בלעדי לכלכליסט
לידיעת לפיד: "בלב הערים ניתן לבנות 200 אלף יחידות דיור"
בעוד שר האוצר דוחף להקמת 150 אלף דירות להשכרה בשולי הערים, מחקר חדש קובע כי ניתן לבנות כמות גדולה יותר של דירות במגרשים קיימים בתוך הערים ומבלי להרוס את הקיים. המחקר חושף גם את נזקי הבנייה בשכונות חדשות בראש העין ובקריית גת. בניית השכונות ופיתוח התשתיות עלולות להוביל אותן לקריסה כלכלית תוך מספר שנים
קבינט הדיור אמור לדון בעוד כשבוע וחצי בתוכניתו של שר האוצר יאיר לפיד לבנות 150 אלף דירות להשכרה בשולי הערים. בדיון האחרון שניהל הקבינט לפני כשבוע בתוכנית, אושרה הקמתה של החברה הממשלתית לנושא, אך לא הושגה הסכמה בנוגע למיקום הקרקעות שעליהן תמומש תוכנית לפיד. בדיון דרש השר להגנת הסביבה עמיר פרץ כי אותן 150 אלף יחידות הדיור יוקמו דווקא במרכזי הערים, וזאת כדי לצמצם פגיעה בשטחים פתוחים ולחדש את פנים הערים.
- קבינט הדיור רוקן מתוכן את החברה לקידום דיור להשכרה
- מסתמן: יאושר מינויו של אורי שני כיועץ לקבינט הדיור
- לפיד לא מוותר על אורי שני: ויינשטיין בוחן את מינויו ליועץ קבינט הדיור
כעת מתברר כי במקביל לתוכניתו של לפיד מתנהל מרתון תכנוני של עמותת מרחב בשיתוף עם המשרד להגנת הסביבה ונציגי משרד השיכון, ובמסגרתו בוצעה עבודת מחקר של העמותה הקובעת כי ניתן לבנות ללא הליכי פינוי־בינוי כ־150–200 אלף יחידות דיור על קרקעות פנויות בתוככי הערים. כמו כן, ניתן להגיע עד להיקף של כ־500 אלף יחידות דיור כאשר מרחיבים את מעגלי הבנייה לטובת תוכניות פינוי־בינוי.
"רוב הערים נחשבות למרווחות"
לדברי האדריכל דרור גרשון, מראשי עמותת מרחב ומוביל המחקר, מדובר בנושא שנבדק במשך כשנתיים לאחר שהיה ברור שהמדינה לא מייצרת פתרונות אמיתיים. לראיה, תוכניות פינוי־בינוי שהמדינה השקיעה בהן 150 מיליון שקל כמעט לא התבצעו, מלבד בערים בודדות.
האדריכל דרור גרשון
מילת המפתח, לדבריו, היא צפיפות, "רוב הערים בישראל נחשבות למרווחות בקנה מידה עולמי מבחינת תושבים לקמ"ר".
לפי גרשון, הבדיקה העלתה כי יש כ־500 שכונות שבהן ניתן להוסיף כמות גדולה של יחידות דיור במרכזי ערים בפריים לוקיישן מבלי להרוס או לפנות יחידת דיור אחת. הבדיקה בוצעה כך שאותרו שטחים ריקים בתוך השכונות, חלקם מגרשי חניה או שטחים פתוחים אחרים שלרוב היו לא מנוצלים ונמצאו במצב של הזנחה. השטחים שאותרו הם בבעלות המדינה ולא קרקעות פרטיות, ומצב זה חזר על עצמו במרבית השכונות.
לפי המחקר, המדינה מיהרה לתכנן שכונות חדשות בשולי הערים שלא רק דורשות הקמת תשתיות, אלא גם מחלישות את מרכזי אותן הערים. גם הקהילות והעסקים הקטנים נחלשים עם היחלשות תנועת התושבים בערים, וכך נוצרות שכונות מנותקות עם ערים נחלשות, כאשר בטווח הארוך כולם מפסידים.
לדברי גרשון, "אנחנו אומרים שלא צריך לעשות תוכנית אלא לממש כלים. אם נמשיך לעשות תוכניות לשכונות שלמות זה לא יקרה, כפי שזה לא קרה עד היום. הוגשו הרבה תוכניות אבל הן לא נבנו. גם תמ"א 38 היא תוכנית שמחוץ לגבולות המרכז אין לה בסיס כלכלי. למעשה המדינה שכחה את אותן שכונות שיכונים בפריפריה והיא מתעלמת מהן. בשכונות האלה מתגוררים כ־2 מיליון תושבים שהם כ־25% מתושבי המדינה. באותן השכונות המדינה גם מחזיקה כ־30%–40% מהבעלות על הדירות. למעשה, הפכנו את האנשים המתגוררים בשכונות הללו לשקופים, הן מושכות את העיר למטה. באר שבע למשל יכולה לבנות שכונות פאר סביבה, אבל כל עוד יש לה שכונות עוני במרכז העיר זה אבוד. זה נכון גם לתל אביב ולערים סביבה", אומר גרשון.
גרשון הוסיף, "הממשלה לוקחת צוות תכנון שיוזם פרויקטים על ידי תחושת בטן ויצירתיות, אבל אנחנו אומרים שחייבים להיות יעדים ומטרות וזה לא קרה עד היום. פרויקט שיקום שכונות טיפל באוכלוסייה, החזקים עזבו, והשכונות נותרו במצב לא טוב. פינוי־בינוי עוסק רק בבניינים ולא בקהילה, ולכן הוא נידון לכישלון. החלטנו שצריך למצוא כלי שיאפשר טיפול בשכונות הללו, וזאת כדי שאפשר יהיה לעשות התחדשות עירונית אמיתית ולפתח שיטה שתהיה נכונה לכל מקום בארץ תוך התאמות קלות".
"רשויות מקומיות עלולות לקרוס"
מעבר להיבטים התכנוניים, הבנייה בשולי הערים - במיוחד כאשר מדובר בהיקפים גדולים - תגרום לרשות שבה מוקמים אותם אזורי מגורים חדשים לקרוס כלכלית בתוך שנים אחדות, טוענים מחברי המחקר. בקריית גת, למשל, החליטה הממשלה להעביר 3 מיליארד שקל כדי לבנות 7,500 יחידות דיור. 2 מיליארד שקל מיועדים לשכונה שנבנית, ועוד כמיליארד שקל לטובת חיבור העיר לתשתית הכבישים המהירים הסובבים אותה. אלא שכל מי שבקיא בתחום המוניציפלי יודע כי האזרח עולה לעיר הרבה יותר מהארנונה שהוא משלם, כך שבטווח הארוך מתחילים להיווצר הפסדים. "המתנה של המדינה היא חד־פעמית. זה דומה לכך שאתן לך מכונית פורשה הכי מפוארת בעולם במתנה, אבל לא תוכל לעמוד בעלויות הדלק והתחזוקה של הרכב הזה. בעוד 5–10 שנים העיר תצטרך לתחזק את השכונות המפלצתיות האלה, וזה יגרור את קריית גת לגירעונות אדירים", אומר גרשון.
ל"כלכליסט" נודע כי לבקשת עיריית ראש העין בוצעה בדיקה כזו לאחרונה על ידי חברת אורבניקס, לאור תוכנית המדינה לבנות בעיר כ־14 אלף יחידות דיור חדשות. באורבניקס סירבו למסור את הממצאים, אך על פי הערכות בתוך כ־15 שנה צפויה ראש העין להגיע לגירעון של עשרות מיליוני שקלים. עוד נודע ל"כלכליסט" כי האוצר נמצא בימים אלה במשא ומתן עם עיריית ראש העין לגבי שיפוי עתידי של המדינה לאותם גירעונות.
"יש הרבה מאוד יחידות דיור מאושרות, והסיבה העיקרית שמערך הדיור נתקע נובעת מההבנה של ראשי רשויות כי הרחבת היקפי הדיור - מבלי לתת מענה להקמת מבני הציבור, תשתיות כמו מחלפים, ביוב וכדומה, וכן תחזוקה שוטפת של התושבים העתידיים שיקרה יותר מההכנסות - תכביד על היישוב בעתיד. במקרה של ראש העין מדובר בעשרות מיליוני שקלים שנמצאים בדיון מול האוצר. המימון לתוכניות צריך להיות בראייה עירונית כוללת, בעוד תוכניות משרד השיכון ויתר משרדי הממשלה מתייחסות נקודתית לכל שכונה. צריך לתת מענה גם לתשתיות מזדקנות ולמרכזי ערים שעלולים להינטש, וכן לעלויות השוטפות של הרשויות שגדלות מתוספת התושבים. חלק מכך הוא בהקמה של אזורי תעסוקה חדשים", אומרת איריס אפרת, מנכ"לית חברת אורבניקס.
לפי גרשון, המצב בקריית גת צפוי להיות דומה. "בקריית גת רצינו לתכנן התחדשות עירונית, אבל אז הגיעה המדינה עם 3 מיליארד שקל ו־7,500 יחידות דיור ובאותו הרגע גמרנו. אם המדינה היתה נותנת את אותו הסכום לבנייה בתוך השכונות, ראש העיר היה מסכים לכך. צריך להיות ראש עיר עם חזון אדיר כדי לסרב להצעות כאלה. הם לא מבינים את המשמעות. בעוד עשר שנים לא יהיו להם בתי ספר טובים ושירותים קהילתיים ראויים, אבל כולם מעדיפים לטמון את הראש בחול ולא להתמודד עם המספרים. אנחנו יוצרים כאן ערים שיהיו כמו דטרויט בארה"ב".
עוד אומר גרשון כי חייבים להבין שחלק גדול מאכלוס השכונות הללו מקורו בשדרוג פנימי של תושבי העיר. "באילת, למשל, הכפילו את העיר, אבל בבחינת מספר התושבים היא גדלה ב־25%. מה זה אומר? שמספר התושבים לא גדל ביחס ישיר לבנייה. בנו את שכונת שחמון, והשכונות במרכז העיר התרוקנו מתושבים והפכו לחור שחור. נותרו שם אלה שאין להם אמצעים לעזוב ועובדים זרים. לא באו אנשים חדשים בכמות שבנו בעיר. כך שבקריית גת נראה תושבים מהגרים ממרכז העיר לשכונות החדשות, ובשכונות הוותיקות המצב יהיה גרוע יותר. אני הסתובבתי בקריית גת, אפשר להכניס עוד עיר בתוך העיר הקיימת, יש שם הרבה שטחים פתוחים".
במשרד להגנת הסביבה הגדירו את המחקר ככזה שמנסה לפצח את הדרך הנכונה שבמסגרתה יתוכננו בעתיד מתחמי התחדשות עירונית. גלית כהן, סמנכ"ל תכנון ומדיניות במשרד להגנת הסביבה, אמרה ל"כלכליסט" כי "המשרד שותף לתוכנית ומימן כ־50% מהמחקר. הכוונה היא לייצר כלי שמתייחס לתהליך התכנוני ולאיכות שלו. זה פרויקט שאנחנו מלווים במשך שנה וחצי, וההמלצות נועדו לשנות את התכנון של התחדשות עירונית, בעיקר בשטחים פנויים בתוך הערים".
בנוגע לתוכנית של לפיד אמרה כהן, "אנחנו עומדים להציג את עמדת המשרד בוועדה, ואנחנו חברים גם בצוות 90 הימים שבוחן את הנושא הזה. אנחנו מודעים לכך שחלק מהתוכניות יבואו על חשבון השטחים הפתוחים, ורוצים שגם אלה יהיו רק במסגרת התוכניות שמוגדרות בתוכניות המתאר הארציות והמחוזיות".
האוצר: הקרקע אינה מהווה מקור למקסום הכנסות
בתגובה לדברים טענו באוצר כי אומדן העלות הנוגע לקרקע איננו נכון, אך יחד עם זאת לא מסרו מהי עלות הסבסוד של תוכנית הדיור הגדולה שתוכננה מאז שנות התשעים והאם בכלל קיים אומדן כזה. בנוגע לקרקעות אמרו באוצר כי הקרקעות עליהן מיועדים להיבנות הפרויקטים לשכירות ארוכת טווח אינן מתוכננות ולכן, תכנונן להשכרה משביח את ערכן ולא פוגע בהן. למעשה, עצם הפיכת הקרקעות לזמינות לבנייה משביחה את ערך הקרקע ולא פוגעת בה. כמו כן, טענו באוצר כי הקרקע, שהיא משאב ציבור, אינה מהווה מקור למקסום הכנסות המדינה אלא מטרתה לשרת את האזרחים באופן שוויוני ומיטבי. אחד מאתגריו המרכזיים של משרד האוצר הוא יצירת איזון אופטימלי בין מקסום רווחת האזרח על ידי גביית הכנסות משיווק קרקע רגיל, ובין שימוש יעיל וכלכלי בקרקע כמשאב ציבורי, בין היתר על ידי יצירת שוק השכרה קונצרני ארוך טווח. חשוב לציין, כי עמדה זו נוגדת לחלוטין את המציאות של השנים האחרונות. בשטח נמכרו קרקעות לכל המרבה במחיר ולא פעם במקרים בהם הוגשו הצעות נמוכות התקבלה החלטה על ביטול המכרזים.
