"זוגות רוכשים פה דירה כאילו מדובר בקופסת נעליים"

"בחו"ל לקבלן יש כבוד. פה אפשר לעשות עם הקבלן מה שרוצים. שותף זר שלי אמר לי שאני משוגע לעבוד ככה. בחוזים מול הממסד אין לקבלן זכויות. גם אם לא משלמים לו, הקבלן חייב לעבוד. לובי? הלובי של הקבלנים מצחיק, זה סתם מועדון חברתי. אנחנו לא גורם משפיע, זה לא התאחדות התעשיינים - זה פקה פקה. פה בארץ קבלן לקבלן זאב, אין שום התחשבות, שום אתיקה. ככה זה גם נראה. וזה חבל מאוד. לא ירחק היום שאת כל העבודות ההנדסיות הגדולות יצטרכו למסור לחברות זרות", כך אומר ל"כלכליסט" אברהם קוזניצקי, יו"ר ובעל השליטה בקבוצת מנרב, בראיון משותף עם בנו דרור קוזניצקי, מנכ"ל חברת מנרב פרויקטים מקבוצת מנרב. 

התוכנית הסודית של מנרב "ביטול השדרוגים יפחית 15% ממחירי הדירות" אברהם קוזניצקי: בניית דירות אחידות תביא לשינוי דותן לוי לכתבה המלאה 

אברהם קוזניצקי, הפועל כבר יותר מ־40 שנה בענף הבנייה והתשתיות הישראלי, משוכנע כי הגיע הזמן לסבב נוסף של פעילות מנרב מחוץ לגבולות המדינה. "כשעבדתי פעם ראשונה בדרום אפריקה, ליוויתי את המהנדסים בהגשת התוכניות והגענו אל הפקיד שמאשר תוכניות בנייה. שאלתי אותו מתי יהיה לנו היתר, והוא ענה לי להגיע אליו באותו היום בשעות אחר הצהריים. הסתכלתי עליו וביקשתי ממנו לא לצחוק עליי. הוא כעס. הגענו אחר הצהריים וקיבלנו היתר, בתוך יום. שם אין דבר כזה שאדריכל מנסה 'לגנוב' זכויות בנייה מהצד - כי אם יתפסו אותו הוא יאבד את הרישיון שלו באופן מיידי. בארץ אם תקבל היתר בתוך 8–10 חודשים יהיה לך מזל. יש כאן צוואר בקבוק ללא סיבה".

לכן, הוא אומר, "אנחנו מחפשים לפעול בחו"ל. האוויר כאן נהיה דליל ליזמים. אנחנו לא רוצים לברוח לחו"ל אלא לצאת לחו"ל. עשינו ואנחנו עדיין עושים את הפרויקטים הכי גדולים ומורכבים בארץ, אבל אנחנו לא רואים כאן את האופק. בדקנו לגבי הקמת מפעל גדול באתיופיה, אבל אנחנו בוחנים גם השקעות באירופה ובארה"ב".

פעילות כזאת לא מסוכנת?

"אנחנו מודעים גם לסיכונים של בנייה בחו"ל, ראינו שרוב החברות שיצאו לחו"ל 'שברו את הראש'. אנחנו נעשה את זה עם שותף מקומי, זו הדרך הנכונה וצריך איזון בין העסקים בארץ לחו"ל".

"האסון של עיר הבה"דים"

זהירות היא מילת מפתח עבור בני משפחת קוזניצקי. גם מפעילותה משתקפת שמרנות, אשר כפי הנראה סייעה לה להגיע למקום שבו היא נמצאת - מהקמת החברה ב־1969, דרך תחילת פעילות החברה כציבורית ועד היום. כך למשל, בחברה לא מיהרו לעזוב את הארץ ולפעול במזרח אירופה, כשחברות רבות קטנות כגדולות החלו לזרום לשם לפני כשבע שנים. גם בתחום המגורים, עיקר פעילות החברה הוא במרכז הארץ, בין גדרה לחדרה, עם חריגות קטנות לבנייה בשכונת היוקרה בדניה בחיפה ובירושלים.

מנרב נמצאת בימים אלה במרתון של בנייה בדרום. היא בונה את עיר הבה"דים עבור הצבא כפרויקט BOT, ולשם כך מעסיקה כמה מהחברות הגדולות בתחום כקבלני משנה. התקווה הגדולה של המדינה בבנייה של עיר הבה"דים היא כי חלק גדול מאותם אנשי קבע שישרתו בבסיס יעברו לגור בדרום. מסיבה זו היה מתבקש שדווקא מנרב, שמבצעת שם בנייה רחבת היקף, תאמין בכך ותבנה לצד פרויקט הענק גם בנייני מגורים אזרחיים. אך קוזניצקי מסביר כי אינו מאמין שאנשים יעברו לשם, וכי רכבת שתגיע בשעה למרכז ותחנת רכבת בתוך עיר הבה"דים יגרמו לכך שנגדים וקצינים יעדיפו לנסוע למקום העבודה, מאשר להעתיק את מקום מגוריהם.

"האסון של עיר הבה"דים, ואת זה קובעי המדיניות לא הבינו, הוא שהם מתפארים בכביש 6 וברכבת שבעזרתם מגיעים בתוך שעה מתל אביב לבאר שבע. אז מה המסקנה? תגור בתל אביב ותגיע לכאן בשעה. אם בשעה אני ברכבת בעיר הבה"דים, אני יכול לגור במרכז ולעבוד בעיר הבה"דים", אומר אברהם קוזניצקי.

דרור קוזניצקי על מחירי הדירות: "זה לא באחריות היזמים, אנחנו מנסים לשמור על אותה רמת רווחיות. לא מקפיצים, אבל כן מתקנים"; אברהם קוזניצקי: "השכר שלי הוא אחד הנמוכים. אני לא קובע לעצמי לא את השכר ולא את המכונית, וגם לא לשום קרוב משפחה" צילום: עמית שעל

איך חברה נערכת לפרויקט בסדר גודל של עיר הבה"דים?

אברהם: "מאוד חששנו מזה. מתברר שהצלחנו לבלוע את זה בלי זעזועים מיוחדים, והוספנו שותפים. קיבלנו אשראי של 2 מיליארד שקל, נון־ריקורס, מבנק הפועלים, אחרי תחרות קשה בין בנק הפועלים לבנק לאומי. המזמין הוא טריפל A, משרד הביטחון. הבנקים בדקו את הפרויקט מכל הכיוונים. אנחנו עומדים יפה בתקציבים. לא תאמינו, עלינו על חולות מדבר ואתם רואים עיר שלמה מוקמת. כל חברות הביצוע הגדולות עובדות אצלנו. אנחנו יותר מנהלים את הפרויקט מאשר בונים אותו. קבעתי מדיניות שמוכיחה את עצמה, שמעבודה אי אפשר להרוויח, רק מניהול".

כמה חברות יכולות כיום לזכות במכרז בסדר גודל של עיר הבה"דים?

אברהם: "חברות בודדות. כמה רשומים בהתאחדות הקבלנים? כמה אלפים. איפה הם? עורך דין בכיר פנה אליי לפני שנים, ביקש לבנות ללקוח באפריקה מדינה בדיוק כמו ישראל. כמה עולה לבנות קומפלט מדינה? אמרתי לו שנתתי הצעה למישהו בדרום אמריקה שרצה לבנות מדינה, אז נקבתי במספר מטורף של כמה מיליארדים - וראיתי שהוא עומד להסכים - אז אמרתי לו, לירות שטרלינג. הוא שאל אותי איפה הקבלנים שבנו את זה, את מדינת ישראל? זו מדינה צעירה. אמרתי, הם פשוט חוסלו. הארץ הזו היא ארץ אוכלת קבלניה. נכנסנו לסחרור שאף אחד לא עוצר אותו, הפראיירים רק מתחלפים, וככה רוצים לבנות מדינה. אין שום היגיון בזה".

רוצים להביא חברות סיניות לבנות כאן בזול. הן יצליחו?

אברהם: "שום חברה זרה לא יכולה להצליח כאן בהתנהלות כיום מול מזמין, בתשתיות ובמגורים. בנינו את נתב"ג 2000 על חורבות חברה זרה שריסקו אותה לגמרי. בקושי יצאו עם עורם בין שיניהם. שום חברה זרה לא יכולה להצליח כאן לבד".

כי אין מספיק רווח לקבלני ביצוע?

אברהם: "יזם מרוויח עד 15%, אבל קבלן ביצוע 2%, אפילו זה לא. למה יש חברות שנכנסות לביצוע אם שולי הרווח כה נמוכים? אין שום סיבה הגיונית. אין לי תשובה. אנחנו כחברה יזמית בדרך כלל לא מוסרים את הביצוע שלנו לחברה־הבת שלנו בתחום הביצוע (מנרב הנדסה). זו אנומליה. אנחנו מוציאים החוצה וזה קיים בכל החברות. כשאת מוסרת עבודה לביצוע החברה־הבת, בדרך כלל הקונפליקטים בתוך החברות לא ניתנים לפתרון. שיכון ובינוי וסולל בונה, אשטרום ואשדר, אפריקה ישראל ודניה סיבוס - תראי לי אחד שאומר 'אני בונה בבית יותר בזול'. כי אני בבית בונה יותר יקר. מספיק שמהנדס שלי בחברה היזמית אוכל צהריים עם מהנדס של חברת הביצוע, כבר אין ביניהם יחסים של מזמין וקבלן, המתח הזה לא קיים. אני עובד הרבה יותר טוב כשיש לי מתח חיצוני, אני יכול לחלט ערבויות, לעכב תשלומים. היום אני לוקח קבלן חיצוני והוא נותן לי ערבות ביצוע, אני מחזיק אותו קצר עם תשלומים, עם חוזה דרקוני. בבית אני יכול לעשות את זה? הייתכן? זו אפילו לא בדיחה".

אז למה להחזיק חברת ביצוע?

"בפרויקטים שלנו בתחום התשתיות - כגון רכבת ישראל, המנהרות לירושלים, מרכז המשרדים והלוגיסטיקה של הרכבת, בניית גשרים, עיר הבה"דים - המזמין הוא משרד ממשלתי. זה שונה מאשר כשהמזמין הוא מנרב. אנחנו עושים בוררויות בתוך הקבוצה הרבה יותר מאשר עם גורם זר, זה פשוט לא ייאמן. התחרות היום בבנייה אזרחית היא תחרות ללא שום היגיון. לפעמים אני חושב שמתחרים לא רוצים לזכות בעבודה, הם רוצים שאני לא אזכה בעבודה".

"למנוע חוסר ודאות, זה משגע"

בתחום המגורים מתרחבת מנרב בזהירות, או כפי שמגדיר זאת אברהם קוזניצקי, "עקב בצד אגודל". בנוגע לתוכניות הממשלה השונות בתחום הדיור, הוא אומר: "הדבר הכי חשוב הוא למנוע מצב של חוסר ודאות. זה משגע את כולם, אף אחד לא יודע מה יהיה בעוד חודש. אנחנו ניגשים למכרזים בזהירות. אין על מי לסמוך, המדינה לא עומדת מאחורי ההצהרות שלה. למה בחו"ל יכולה להיות תוכנית חומש וכאן תוכנית החומש היא לחמישה ימים? אני לא יכול לתכנן שניים־שלושה צעדים קדימה וזו בעיה".

בכלל, לאברהם יש בטן מלאה על מדיניות הממשלה: "אני חושב שתוכנית שהיא רק להשכרה זו טעות. צריכה להיות תוכנית משולבת של בנייה להשכרה, דירות קטנות למכירה ודירות רגילות. רק ככה אפשר יהיה למצוא תמהיל שייתן פתרון כולל, וניתן יהיה לרסן את המחירים ולא לרסק אותם. מחירי הדירות יכולים לעלות עד אינסוף, אך כוח הקנייה של הציבור הולך וקטן, פחות אוכלוסיות יוכלו לרכוש דירה. כבר היום זוגות שרוכשים דירה במחיר של 1.4 מיליון שקל נחנקים תחת עול המשכנתא".

לכם אין חלק בעליית מחירי הדירות?

דרור קוזניצקי: "זה לא באחריות היזמים, אנחנו כל הזמן מנסים לשמור על אותה רמת רווחיות. אבל אם יש עלייה במחיר חומרי הגלם, אני לא יכול להישאר עם אותו המחיר. אנחנו לא מקפיצים את המחירים מחשש שהמכירות ייעצרו, אבל כן מבצעים תיקונים למחיר".

אברהם: "אי אפשר להאשים את הקבלנים בכל דבר. גם לצרכנים יש אחריות, אנחנו רואים זוגות שרוכשים פה דירה כאילו מדובר בקופסת נעליים. גם הם צריכים לקחת אחריות".

מה התחום הכי רווחי אצלך בחברה?

אברהם: "יזמות מגורים ונכסים מניבים. אנו שמים יותר ויותר את כובד המשקל לכיוון הזה. חסרים עובדים, בעיקר בעבודות הרטובות, ברזלנות, טיח, ריצוף. אין יהודי שרוצה לעבוד בזה, לא משנה כמה ישלמו לו. הם זורקים את כלי העבודה אחרי חצי יום ואפילו לא רוצים את המשכורת. זו עבודה מאוד קשה. ביקרה אצלי ועדת העבודה של הכנסת לפני שנים. אמרו לי חברי ועדה שבאו לבניין, 'אם אתה רוצה שיהודים יעבדו בריצוף, ולך יש למטה מכונית אמריקאית, ודאי שאתה לא משיג עובדים. הפועל מסתכל עליך אחרי יום עבודה על הברכיים'".

עלות השכר שלך ב־2012 עמדה על 3.5 מיליון שקל - שכר בסיס של 1.99 מיליון שקל ובונוס של 1.5 מיליון שקל. אין בזה טעם לפגם?

אברהם: "השכר שלי הוא אחד הנמוכים, הוא לגמרי סביר. גם שכר אני לא יכול לקחת היום. פעם יכולתי לקחת. היום ישנה אנטרופי, שהיא קובעת את השכר. אני לא קובע לעצמי את המכונית והשכר, וגם לא קובע לא לשום קרוב משפחה. לא ניתן לקבוע שכר. הציבור מחזיק 20%–25% ממניות החברה אבל אני מרגיש שהחברה שלהם ולא שלי. הרבה מהחברות עזבו את הסטטוס של חברה ציבורית".

זו אופציה עבורכם?

"אנחנו חושבים על זה. ניתן לעשות זאת באמצעות הצעת רכש. אנחנו רק יכולים לומר שאנחנו חושבים על זה".

תיכנסו לדיור להשכרה?

"בלי שיהיה לזה בסיס כלכלי ליזמים, תשואה של 7%–8% על מחיר הנכס, לא יהיו פה דירות להשכרה. אם אין תשואה, אז זה לא מכסה את הסיכונים, וגם החוק כאן - קשה להוציא דייר שלא משלם, הוא יכול להזיק וקשה לך להיפרע ממנו. בארה"ב ניתן לפנות בפרק זמן קצר. אז צריך תקנות וחוקים בהתאם".

"אם תהיה מסה קריטית, אם יהיו לי אלף יחידות דיור אני אעשה דיור להשכרה. בעיר הבה"דים אני צריך לתת 30 אלף ארוחות ביום דרך קבלני משנה. כמו מיזוג. בתוך שנה וחצי אני בונה עיר עם 120 בניינים".

אז למה שלא נקים עיר כזו בשנה וחצי ונייצר פה עוד היצע דירות?

"צריך תוכנית משולבת של המדינה להורדת המחירים בהדרגה. זוג צעיר צריך למצוא את הדירה שלו כאן, לא בברלין. כל יזם בר־דעת מבין שאחרי עליית מחירים כזו תהיה נפילת מחירים, וזו תהיה התרסקות של היזמים, הבנקים, קבלני המשנה. אם קנית דירה ב־2 מיליון שקל ומחר הדירה שווה רק 1.5 מיליון שקל, אז אתה עובד בשביל משהו שכבר לא קיים, משלם משכנתא. זו תהיה התרסקות מוחלטת, יוציאו אנשים מהדירות, זה יהיה אסון. אני אומר, אל תרסקו את המחירים, תרסנו לאט לאט. זה ענף שמגלגל 100 מיליארד שקל בשנה".

מצב משפחתי: גרוש + 4

מקום מגורים: גבעת שמואל

תפקיד: מנכ"ל מנרב פרויקטים

תפקידים קודמים: מנהל רכש ולוגיסטיקה ומנהל תפעול במנרב

מצב משפחתי: נשוי + 4

מקום מגורים: רחובות

תפקיד: יו"ר קבוצת מנרב

תפקידים קודמים: מורה ומנהל, מפקח מטעם משרד החינוך