משרד השיכון מתכנן: 80% מהדירות שיוקמו על קרקע מדינה יהיו במחיר מפוקח

ביום רביעי תתקיים פגישה מכרעת בין משרדי השיכון והאוצר, שצפויה להוליד מכרזים לבניית עשרות אלפי דירות במחיר מפוקח, המגלם הנחה שתתבטא בכ־15%-17% ממחירי השוק. ל"כלכליסט" נודע כי הפגישה תתקיים לאחר שהושגו הבנות ראשוניות בין משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר על הנושא, וכי בעוד כחודש צפויים לצאת המכרזים הראשונים להחכרת קרקעות המיועדות לבניית דירות במסגרת תכנית "מחיר מטרה", שבהם ייקבע מחירה הסופי של דירה על־ידי המדינה.

עוד נודע ל"כלכליסט" כי הכוונה היא שמעתה רוב הקרקעות לבנייה למגורים יוחכרו בדרך זו, כאשר הנוסח המוצע של החוזים במכרזי "מחיר מטרה" כבר מוכן.

שר השיכון אורי אריאל ומנכ"ל משרדו, שלמה בן אליהו, הגו את הרעיון כבר בקיץ, והם מעוניינים לחייב את היזמים למחיר סופי קבוע מראש עבור 80% מהדירות בכל פרויקט שיוקם על קרקע ששיווקה המדינה (בעיקר רשות מקרקעי ישראל). כך לדוגמה, בפרויקט מגורים בן 100 יחידות דיור, 80 דירות בנות 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר יימכרו במיליון שקל לכל היותר, ו־20 דירות, בעיקר מיוחדות כמו דירות גן ופנטהאוזים, יתומחרו על ידי היזם עצמו. מחירי המטרה לכל אזור ושכונה עדיין לא נקבעו, וסביר שהם ייגזרו מהערכות שווי של השמאי הממשלתי.

המטרה הסופית היא להוריד את מחירי הדירות החדשות, המהוות כ־23% משוק המגורים בישראל, ולמשוך אליהן קונים. כך ייאלצו מוכרי הדירות יד שנייה, המהוות 77% מכלל העסקאות למגורים בארץ, להוריד את המחירים אף הם.

מתאגיד ביוב לחברת ההשכרה הממשלתית זהר ינון מונה ליו"ר חברת הדיור "דירה להשכיר" ינון, מנכ"ל תאגיד הביוב והמים של ירושלים "הגיחון", מונה לתפקיד יו"ר הדירקטוריון של החברה הממשלתית החדשה; לפיד צפוי לאשר את המינוי בקרוב עינת פז-פרנקל, 4 תגובות לכתבה המלאה 

עדיין לא ברור אם באוצר יסכימו לשווק 80% מהדירות בשיטה זו, וייתכן שידרשו שיעור נמוך מכך כדי לא לפגוע בתקבולי המדינה ממס רכישה כתוצאה מהורדת מחירי הדירות. אולם, אם המינהל יצליח להגדיל את היקף שיווק הקרקעות לבניית דירות, ייגבה מס רכישה על יותר עסקאות, וכך סכום התקבולים הכולל ממס לא ייפגע.

בעייתיות נוספת במכרזי "מחיר מטרה" היא שמחיר הדירה קבוע וידוע מראש, אבל התחרות על הקרקע היא לכל המרבה במחיר, כך שהיזמים חוששים ששולי הרווח שלהם (שיעור הרווח הנקי על מכירת הדירות בפרויקט מתוך המחיר הכולל שבו הן נמכרו) יתכווצו, ובשל כך יתקשו לקבל מימון בנקאי. מנגד, גורמים בממשלה אומרים שמכיוון שלא יהיה מחיר מינימום לקרקע במכרזים אלה, היזמים יוכלו להציע מחירים נמוכים על הקרקע ולהישאר עם רווח של 13%-15%. הביקורת על הקבלנים היא שגם באזורים, שבהם הם קנו קרקע במחירים נמוכים, הדירות עדיין משווקות במחירים גבוהים, שמותירים בידיהם שולי רווח של 20%-30%.

רוב הקרקעות למגורים ישווקו רק ב־2015

בתוך כך, קבינט הדיור של הממשלה בראשות שר האוצר יאיר לפיד צפוי לדון מחר (ב') ברשימה מפורטת של מתחמי הדיור הגדולים שישווקו בשנתיים הקרובות (2014–2015). נכון לעכשיו, עדיין לא ידוע באיזו שיטת מכרזים הם ישווקו, אך מהרשימה שהגיעה לידי "כלכליסט", עולה כי המדינה מתכוונת לשווק קרקעות לבניית כ־65 אלף יחידות במחוזות המרכז, תל אביב, ירושלים וחיפה. על פי תוכניות בניין עיר קיימות, המתחמים ברובם המכריע מיועדים לדירות למכירה (ולא להשכרה). 

לפיד ואריאל. האוצר צפוי לדרוש שיעור נמוך יותר של דירות בפיקוח צילום: עדי אורני

מרבית המתחמים (כ־70% מהדירות) מתוכננים לשיווק ב־2015. במחוז המרכז ישווקו קרקעות לבניית כ־26 אלף יחידות דיור, כאשר המאסות הגדולות ישווקו במחוז מרכז: ראשון לציון (5,550 דירות בשלושה מתחמים, כולל חלק מצריפין), ראש העין (5,000 דירות בכמה מתחמים), יבנה (2,300 דירות), מערב רמלה (2,300 דירות), מודיעין (3,400 דירות בשני מתחמים), הוד השרון (500), נתניה (700), גדרה (1,350), גן יבנה (1,340 דירות), כפר יונה (1,300 דירות), ושהם (1,000 דירות). ביישובים פרדסיה, וביישובי עמק חפר ישווקו קרקעות לכ־1,500 יחידות דיור בסך הכל.

במחוז ירושלים (הכולל גם את נפת אשקלון) ישווקו קרקעות לבניית כ־26 אלף יחידות דיור, מתוכן קרקעות ל־4,500 דירות באשקלון, כ־3,800 בקריית גת, וכ־7,600 יחידות דיור בבית שמש. השאר ישווקו בירושלים, מבוא בית"ר, צור הדסה ומבשרת ציון.

במחוז תל אביב ישווקו קרקעות לכמעט 7,000 יחידות דיור, מתוכן כ־3,000 במתחם גליל ים בהרצליה (שישווקו ב־2015), כ־470 דירות בחוף בת ים, 560 בקרית אונו וכ־2,800 בתל אביב־יפו עצמה. במחוז חיפה ישווקו קרקעות לבניית 5,228 יחידות דיור בכמה יישובים, אך לא בחיפה עצמה, מתוכן כ־2,900 ביישוב חריש, כ־1,800 בפרדס חנה־כרכור (לרבות שטחי מחנה 80, שמיועדים לשיווק בסוף 2015), ו־600 ביקנעם).

ממשרד השיכון נמסר בתגובה כי "'מחיר מטרה' הנה שיטה חדשנית לשיווק קרקע שצפויה להשפיע על הורדת מחירי הדירות בצורה משמעותית. זאת, באמצעות פעילות בהיקפים גדולים של מכרזים שיקבעו מראש מחיר סופי מוזל לדירות - מה שישפיע על מחירי דירות חדשות ויד שנייה כאחד בכל רחבי הארץ. הנושא נידון בימים האחרונים בשיתוף פעולה עם משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל ויש הסכמה עקרונית על השיטה, אך כאשר נגיע להחלטה, נודיע על כך".

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "'מחיר מטרה' הוצגה ברמה העקרונית למשרד האוצר על ידי משרד השיכון. הנושא נמצא בבחינה מקצועית".