"במקומות שהמדינה תשחרר קרקעות בחינם, דיור להשכרה יהיה כלכלי"

רפי בן שחר הוא מהיזמים הבודדים שהחליטו לבנות בימים אלה פרויקט דיור להשכרה. הוא לא ניגש למשימה בגלל שיאיר לפיד מקדם יוזמה דומה על קרקעות המדינה, אלא בגלל שחשב שבנקודת הזמן הנוכחית עבור הקרקע שבבעלותו מדובר בעסקה טובה ובפרויקט כלכלי וגם חברתי.

בן שחר החל להקים פרויקט שיכלול 56 יחידות דיור להשכרה שיבנו ב-4 בניינים בני 8 קומות, 14 דירות לבניין ובעלות של כ-100 מיליון שקל. "לכלכליסט" נודע, כי לבן שחר יש פרויקט נוסף של דיור להשכרה על הכוונת ובעוד כשנה הוא צפוי להקים פרויקט של כ-20 יחידות דיור בבניין לשימור ברחוב מונטיפיורי בתל אביב.  

הסיבה שפרויקט להשכרה הפך להיות כלכלי עבור יזם פרטי אינה מקרית. מה שהופך פרויקטים במרכז הארץ לבלתי כדאיים עבור היזמים הוא בעיקר מרכיב הקרקע. במקרה זה מדובר בקרקע שנרכשה על ידי סבו שהיה פרדסן עוד לפני קום המדינה והפשירה לבניה. החלק העיקרי של הקרקע אשר השתרע על כ-100 דונם נמכר ליזמים אחרים: גינדי החזקות, קבוצות רכישה, רמי שבירו ויזמים נוספים ואת פלח הקרקע האחרון, כ-6 דונם, החליטה משפחת בן שחר לשמור לעצמה. בסך הכל על הקרקע כולה כולל הפרויקט של בן שחר יבנו כ-400 יח"ד.

לפרויקט להשכרה יקראו "הפרדס" והוא ממוקם בלב שכונת כפר-גנים ג'. לצורך ניהול הפרויקט הקים בן שחר חברת ניהול ובמתחם תהיה נוכחות קבועה של "אב-בית" שייתן מענה לכל צרכי התחזוקה הן בשטחים הציבוריים והן לדירות עצמן. כמו כן למתחם יהיה צוות תחזוקה קבוע לניקיון וגינון. מחירי השכירות בפרויקט יהיו בהתאם למחירי השוק בשכונה, לדוגמא: דירת 4 חדרים בשטח של 115 מ"ר נטו עם מרפסת תושכר ב-5,400 שקל לחודש, דירת 5 חדרים 130 מ"ר נטו עם מרפסת תושכר ב-6,000 שקל לחודש ודופלקס של 8 חדרים בשטח של 249 מ"ר נטו עם מרפסת גדולה יושכר ב-9,000 שקל לחודש.

את הפרויקט תבצע חברת פדלון להשקעות ולבנייה והוא תוכנן על ידי האדריכלית קיקה ברא"ז.

רפי בן שחר צילום: אוראל כהן

מדובר בפרויקט יזמי ראשון של משפחת בן שחר העוסקת שנים רבות בנדל"ן מניב. המשפחה מחזיקה בבנייני משרדים בשכונת מונטיפיורי ובאזור הסיבים בפתח תקווה וכן בבניין לשימור שבו יבוצע הפרויקט הבא להשכרה ברחוב מונטיפיורי בתל אביב. בראש הקבוצה המשפחתית עמדו לאה ז"ל ופיני בן שחר, כיום בן 89 הנחשב למומחה גדול להיסטוריה של מדינת ישראל ואף הוציא 2 ספרים העוסקים בתולדות תל-אביב.

את עסקי המשפחה כיום, מנהל רפי בן שחר (53) כשבדירקטוריון החברה חברות רוני רגב ונעמי בן שחר, אחיותיו. עסקי המשפחה מנוהלים על ידי בן שחר נכסים בע"מ המטפלת בנכסי מגורים להשכרה, "מונטיפיורי נכסים" בע"מ, העוסקת בהשכרת שטחים מסחריים: משרדים, מחסנים וחנויות ו"פגודה ניהול ואחזקה" העוסקת במתן שרותי ניהול ואחזקת מבנים.

היזמים טוענים שתחום ההשכרה למגורים אינו רווחי מדוע בחרתם לבנות להשכרה?

"רוב היזמים מסתכלים על פרויקטים כאלה במודל של מימון ורכישת קרקע. אצלנו מדובר בקרקע היסטורית כך שההבדל הוא דרמטי. כשיזם צריך לרכוש את הקרקע ולקבל את ההחזר על ההשקעה בזמן מהיר זה לא כדאי, אבל מאחר והקרקע היא שלנו וכידוע מדובר במרכיב של כחצי מעלות הפרויקט זה משנה את המפה הכלכלית. נקודת המוצא שלנו היא שאנחנו משקיעים בנדל"ן מניב ומאחר ובארץ יש אלטרנטיבה רק לנדל"ן מסחרי, אין כאן בישראל בניינים מניבים למגורים. על רכישות המבנים לתחום המסחרי יש מיסוי לא קטן והתזה שלי היא שבשנים הקרובות נהיה מוצפים בנדל"ן מסחרי כך שגם התשואה צפויה לרדת. בנוסף, יש כאן אנומליה מטורפת, אנשים צעירים זורקים את כל ההון שלהם לתוך הדירה וכשיהיו בני 50 לא ברור האם יוכלו להמשיך לשלם את המשכנתא, לכן חשבתי שזה נכון לעשות את זה. הערכתי שפתח תקווה ובעיקר כפר גנים היא שכונה שיושבת טוב מאד על המשבצת הזו היא גם במרכז וקרובה וגם מחירי השכירות כאן שפויים"

"התב"ע (תכנית בניין עיר-ד"ל) לא אפשרה לנו, גם דירות ה-4 חדרים שבנינו התאפשרו מתוקף תקנות שבס שאלמלא הן היינו בונים את כל הפרויקט עם 5 חדרים בהתאם לתב"ע. זה עניין של רשות מקומית. מהסיבה הזו בתל אביב נבנה את פרויקט של 2-3 חדרים. השכירות תהיה מאד דומה לדירות בפתח תקווה – כלומר 5,000-6,000 שקל לחודש אבל מדובר בדירות קטנות יותר".

מה בעניין המיסוי? האם סגרתם על פרה רולינג עם רשות המסים?

"אנחנו לא צריכים. יש את חוק עידוד השקעות הון. זה לא חוק מושלם אבל במקרה שלי הוא חוק מאוד מעניין. החוק נותן ליזם כמה סוכריות שקשורות להתנהלות שלו בהשכרה וגם בעת המכירה. כאשר אתה פועל תחת המטריה של חברה זה נותן לך מס חברות של 11% במקום 26%, סוכריה נוספת ומשמעותית היא פחת מואץ דבר שלא קיים בדירות מגורים ובמסחרי קיים ב-3% מערך המבנה לשנה. כאן, מקבלים 20% לשנה כך שב-5 שנים אני מפחית את הפרויקט. בסופו של תהליך, אם אני רוצה למכור ועמדתי בתקנון שכר הדירה והשכרתי את כל התקופה – 5 שנים, אני מקבל הטבה גם במס שבח ל-18% במקום 25%".

לגבי התשואה אומר בן שחר, "קשה להתייחס לזה במקרה שלנו, אבל אם אני לא כולל את ערך הקרקע כיוון שבמקרה שלנו הקרקע לא עלתה, התשואה מגיעה לקרוב ל-8% כלומר, אם המדינה תשחרר קרקע בחינם ליזמים התשואה היא טובה וזה חד משמעי". עוד הוא אומר, כי 70% מההשקעה בפרויקט שלנו מגיעה מהון עצמי כך שכמעט ואין עלויות מימון. נכון שתמיד אפשר לבחון איזה אלטרנטיבה יש לכסף אבל כיוון שמרבית האלטרנטיבות רק שומרות על ערך הכסף זו השקעה טובה.

קיים החשש שהדירות לא יושכרו?  

"כשאתה משכיב כ-100 מיליון שקל אז יש חשש ולוקחים את זה בחשבון, אבל במקרה הכי גרוע נוכל למכור את הדירות או להוריד את שכר הדירה ב-10% מתחת למחיר השוק וההחזר על ההשקעה יארך זמן רב יותר". 

לגבי החשש כי הדירות יהפכו לסלאמס אומר בן שחר: "אחרי שהשקענו מה שהשקענו הניהול והאחזקה צריכים להיות לא פחות ממושלמים וזו הסיבה שאנחנו נותנים רמת גימור גבוהה כי זה יוצר הלך רוח מסוים אצל השוכר, הוא לא יצטרך לאלתר ארונות או מוצרי חשמל כי הם בתוך הדירה. אני רוצה שהדיירים ירגישו שהדירות הן בית עבורן".

היית חושב להשתתף במכרזי דיור להשכרה שיוזמת המדינה?  

"בתנאים מסוימים גם על פרויקטים שהמדינה יוזמת. אם התשואה היא של 6%-7% אני אשמח להשתתף בפרויקטים כאלה".