הפתעה: טבריה - במקום השני אחרי ת"א ברכישת דירות להשקעה

בשנים 2012-2003, היתה תל אביב שיאנית שוק הדירות להשקעה. בתל אביב שיעור רכישת דירות על-ידי משקיעים, מכלל הדירות שנרכשו, עמד על 35%, אחריה ניצבת טבריה עם כ-34%, וחיפה, בה שיעור המשקיעים מכלל עסקאות הנדל"ן למגורים עמד על 33%. כך עולה ממחקר של דפוסי הרכישה שערך בנק ישראל ומתפרסם היום (ד'), כחלק מסקירת ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים.

לעומת זאת, בקריית מוצקין, קריית מלאכי, לוד והרצליה, שיעור המשקיעים נע בין 25% ל-26%. ברמת גן שיעור המשקיעים עומד על כ-32%, בבאר שבע על 31%, ובגבעתיים על 29%. השיעור הממוצע של דירות שנרכשו להשקעה בתקופה זו הוא 23%.

קניית דירה. המשקיעים רוכשים דירות קטנות יחסית צילום: שאטרסטוק

מה הסיכוי שמשקיע ירכוש דירה להשכרה? כאשר התשואה על השכרת דירה עולה בנקודת האחוז, ההסתברות שמשקיע ירכוש דירה נתונה עולה ב-22%; כאשר שער הריבית עולה בנקודת אחוז, ההסתברות פוחתת ב-8%, לפי המחקר.

בשנים האחרונות ספג בנק ישראל ביקורת מבכירי ענף הנדל"ן ומפוליטיקאים על כך שסביבת הריבית הנמוכה במשק מתדלקת את ההשקעה בדירות למגורים.

עם זאת, שיעור המשקיעים בשוק הנדל"ן למגורים ירד לכ-21% ברבעון השלישי של 2013, לפי נתונים שפרסם השבוע משרד האוצר. וזאת, בהשוואה לשנת השיא ב-2010, אז משקלם היה כשליש מסך הרכישות למגורים.

כלכלני בנק ישראל מסבירים שככל שעולה התשואה העודפת מהשכרת דירה – כלומר, הפער בין התשואה על השכרת דירה לבין התשואה על אפיק השקעה חלופי כגון הריבית על פיקדונות צמודי מדד ל-10 שנים ומעלה – כך עולה ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) ירכוש דירה נתונה.

"נראה כי משקיעים מגיבים בעוצמה רבה מאחרים לשינויים בשער הריבית הצפויה משום שהם יותר מוּנעים משיקולים כלכליים", מסבירים כותבי הסקירה ומדגישים כי בתקופה שלאחר נקיטת הצעדים לריסון שוק המשקיעים בנדל"ן (בשנים 2011-2012), השפעת שער הריבית פחתה בשליש.

כפי שדיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה החודש, בשנים 2003-2012 חלקם של משקי הבית המחזיקים בשתי דירות ויותר עלה מ-3.2% ל-7.9%. בבנק ישראל מזכירים כי במהלך השנים 2007-2009 חלה עלייה ניכרת הן בנתח עסקאותיהם של המשקיעים המקומיים בסך עסקאות הרכישה של דירות למגורים והן במספרן המוחלט. במרכז הארץ העלייה החלה עוד קודם לכן, והיא עברה בהדרגה לפריפריה. בשנים 2011-2012 ננקטו צעדים (בתחום המיסוי ובתחום הריביות על משכנתאות) שהפחיתו את כדאיות ההשקעה בדירות. בעקבות כך ירדה פעילות המשקיעים במידה משמעותית: בסוף 2012 ההסתברות שדירה נרכשה בידי משקיע עמדה על 90% בלבד מרמתה ערב הצעדים. כך עולה מהמחקר של בנק ישראל.

רכישת דירות בידי משקיעים בין 2003 ל-2012 מקור: בנק ישראל

עוד עולה מהסקירה, כי המשקיעים רוכשים דירות קטנות יחסית, ודפוס זה התחזק עם הזמן. הם אינם מעדיפים דירות בשכונות מרקע חברתי-כלכלי ספציפי, והמחירים שהם משלמים דומים למחירים שרוכשים אחרים משלמים עבור דירות מקבילות.

ההסבר לרכישת דירות קטנות על ידי משקיעים הוא, "שלהשכרת דירות קטנות יש תשואה גבוהה יחסית, וזו פחתה בשיעור מתון יחסית לתשואה על השכרת דירות טיפוסיות", מסבירים בבנק ישראל. "אין למשקיעים העדפה ביחס לגיל הדירה, והם גם אינם מעדיפים דירה מיד ראשונה על פני דירה מיד שנייה. למשקיעים יש נטייה חזקה לרכוש דירות במחוזות חיפה ותל אביב, נטייה פחות חזקה לרכוש בפריפריה, ונטייה חלשה יחסית לרכוש במחוזות המרכז וירושלים".

בבנק ישראל מסבירים את חשיבות הבנת דפוסי המשקיעים בנדל"ן למגורים בכך ש"קרוב לרבע ממשקי הבית מתגוררים בשכירות פרטית (בעשור החולף נרשמה עלייה של שתי נקודות האחוז בשיעורם), ורובם המכריע שוכר את הדירות ממשקיעים".

נוסף לכך, "לביקוש המשקיעים לדירות יש השפעה בלתי מבוטלת על מחירי הנדל"ן משום שהמשקיעים 'מנכים את השוק': פעילותם מונעת - יותר מפעילותם של אחרים - משיקולים של כדאיות כלכלית, ולכן היא תנודתית יחסית; הביקוש בציבור הרחב, לעומת זאת, מושפע בעיקר מהתפתחויות דמוגרפיות, מרמת הכנס, וכדומה, ועל כן הוא גם יציב יחסית".

בבנק ישראל מסיקים כי "המשקיעים תורמים תרומה משמעותית להתפתחותם של מחירי הדיור", וכי "תמורות בשווקים הפיננסיים משפיעות על המשקיעים ביתר שאת, ופעילותם עשויה ללמד על ההיערכות השוררות בשוק ביחס למחירים העתידיים של דירות ושל שכר הדירה".

רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף בחברת הנדל"ן CITYR, מסר בתגובה לדו"ח של בנק ישראל, כי "ההתנפלות של משקיעי הנדל"ן על דירות בישראל לא רק מגבירה את הבועה ופוגעת ברוכשי דירות אחרים אלא גם מסכנת את המשקיעים בעצמם. לקנות נדל"ן רק בגלל שהריבית נמוכה זאת חשיבה לטווח הקצר שמהווה טעות פטאלית עבור המשקיע. נדל"ן הוא השקעה לטווח ארוך גם כשמדובר בנדל"ן להשקעה. הריבית תעלה, נקודה, וברגע שזה יקרה מחירי הנדל"ן ירדו משקיעים רבים עלולים לגלות שמה שנראה להם משתלם וקורץ אתמול, עלול להיראות להם בלתי-משתלם-בעליל מחר".

צביקה ליבנה, מנכ"ל חברת ייעוץ המשכנתאות ליבנה-בן כנען, ולשעבר מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, מסר כי "ירידת חלקם של המשקיעים בשוק הדירות היא עדיין לא משמעותית כפי שהמדינה היתה רוצה, ולא תהיה לה תרומה משמעותית להורדת מחירי הדירות. הסיבה העיקרית לכך היא שהריבית נמצאת ברמה נמוכה באופן היסטורי, באופן כזה שמעלה תמריץ לאיתור השקעות סולידיות אחרות מלבד הפיקדונות בבנקים. השקעה בדירות הפכה להיות אחת העיקריות למי שרוצה לקבל תשואה סולידית יחסית של 4%-7%. כל עוד הריבית תישאר ברמה נמוכה המשקיעים יהיו חלק בלתי נפרד משוק הדירות".

דירה למכירה בת"א. שיאנית המשקיעים צילום: אוראל כהן

הוא הוסיף כי, "ככל שהריבית תעלה התשואה של השכרת דירות תהיה פחות כדאית לעומת התשואה הניתנת לפיקדונות בבנקים. ראינו כבר שעלה מס הרכישה ברבעון הראשון של 2011, היתה אמנם ירידה בהיקף הפעילות, אך לאחר שהמשקיעים החלו לעכל את המצב החדש, היתה שוב עלייה במספר העסקאות. בטווח הארוך המשקיעים תמיד יחזרו לשוק הדירות כשהריבית נמוכה. חשוב לזכור גם, שמשקיעים קונים בעיקר דירות קטנות וזולות להשכרה לסטודנטים. אלו דירות שזוגות צעירים פחות מתעניינים בהן, מכיוון שהן דירות זולות ובאזורים פחות טובים, ולכן לא בהכרח ירידה נוספת במספר העסקאות של המשקיעים תועיל בהוזלת הדירות לזוגות הצעירים".

איש העסקים העו"ד אלדד פרי ציין כי "החל מינואר 2014 יוטלו עוד שינויים במיסוי על המשקיעים והם עתידים להשפיע על שני סוגי משקיעים, המשקיעים המעוניינים להרוויח מעלית ערך מיידי, כלומר לקנות ולמכור ולעשות אקזיט מהיר וגם על תושבי חוץ. השינויים פחות ישפיעו על המשקיעים שרוכשים דירה כתוספת או כתחליף לפנסיה, כלומר אלה שרוכשים דירה כדי להחזיק אותה שנים וליהנות מהתשואה שממילא עדיפה על התשואה בבנק והכסף בטוח. סוגי משקיעים אלה, לא ישנו את החלטתם בעקבות השינויים, אלא יחפשו דירות זולות יותר בהתאם למדרגות המס שיוטלו עליהם, דבר שבסופו של תהליך, איך לא, יוביל לעליית מחירים של הדירות הזולות".

טבריה. במקום השני צילום: shutterstock

לדברי דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, "מסקירת בנק ישראל עולה כי סביבת הריבית הנמוכה יצרה אפקט כפול: כדאיות בלקיחת הלוואות משכנתא מחד וחוסר כדאיות להותיר כספים בפיקדונות ובחסכונות מאידך. בשנים האחרונות, הפכה רכישת הדירה הנוספת, למטרת השקעה, לטרנד של ממש בקרב מגזרי אוכלוסיה שונים בארץ. הנושא הפך מדובר בשיחות סלון ובמקומות עבודה והביקוש לדירות ההשקעה גבר והלך. ההיצע השתנה במשך השנים וכלל דירות חדשות שנרכשו מקבלנים, קבוצות רכישה, דירות יד שנייה ומבצעי שיווק של חברות בנייה וגופים צרכניים. ההיצע שילב דירות בערים ושכונות חדשות שהתפתחו בשנים האחרונות, דוגמת העיר העתידית חריש ושכונות חדשות בלוד, פתח תקווה וראש העין. לקראת 2014 ניכרת התמתנות ב'ריצה לדירה' עקב המגבלות החלות על המשקיעים במשכנתאות ובמיסוי. בנוסף קיימת הערכה בקרב המשקיעים כי מחירי הדירות נמצאים בשיא וצפויה ירידה במחירים בשנים הקרובות".

עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון, מציינת כי "הריבית הנמוכה היא הסיבה העיקרית לכך שיש כיום הרבה משקיעים בשוק, יותר מאשר לפני שנת 2009. סיבה מרכזית נוספת היא הבעייתיות של האלטרנטיבות האחרות לכסף - ההשקעה בשוק ההון מפחידה ואילו הריבית שמקבלים בבנק נמוכה. בנוסף, על שוק הפנסיה אנחנו קוראים חדשות לבקרים שלא בטוח שהקופות יעמדו בהתחייבות שלהן. יש לציין כי תמיד היו משקיעים בשוק הנדל"ן, בשיעור של כ-20%. עם זאת, כל הדברים הללו ביחד מושכים משקיעים נוספים לשוק הנדל"ן, כולל כאלו שעד לפני מספר שנים כלל לא חשבו על נדל"ן כאפיק השקעה. אם בעבר רק אנשים עשירים או אמידים מאוד השקיעו בנדל"ן, כיום גם כאלו שהשתחרר להם סכום מקרן השתלמות או מקופת גמל משקיעים בנדל"ן, ובסופו של דבר הם אלה שמהווים היום את רוב המשקיעים ולא אנשים עשירים כפי שנהוג לחשוב".