תלויים באוויר: מי ישלם על מחדל המרפסות

"אין חוק שמחייב לשכור חברת פיקוח, אבל לא תראה כמעט פרויקט בהיקף גדול שאין לו פיקוח. לחברת ביצוע בלי פיקוח יש חיים קלים. אפילו בפרויקטים שדניה סיבוס מבצעת עבור אפריקה ישראל יש חברת פיקוח חיצונית, אף שלאפריקה ישראל יש מהנדסים שמבינים בכך. זה בפירוש הפך לסטנדרט בשוק. לבנייה יש ארבעה עמודי בסיס: יזם, חברת פיקוח, מתכנן ומבצע. כשאחד מהם חסר זו בעיה", אמר ל"כלכליסט" מהנדס בכיר.

מנור גינדי

במקרה של גינדי, מי שהיה אחראי על הפיקוח הוא קונסטרוקטור (מהנדס שלד) שנשכר על ידה ואחראי על תכנון השלד ועל פיקוח עליון. "משפחת גינדי חוסכת בחברת פיקוח בהרבה מהפרויקטים שלהם. מפקח יושב לחברת הביצוע על הווריד אבל כיזם אתה יכול לחסוך, להגיע אל המבצע ולהגיד לו: זה התקציב, תן לי את הבניין. לרוב הכל יהיה בסדר, ומבחינת החוק היזם מכוסה", אמר המהנדס. יזם מוביל בענף אמר בהקשר זה: "קשה לי להאמין שלא היה פיקוח, איזה יזם עושה פרויקט בלי פיקוח? זה בלתי מתקבל על הדעת".

"אין דבר כזה שחברת יזמות לא מפקחת על פרויקטים", אומר מפקח בנייה ותיק. לדבריו, בפרויקט שבו הוא עובד באחת מחברות היזמות הגדולות יש מפקחים פנימיים שבודקים גם את פעילותו. "חייבת להיות ביקורת עצמית על החברה, אחרת - אם יש מהנדס של החברה, הוא ישאל את המבצע אם הוא עשה הכל לפי התוכנית וזה יסתיים בכך". לדבריו, לנושא הפיקוח יש כמה סוגי תמחורים שיכולים להסתכם באחוז מסוים (3%–6%) מעלות הבנייה של הפרויקט או בסכום לפי דירה. כפי שמסתמן, שכירת חברת פיקוח חיצונית היתה עולה במקרה זה כמיליון שקל.

לדברי עו"ד רם א.גמליאל, "ההסכמים של הדיירים הם מול גינדי, ולכן היא לא יכולה להתנער מהאחריות שלה. בכל עסקה אני ממליץ לדיירים לדרוש נגישות אל יומני העבודה. גם אם הם לא מבינים בבניין, אפשר לשכור גורם מוסמך שיעשה זאת, ומדובר בכסף קטן ביחס לכלל ההוצאות של הפרויקט. זה כמו הקופסה השחורה שקיימת במטוסים שמבטיחה שמי שבנה באמת עשה את זה לפי הספר. בווילות אנשים עושים זאת, אבל כשהם תלויים בקומה השמינית הם סומכים על הקבלן וחבל". גמליאל הוסיף כי הפיקוח על ספרים אלו הוא גם של גינדי, כי האחריות שלה לא מסתיימת רק בפוסטרים עם שמם. "לדעתי המדינה צריכה לדרוש את עצירת העבודות בכל הפרויקטים שלהם ולראות את כלל יומני העבודה בכל האתרים".

מגינדי השקעות נמסר: "בפרויקטים מסוג זה, האחריות הכוללת של ביצוע הבנייה והפיקוח היא של הקבלן המבצע והקונסטרוקטור. אין כל חובה על היזם למנות מפקח נוסף על המפקחים מטעם הקבלן המבצע, חברת מליבו, ומטעם הקונסטרוקטור. גינדי הינה חברה יזמית היוזמת פרויקטים בסטנדרטים ומפרטים הגבוהים ביותר ומקפידה להפקיד את ביצוע ובניית הפרויקטים בידי קבלנים מבצעים מן השורה הראשונה, על אף שהדבר כרוך בעלויות גבוהות". 

הבניין שניזוק בחדרה צילום: חסן שעלאן, ynet

הפגיעה בערך הנכסים: "מחירי הדירות עלולים לרדת ב־30%"

תושבים בבניינים שפונו בעקבות קריסת המרפסת חוששים כי הדירות שבבעלותם יספגו ירידת ערך משמעותית בעקבות המקרה.

"יש פה עניין שהוא לא בהכרח שמאי אלא אפקט שוק - מה שנקרא אפקט פסיכולוגי", מסביר גורם בתחום הבנייה. הגורם מעריך את הירידה בערך הנכס בשל האפקט הפסיכולוגי בכ־10%–15%. לדברי הגורם, "אם היום הדירה שווה 1.4 מיליון שקל והיית אומרת לי: 'בוא תקנה את זה ב־1.1 מיליון שקל' אני מאמין שבגלל שהשוק הזה גבוה ואנשים מחפשים הזדמנויות זה יימכר בסכום כזה". לדברי השמאי ארז כהן, "מעבר לנזק הישיר, יש נזק עקיף של הסטיגמה שתדבוק בבניין ובדירה. סטיגמה זה משהו סובייקטיבי שלא ניתן למדידה אובייקטיבית. בטווח הקצר אני מסכים שהסטיגמה מאוד חריגה עד כדי כך שלא יצליחו למכור את הדירה ואולי גם לא דירות בבניין בהנחה שיתגברו על כל הבעיות האחרות. בטווח של חמש שנים הסטיגמה תלך ותפחת, כך שאני מעריך שירידת המחיר תנוע סביב 5%–10% - היא לא תהיה מאוד גבוהה. לגבי הטווח הקצר, אם יצליחו למכור זה יכול להגיע ל־30%".

השמאי ארז כהן

הנפילה בני"ע של גינדי ואורתם: לא רק המרפסת קרסה

מניית אורתם סהר סובלת ממחזורים דלילים, שלא גדלו הרבה גם לאחר הקריסה. המניה איבדה מאז התקרית 5%, אך עיקר הנזק ניכר בסדרות האג"ח של החברה. מאז התקרית צנח מחיר אג"ח ד' של אורתם סהר ב־10% לאחר תקופה ארוכה שנסחר ביציבות. כתוצאה מכך, הריבית על האג"ח זינקה מ־2.7% בלבד, ל־9.7%. אג"ח ב' של אורתם סהר, הארוכה יותר, איבדה מאז התקרית 14% והיא נסחרת בתשואה של 9.7%.

גינדי השקעות, שהינה חברת אג"ח בלבד (כלומר מניותיה לא נסחרות) הגיבה בירידה של 6.2% באג"ח ג' (הסדרה היחידה), שירדה להיסחר בתשואה של 8.4%.

גינדי השקעות מיהרה ודיווחה לבורסה בבבוקר ה־23 בדצמבר כי בוטל הסכם האיכלוס לפרוייקט על ידי העירייה. יש לציין כי אורתם לא מיהרה לעדכן את משקיעה בפרטי האירוע. למרות שהקריסה התרחשה בלילה של 22 בדצמבר, רק ביום שני האחרון, 30 בדצמבר, הוציאה החברה דיווח על האירוע, שמתריע כי כי חברת הבת, מליבו בניה, אשר היתה הקבלן המבצע בפרויקט, חשופה לנזק בהיקף של 33 מיליון שקל בהתאם לחוזה.  

הפרויקטים של גינדי השקעות: בין חדרה לתל אביב

הפרויקט של גינדי השקעות בחדרה כולל 76 יחידות דיור בשני בנייני מגורים בני 9 קומות כל אחד. הפרויקט ממוקם ברחוב נחל פרת הסמוך לשכונת בית אליעזר. באזור זה נבנית בימים אלה מרבית הבנייה החדשה בעיר ובונות בו חברות ענק כמו שיכון ובינוי.

הדמיה של פרויקט גינדי בשוק הסיטונאי בת"א

לגינדי השקעות יש עוד שורת פרויקטים, הבולט שבהם הוא גינדי תל אביב בשוק הסיטונאי של תל אביב בשיתוף עם רבוע כחול נדל"ן. מדובר בהקמת 11 בניינים הכוללים 722 יחידות דיור וכן 54 יחידות דיור להשכרה. במהלך 2012 התקבלו היתרי בנייה להקמתן של 652 דירות בפרויקט ולשני מפלסי חניה. קניון גינדי תל אביב כולל שטח מסחרי של 35 אלף מ"ר, כאשר באוגוסט התקבל היתר הבנייה, לאורך הרחובות קרליבך והחשמונאים. פרויקט נוסף של גינדי שנמצא בשלבי סיום הוא גינדי סיטי רמלה, שבו התקבלו טופסי 4 לכל שלושת הבניינים שבפרויקט ונמסרו 255 מתוך 273 דירות. גינדי מחזיקה גם 50% בפרויקט רמת אביב החדשה, שבו נמסרו35 דירות מתוך 92 דירות בפרויקט.

המבטחות: הראל וכלל ביטוח - "לא על כל טעות נשלם"

"החברה ערכה ביטוח עבודות קבלניות לפרויקט בגבולות אחריות של כ־33 מיליון שקל לנזק עקיף כתוצאה מעבודה, חומרים או מתכנון לקוי, וכן ערכה ביטוח אחריות מקצועית בגבולות אחריות של 8 מיליון שקל וביטוח חבות מוצר בגבולות אחריות של 20 מיליון שקל". כך ציינה בהודעה לבורסה אורתם סהר, החברה־האם של מליבו - החברה הקבלנית ששכרה גינדי השקעות לביצוע הפרויקט.

חברות הביטוח שביטחו את הפרויקט היו הראל וכלל ביטוח - הראל היתה אחראית על ביטוח האחריות המקצועית, ואילו כלל ביטוח על ביטוח הקבלנים. הסיבה לפיצול היא כדי להקטין את הנטל על חברת הביטוח אם הביטוח נדרש להיכנס לתמונה והחברה נדרשת לשלם.

כלל ביטוח בודקת כעת גם היא את נסיבות קריסת המרפסת, במקביל לבדיקות שעורכות גינדי השקעות ואורתם סהר. גורם בהראל ציין כי "אם יתברר כי הקריסה נבעה כתוצאה מטעות של הקונסטרוקטור החיצוני ששכרה אורתם סהר, במקרה כזה הביטוח לא מכסה". לדבריו, "הביטוח מכסה אך ורק על טעויות שנבעו מביצוע לא נכון של אורתם".