התוכנית לפגיעה בבעלי הנכסים בתל אביב
תוכנית המתאר של ת"א מאפשרת הפקעות לצורכי ציבור ומטילה מגבלות על התחדשות עירונית. מומלץ לבעלי נכסים לבחון את הפגיעה בהם
08:2920.02.14
לאחרונה הופקדה להתנגדויות תוכנית ת"א 5000 - תוכנית המתאר המקומית של תל אביב, זאת כאשר המועד האחרון להגשת התנגדויות הוא 2.3.14. למרבה הצער, ואף על פי שללא ספק התוכנית המוצעת הנה תולדה של עבודה מאומצת ורבת־שנים של צוותי תכנון מיומנים, קיימים בתוכנית ליקויים אשר נובעים מהתנגשות של הוראות התוכנית אלה באלה, מהיעדר התחשבות במצב הקיים בפועל (פיזי ותכנוני), מירידה לרמת תכנון מפורטת ומצמצום שיקול הדעת של הוועדה המקומית. זאת, באופן שמתיר מעט מאוד גמישות תכנונית מחד, אך מאידך יוצר אצל בעלי נכסים, יזמים ורוכשי קרקעות פוטנציאליים אי־ודאות תכנונית, אשר עשויה להקפיא את הבנייה בעיר, מקום שבו היה אמור לאפשר את התעצמותה והתחדשות עירונית נרחבת. תוצר של התנגשות זו הוא פגיעה בזכויות קנייניות מוקנות.
הפחתת הזכויות
התוכנית טבעה מונח חדש - "רח"ק" - המשמש להגדרת שטחי הבנייה במגרש (אחוזי בנייה) בדרך של הגדרת נפח כלל הבנייה המותרת על פני הקרקע. לדוגמה, רח"ק 4, משמעו שהיחס בין שטח המגרש (נטו לאחר הפקעות) לשטחי הבנייה המותרים הוא 4:1.
כלומר על מגרש בשטח 1,000 מ"ר נטו ניתן לבנות מעל פני הקרקע בסך הכל כ־4,000 מ"ר. במקביל, נקבע בנספח העיצוב העירוני של התוכנית מספר קומות מקסימלי מותר. בדיקה אקראית מגלה כי על פניו, לא ניתן לנצל את הרח"ק המוקנה, לכאורה, בתוך מספר הקומות שנקבע. בדיקה אקראית גם מגלה כי קיימים לא מעט מבנים החורגים ממגבלת הקומות והרח"ק הקבועים בתוכנית המתאר. שני אלה עלולים למנוע אפשרות של התחדשות עירונית ביחס לאותם מבנים, שכן הריסתם והקמת בנייה חדשה תחתם יהיו כפופות למגבלות תוכנית המתאר, אשר מפחיתות את הזכויות ואת מספר הדירות באותו מגרש.
ת"א (ארכיון) צילום: עומר הכהן נדבך בעייתי נוסף בתוכנית המתאר הוא הדרישה כי בכל תוכנית מפורטת שתאושר מכוח תוכנית המתאר, יש לקבוע הפרשות לצורכי ציבור (הפקעות), על פי מפתח סבוך המתבסס על שיקול דעת הוועדה המקומית, תוך מגבלות לא ברורות וללא כל התחשבות בהפקעות שכבר בוצעו בעבר מאותו מגרש.
תמריץ שלילי
מדובר בפגיעה קשה בזכויות בעלי המגרש. כמו כן, יזם שמבקש לרכוש מגרש לא יוכל לדעת מראש מהן זכויות הבנייה הסחירות שיוקנו לו וכמה מתוך המגרש והרח"ק ייאלץ להקדיש לצורכי ציבור. אי־ודאות זו עלולה להוות תמריץ שלילי לרכישת מגרשים בעיר והאטה משמעותית בהתחדשות העירונית.
פגיעה נוספת בזכויות קניין נובעת מכך שהתוכנית מגדירה כשליש משטחי העיר כ"מרקם בנוי לשימור", אשר אמנם כולל את המבנים והמתחמים שהוכרזו כבר לשימור במסגרת תוכניות קיימות, אולם כולל גם מתחמים שלמים אשר לא הוכרזו קודם לכן לשימור - מעוז אביב, רמת אביב הישנה, עג'מי, כרם התימנים, נווה צדק ועוד. תוספת זו של מספר עצום של מבנים למגבלות שימור מטילה צל כבד על אפשרות של התחדשות עירונית אמיתית. המלצתנו לכל בעל נכס בעיר לבדוק היטב את השפעות התוכנית, בימים הספורים שנותרו להתנגדות. הפגיעה בנכסים, אם לא תיעצר, עלולה להיות כבדה.
צבי שוב הוא עו"ד המתמחה במקרקעין ובתכנון ובבנייה ואריה קמיל הוא שמאי מקרקעין
