"15% מהצעירים עברו להתגורר בשכירות ב-2012 בגלל שאינם יכולים לקנות דירה"
מצבו העגום של שוק השכירות עמד בלב דיון שהתקיים היום בכנס השמאים. לדברי בני דרייפוס, היועץ למשרד השיכון, חובתה של המדינה לייצר שוק שכיות משוכלל: "אנחנו לא חיים בשוק שיודע להסתדר לבד, ולא מדובר רק על ת"א"
"עד 2008 מדינת ישראל ידעה לשמור על יציבות מבחינת מחירי מכירה וכתוצאה ישירה השכירות שמרה על יציבות. מ-2008, עליית מחירים מטאורית לוותה בעליית דמי שכירות אמנם לא באותו שיעור. זה הוביל את משקי הבית בקרב בעלי דירות ההוצאה על דיור סדר גודל של עד 30% מההכנסה הפנויה. מי שמוציא עד 30% זה בקטגוריה של בר השגה. כל מי שמתחת לעשירון 7 נאלץ להוציא מעל 30%".
פז ארז. "התשואה על שכירויות בממוצע 3.5% ובאזורי הביקוש 3%. שום חברה לא תיכנס לפרוייקט כזה עם תשואה כזה" צילום: מיקי אלון הנתון המפתיע ביותר שהציגה פז ארז הוא כי ישראל ממוקמת מבחינת שכירויות יחסית לשוק האירופאי באותה נקודה. כלומר, בניגוד לחשיבה הרווחת בשוק ישראל לא נמצאת במקום שבו התושבים גרים באופן משמעותי יותר בדירות בעלות. עם זאת, בישראל מצבם של השוכרים גרוע יותר, זאת בגלל מחסור בנגופים שמחזיקים בדירות לשכירות. "בעולם המחזיקים של שכירויות הן חברות מגורים קונצרניים. למה זה לא קורה בישראל? מכיוון שהתשואה על שכירויות בממוצע 3.5% ובאזורי הביקוש 3%. שום חברה לא תיכנס לפרוייקט כזה עם תשואה כזה".
ואיך ממ"י יכולה לטפל בזה? לדברי פז ארז הדרך היחידה היא לטפל ברכיב הקרקע. "סבסוד של 100% יביא תשואה של 7%", אמרה.
"יש לנו קושי לייצר דירות בהישג יד לצעירים"
עו"ד בני דרייפוס המשמש כיועץ לשר הבינוי והשיכון לענייני רשות מקרקעי ישראל בנוגע להשכרה הודה במהלך הדיון כי התכנית נתקלת בקשיים רבים. "אנחנו כמובן צריכים מקצה שיפורים אפילו נרחב. אבל אני לא חושב שזו סיבה לזנוח את התוכנית. זה פתרון אבל אסור שהוא יהיה הפתרון היחיד. זה פתרון אחד והממשלה מחויבת ליצור עוד פתרונות".
דרייפוס המשיך: "אנחנו נמצאים במצוקה יש לנו קושי לייצר דירות בהישג יד לצעירים. יכול להיות שאם נגדיר צעירים, עד גיל 60 אולי זה ייפתר. מכל מקום צריך ליצור שוק משוכלל לדיור השכרה ארוכת טווח. לתת ודאות לשוכר שלא ירגיש מאויים אנחנו עמלים על כתיבה של נוסח של חוזה שהוא הגון ומקבל את מה שקבוע בדין. מצד שני לא צריך ללכת לעו"ד שיבדוק את החוזה".
לדבריו, כשלי השוק המוכרים החל מכך שלגופים המוסדיים אין עניין להיכנס לשוק, הריבית הנמוכה שמכניסה משקיעים פרטיים וקושי המוסדיים להתארגן בתחום הבניה הם הנושאים שיש להתמודד עימם והוסיף: "יש עוד אספקטים שצריך לתת להם את הדעת כמו אספקטים של פינוי גמיש של שוכרים".
דרייפוס פירט את החלטות מועצת מקרקעי ישראל הכוללת שני מסלולים: המבלול הראשון מדבר על מבנים משולבים גם למכירה וגם לשכירות כאשר כ- 40% מהדירות יהיו בשכירות מפוקחת, 80% מערך השוק באותו אזור לתקופה שלא תפחת מ-3 שנים ולא תעלה על 10 שנים, דירות שלא עולות על 100 מ"ר, כולל ממ"ד ומחייבים חברת ניהול שתתחזק ותשמור על הנכס.
"התחרות במסלול א' היא על מחיר השכירות. הוצאנו עד היום מספר מכרזים במסלול א' שרובם לא צלחו", הוא אומר. "בכפר סבא קיבלנו הצעה של 0 מחיר שכירות בכפר סבא. זה כמובן משהו שלא יכלנו לשתף איתה פעולה. אז אנחנו כמובן צריכים מקצה שיפורים אפילו נרחב. אבל אני לא חושב שזו סיבה לזנוח את התוכנית. היה לי מכרז במודיעין שניגש קבלן הצעה יחידה ופסלנו אותו כי מחיר השכירות שהוא הציע היה גבוה מדיי. צריך לדבר עם השוק".
המסלול השני שהציג דרייפוס הוא מסלול שכל כולו לשכירות תקופת ההשכרה לא תפחת מ-20 שנה, גודל דירה של 100 מ"ר. 25% מחיר מפוקח, 75% בשוק חופשי. אין מחיר מינימום לקרקע.
"הוצאנו מספר מכרזים. ברעננה – הקבלן כבר הוציא היתר בניה והוא כבר בונה. הוא הציע 21 מיליון שמהווה 12% משווי הקרקע לפי הערכת השמאי של המינהל. העניין הוא שעולות פה שתי דילמות: כמה המדינה ויתרה? והאם היה נכון? המינהל יכל באותה מידה לשווק את זה למגורים. השאלה השנייה, האם שכר דירה מפוקח של 4,240 שקל זה קהל היעד שקבענו - האם הצלחנו לגעת ביעד? הקריטריונים דיברו על עשירון 7, אני לא בטוח שעשירון 7 יכול לשלם 4,250 שקל זה צריך להיבדק. בראשון לציון המכרז לא צלח. באשדוד זה מכרז שפיקפקתי בו אבל הוא צלח. מדובר בשכ"ד מפוקח של 3480 שקל לחודש אחרי 20 שנה אפשר למכור את הדירות בשוק החופשי. קרקע ל-112 יחידות לפי תוספת שב"ס".
