סקר בקרב רוכשי דירות קובע: קונים בוחנים את מספר החדרים יותר מהגודל במ"ר

עד כמה גודל הדירה במ"ר מהווה שיקול בבחירת הדירה? מסקר שערכה חברת נווה העיר בקרב מתעניינים ברכישת דירה עולה כי רק עבור כמחצית (כ־54%) מהנשאלים גודל הדירה מהווה שיקול מכריע בהחלטת הרכישה. בסקר, שנערך בקרב כ־570 מתעניינים ברכישת דירה שהגיעו למשרדי המכירות של החברה בחודשיים האחרונים, עלה עוד כי עבור כ־22% מהנשאלים הגודל פחות חשוב ממפרט טכני, שטח המרפסת, הנוף, המתקנים בבניין ועוד. כמו כן, 24% אינם שואלים את אנשי המכירות בפגישה הראשונה מה גודל הדירה ובוחנים אותה לפי מספר החדרים בלבד.

"במתחמים גדולים שבהם בונים כמה יזמים, אנו עדים לעתים לפערי גודל משמעותיים בין דירות בעלות אותו מספר חדרים בפרויקטים השונים, שכן בשל התחרות הגדולה היזמים יוצרים בידול לפרויקטים", אומר נדב בריח, סמנכ"ל שיווק בחברת נווה העיר. "מהשאלונים עולה כי עבור חלק ניכר מרוכשי הדירות גודל הדירה מתבטא בכמות החדרים בלבד ורבים לא שואלים על המטראז', אולם זה יכול להוות גורם משמעותי באזורים שונים ולהגיע אף להבדל של 10 מ"ר בין שתי דירות באותו המחיר".

בדיקה שערכה שמאית הנדל"ן והמקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, העלתה שישנם פערים משמעותיים בגודלי הדירות בפרויקטים חדשים הסמוכים זה לזה באזורים שונים בארץ, אשר יכולים להגיע ל־15 מ"ר בין שתי דירות בעלות מספר חדרים זהה. "במתחמים חדשים באשקלון למשל, נמצאו פערים של כ־15 מ"ר בין דירות 5 חדרים בפרויקטים שונים הסמוכים זה לזה, ומחיר שתי הדירות היה זהה", אומרת בוגין. "נתון מעניין הוא שישנם פרויקטים שבהם דווקא הדירות הקטנות יותר יקרות ב־5–10 אלף שקל. פער זה יכול לנבוע מסיבות שונות, החל מתכנון הפנים וכלה במיתוג הפרויקט, ולכן חשוב שהמתעניינים יבדקו לעומק את כל מאפייני הדירה ואת גודלה במטרים, ולא רק את מספר החדרים".

בוגין בדקה כמה שכונות ברחבי הארץ והתייחסה לדירות בקומות דומות ובתנאים זהים עד כמה שניתן. כך למשל, בשכונת קריית האמנים ברמלה, דירת 5 חדרים בת 116 מ"ר נמכרה בפרויקט אחד ב־1.36 מיליון שקל, ובפרויקט אחר דירת 5 חדרים של כ־125 מ"ר נמכרה במחיר של 1.35 מיליון שקל - כלומר הדירה הקטנה יותר ב־9 מ"ר נמכרה ב־10,000 שקל יותר.

עוד עולה מהבדיקה כי לעתים ההפרשים בגודל או במחיר נובעים מהבדלים בתנאים הנלווים כמו קומה, נוף, מרחק מגני ילדים ומפרט דירה, אבל בלא מעט מקרים אין כמעט הבדל בתנאים. ההבדל בתמחור נובע מהבדלים בחברות השונות שבונות בפרויקט, בתזמון הרכישה או במיתוג הבניין.

בוגין. הקטנות לפעמים יותר יקרות צילום: עמית ישראלי

"בדירות הממוצעות אנשים באים עם הגדרת טייטל של מספר חדרים. הרבה פעמים יושב לידי מתחרה שמציע דירה עם 5 מ"ר פחות ממה שאני מציע ואנשים לא מוכנים לשלם על הפער, הם דורשים מחיר זהה", אומר בריח. לדבריו, "בפערים של 5–7 מ"ר ולעתים אפילו עד 10 מ"ר לקוחות לא יודעים לעשות את ההפרדה ולכמת את 6 המ"ר הנוספים לתמחור. הרבה פעמים אני מוצא את עצמי מסביר ללקוחות מה זה 6 מ"ר נטו בדירה, שזה מאוד משמעותי והשוק לא מוכן לשלם יותר".

"כשמאי אני נותן משקל רב לגודל ופחות למספר החדרים, כי העלות לשינוי החלוקה הפנימית של הדירה נמוכה יחסית, אבל מניסיוני אני יכול לומר שהישראלי הממוצע מייחס למספר החדרים ולתכנון הפנימי משקל רב יותר מאשר לגודל", מסביר עו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין. לדבריו, אף שלעתים יש פערים גדולים, יש יחס ברור בין מספר החדרים לגודל הדירה. כך למשל, דירה בת 80 מ"ר תוגדר בתחשיבי השמאות שלו כדירת 3 חדרים, גם אם בחלוקה הפנימית חדר האוכל הפך לחדר נוסף על ידי סגירת קיר. דירה בגודל 90 מ"ר תתומחר כדירה בת 3.5 חדרים, ו־100 מ"ר כ־4 חדרים. "לא פעם ולא פעמיים אנו נתקלים במקרים שבהם הדירה הוגדרה בחוזה המכירה על ידי העו"ד כדירת 4 חדרים, וכשאנחנו כשמאים באים להעריך אותה השטח תואם יותר לדירת 3.5 חדרים", הוא אומר. חדר יוגדר ככזה אם גודלו 8 מ"ר וכל אחת מצלעותיו באורך של לפחות 2.6 מטר.

ואם השמאי עסוק בבדיקת גודל הדירה, האדריכל יעדיף להתבונן על עיצוב המרחב הפנימי. "מבחינה תכנונית אנו מתמקדים בתחושת המרחב שנוצרת בדירה יותר מאשר בשטחה במטרים. ישנה חשיבות לתכנון חלל אירוח מרווח, שכן הדייר אינו מרגיש את מספר המטרים כאשר הוא יושב בסלון אלא את תחושת המרחב שבו", אומר האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים.