצפיפות מטורפת".

ברמת גן, למרות מכללת שנקר ומכללת רמת גן, אין מעונות סטודנטים, אבל העירייה מעודדת להפוך מבני תעסוקה ומלאכה לדירות קטנות בעיקר במתחם הבורסה, אך הצורך במספר גבוה של מקומות חניה לא תמיד מאפשר זאת. במקרה אחר, לקוח של משרדה של בירן רכש את מבנה מס הכנסה ברחוב ז'בוטינסקי בעיר, הגיש תוכנית לדירות קטנות להשכרה ונמצא כעת בדיונים. "כדי שאלו יהיו מעונות חייבים חברת ניהול, וישנה הערת אזהרה בטאבו המחייבת השכרה לסטודנטים. יש גם שאלה של יכולת הפיקוח על מחיר השכירות בנכס פרטי. לפרויקטים כאלה יש לא מעט התנגדויות שנובעות מחשש תושבים לצפיפות של חניה ומרעש שיקימו הסטודנטים, ולעומת זאת העסקים שפועלים בקרבת מקום מאוד מעודדים הגעה של אוכלוסייה צעירה".

בחיפה נבנה בימים אלה פרויקט הכולל 250 יח"ד המוגדרות כמעונות סטודנטים, על קרקע פרטית תוך מכירת הדירות למשקיעים. "אם המדינה תשכיל ליישם את המודל שלנו, מחירי הדירות יירדו. יש בישראל לא מעט משקיעים סולידיים פרטיים שמסתפקים בתשואה של 4%–5%, שלא מספקת את המשקיעים המוסדיים. המשקיעים הסולידיים הפרטיים מקבלים היום 1% על הכסף בבנק ואנחנו מכרנו להם את הדירות", אומר היזם שלומי בטאן מחברת אופק בטאן. לדבריו, הדירות שנבנות הן בשטח של 25 מ"ר אשר הייעוד שלהן בתב"ע הוא דירות מגורים, אך נכתבה הערת אזהרה שלפיה מדובר בפרויקט לסטודנטים המחויב בחברת ניהול. בתוך כך, דמי השכירות אינם מפוקחים. "אני מניח שהשוק יכתיב את המחירים. זה קונספט שפיתחנו עם העירייה, ולדעתי אפשר לממש אותו גם בדיור בר־השגה לזוגות צעירים. במקום לחכות למוסדיים אפשר למכור את זה לקבוצות משקיעים שמחפשות את הדירות האלו במחירים נמוכים ובתשואה סולידית".

צפי לשכירות בבת ים: 1,500 שקל לסטודנט

בתל אביב בונים בימים אלה את מעונות הסטודנטים ברושים באוניברסיטת תל־אביב, הכוללים 1,380 חדרי מעונות. מדובר בקרקע חומה בבעלות העירייה המוחכרת לאוניברסיטה. כמו כן ייבנו במכללה האקדמית תל אביב־יפו 372 חדרי מעונות על קרקע בבעלות משותפת של העירייה והמינהל, זאת מתוך כ־450 יחידות שעליהן ניתן לבנות. בנוסף, יש פרויקטים המיועדים לדיור בר־השגה שהסטודנטים יכולים להגיש אליהם מועמדות - 45 יחידות בגני שפירא ו־32 יח"ד ביד אליהו - שניהם בבעלות העירייה.

בבת ים החליטו למשוך סטודנטים כדי להחיות אזור מתפתח. באזור מתחם העסקים החדש של העיר, יזמה העירייה תוכנית לבניית 200 חדרי מעונות אשר יקלטו כ־400 סטודנטים, ויתבצעו במסגרת מכרז BOT על קרקע בשטח של כ־1.1 דונם בבעלות העירייה המיועדת לצורכי ציבור. לדברי ארז פודמסקי, מנכ"ל העירייה, הקרקע נמצאת בקרבה לכמה מוסדות מובילים ובהם המכללה למינהל והמכון הטכנולוגי חולון. "מדובר בתב"ע מאושרת ואנחנו נמצאים בדרך למכרז. היזם שיזכה במכרז מתחייב להשכיר את החדרים ל־20 שנה", אומר פודמסקי. לדבריו, "מדובר בפרויקט רווחי, והתחשיבים נעשו לפי תשואה של 10%–15%. קבענו מחיר מקסימום לשכירות שמגלם את עלות הבנייה כולל תשואה גבוהה, והתחרות תהיה על גובה התשואה. הצפי לשכירות יהיה כ־1,500 שקל לסטודנט במחיר מפוקח".