המתנגדים לת"א 5000 יוצאים למתקפה: "רק יחידת דיור אחת לכל דונם"

עו"ד ענת בירן

"התוכנית מנוונת את העיר"

משרדה של בירן נערך להגשת התנגדויות לתוכנית מטעם תושבים, גופים מוסדיים ויזמים.

"במקום שהתוכנית תיצור ודאות תכנונית ואופק להתחדשות עירונית משמעותית היא מעורפלת מבחינת הוראותיה ומסמכיה, ההתחדשות העירונית מינורית עד זניחה ורב הנסתר על הגלוי. אחת ממטרותיה המוצהרות של התוכנית היא יצירת עתודות של שטחי בנייה למגורים ולתעסוקה באמצעות ציפוף משמעותי. עם זאת, ניתוח נתוני התוכנית ונספחיה מעלה כי מספר יחידות הדיור שיתווספו בתוכניות מפורטות שיוכנו לאחר אישור תוכנית המתאר הוא 30 אלף בלבד. כלומר, תוכנית המתאר מוסיפה יחידת דיור אחת בלבד לכל דונם מגורים בתחומה.

"תוכנית המתאר מבוססת על תפיסת עולם שלפיה יש לייצר קיפאון בעיר ולשמר את המצב הקיים. תפיסת עולם שלפיה אין להוסיף תושבים לעיר מונעת פיתוח והתחדשות עירונית, מנציחה את מחירי הדירות הגבוהים ומנוונת את העיר. כמו כן, התוכנית יוצרת מטלות ציבוריות לא ברורות ללא מבחנים ברורים ודרישה לתרומה משמעותית למרחב הציבורי, ולבעלי הנכסים נותר מיסוי עתידי מעורפל על נכסיהם”.

עו"ד צבי שוב

"פגיעה בזכויות הקניין"

משרדו מגיש התנגדות בשם בעלי זכויות בתחנה המרכזית החדשה.

"על פי ת"א 5000, התחנה המרכזית לא תישאר במיקומה הנוכחי, שם נקבע ייעוד למסחר ומשרדים. עיקר ההתנגדות הוא כי התוכנית אינה קובעת די זכויות לאפשר כלכלית את פינויו של המתחם העצום (100 אלף מ"ר) וכן אינה נותנת פתרון לתקופת הביניים שעד לפינוי המתחם.

"התוכנית טבעה מונח חדש, רח"ק (רצפה חלקי קרקע, במקום אחוזי בנייה), המשמש להגדרת שטחי הבנייה במגרש (אחוזי בנייה) בדרך של הגדרת נפח כלל הבנייה המותרת על פני הקרקע. בדיקה אקראית מגלה כי לא ניתן לנצל את הרח"ק המוקנה, לכאורה, בתוך מספר הקומות המקסימלי שנקבע בתוכנית. נוסף על כך, לא מעט מבנים קיימים חורגים ממגבלת הקומות והרח"ק, דבר שעלול למנוע כל מהלך של התחדשות עירונית ביחס לאותם מבנים.

(מימין) אהוד המאירי, עו"ד שרגא בירן, עו"ד ענת בירן ומהנדס העיר ת"א עודד גבולי

"יש לשים לב גם להוראות באשר להפקעות (הפרשות לצורכי ציבור). התוכנית קובעת מפתח סבוך, המתבסס על שיקול דעת הוועדה המקומית, במגבלות לא ברורות וללא התחשבות בהפקעות שכבר בוצעו בעבר מאותו מגרש. עקב כך יזם שמבקש לרכוש מגרש לא יוכל לדעת מראש מהן זכויות הבנייה הסחירות שיוקנו לו וכמה מתוך המגרש והרח"ק ייאלץ להקדיש לצורכי הציבור. פגיעה נוספת בזכויות קניין נובעת מהעובדה שהתוכנית מגדירה כשליש משטחי העיר כמרקם בנוי לשימור, אשר אמנם כולל את המבנים והמתחמים שכבר הוגדרו לשימור במסגרת תוכניות קיימות, אולם כולל גם מתחמים שלמים שלא הוכרזו קודם לכן לשימור - מעוז אביב, רמת אביב הישנה, עג'מי, כרם התימנים, נווה צדק ועוד".

עו"ד יוסי מילר

"הגבלה חמורה של התחדשות עירונית"

ראש מחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין פרל כהן צדק לצר ברץ ומומחה בתחום התכנון והבנייה. "בין חסרונות התוכנית ישנה הרחבת הפערים בין השכונות המזרחיות והדרומיות לבין הצפון והמרכז. זאת באמצעות בנייה חדשה בצפון, התחדשות עירונית ופיתוח במרכז אל מול הגבלה חמורה של התחדשות עירונית בשכונות המוחלשות במזרח העיר ובדרומה.

"התוכנית מחייבת את הוועדה המקומית לערוך ולאשר מסמך מדיניות וקובעת כי אישור הגדלת זכויות בנייה בחלק מהמתחמים יהיה מותנה בהתאמה למסמך מדיניות זה. ואולם, אין בתוכנית מגבלת זמן להכנתו. לכן עלולים בעלי קרקע למצוא עצמם מנועים מלהתקדם בשל עיכוב מצד הוועדה בהכנת מסמך המדיניות.

"ניכר שישנו חוסר בהירות באשר לזכויות הבנייה בחלק מהמתחמים, הנובע מריבוי המסמכים וההוראות שעל פיהם יש לבחון את הזכויות. ריבוי הוראות העוסקות באותו נושא הוא פתח לאי־הבנות ומחלוקות.

"התוכנית נותנת מרחב של שיקול דעת לוועדה המקומית בהגדלת זכויות בנייה מעבר לבסיס הקבוע בתוכנית, שכשלעצמו מבורך, אך גם מאפשרת לוועדה להציב תנאים שלפחות חלקם לכאורה אינו חוקי. לדוגמה, נוסף להקצאת שטחים לצורכי ציבור בתחום התוכנית, שהיא חוקית לכל הדעות, היא מאפשרת לוועדה להתנות הגדלה של הזכויות בהקמה של מבני ציבור ותשתיות במימון בעלי הקרקע. לדרישה לבניית מבני ציבור תמורת זכויות בנייה אין בסיס חוקי".

עיריית בת ים

"אפליה גסה בחלוקת המשאבים"

עיריית בת ים מתכוונת להגיש התנגדות. לדברי עו"ד ארז פודמסקי שקד, מנכ"ל העירייה, "ההתנגדות שלנו נובעת מהכמות המופרזת של שטחים מניבים לעיריית תל אביב־יפו באופן שמנציח את האפליה הגסה הקיימת בחלוקת המשאבים בין תל אביב לערי גוש דן ובת ים בפרט, מעמיק את הפערים החברתיים־כלכליים במרחב ולא מציע תרומה משמעותית של יחידות דיור בתקופה שבה מצוקת הדיור והביקוש לו במרכז הארץ גבוהים במיוחד.  

תל אביב (ארכיון) צילום: עמית שעל

"בת ים סובלת כיום מגירעון של שטח מניב של 1.569 מיליון מ"ר, ואילו לתל אביב עודף של 7.753 מיליון מ"ר. תוכנית המתאר הזאת מבקשת להוסיף 5.178 מיליון מ"ר לתעסוקה ו־3.08 מיליון מ"ר למלונאות, מה שיגדיל את העודף הקיים של שטחים מסוג זה בתל אביב. מדובר בהקצאה מופרזת של שטחים מניבים.

"בת ים מופלית כלכלית כבר עשרות שנים. לא יעלה על הדעת שתושב בת ים יקבל רק שליש מהתקציב שזוכה לו תושב תל אביב. רשויות התכנון ומשרד הפנים חייבים להפסיק את האפליה הגסה והמתמשכת הזאת בין תושבי הערים השונות, בין היתר באמצעות שינוי תוכנית המתאר הזאת".

השמאי אהוד המאירי

"יוצרת אי־ודאות בשוק"

יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'.

"על פי המדיניות שהיתה נהוגה בעבר, באזור העיר הלבנה ניתנו היתרים להקמת מגדלים לפי תוכנית מפורטת נקודתית לכל מגרש. בתוכנית ת”א 5000 לא יינתנו היתרים להקמת מגדלים הגבוהים מ־6–7 קומות. כך גם לגבי כל השטח המשתרע מערבה מאבן גבירול ועד לרחוב הירקון ומשדרות בן ציון בדרום ועד לנחל הירקון בצפון. הגובה המרבי שיוּתר במתחם האמור הוא שבע קומות.

"התוכנית מגדירה לכל אזור נפח בנייה למגרש, שבא לידי ביטוי ברח"ק, והוא מבטא טווח של זכויות בנייה שנע בין הרח"ק הבסיסי המוגדר בתוכנית ועד לרח"ק המרבי. כלומר, התוכנית אינה קובעת היקף בנייה חד־משמעי, והכל תלוי בתוכנית המפורטת שמגיש היזם; לא יודעים מראש מה תהיה התוצאה.

"אמירה כזאת יוצרת אי־ודאות בשוק ומקנה לוועדה המקומית מרווח החלטה עצום. היא יכולה, בהתאם לרצונה, להעשיר את בעלי הקרקע. התוצאה היא שהעירייה תדרוש מהיזמים להעביר לרשותה שטחים שונים מתוך הפרויקט כתנאי להגדלת זכויות.

"לסיכום, התוכנית מגדילה את פוטנציאל ניצול הקרקע, אך יוצרת תלות בהחלטות ובשיקולים של הוועדה המקומית. יזם לא יכול לדעת מראש את היקף הבנייה שיאושר. הדבר גורם לחוסר ודאות בשוק הנדל"ן ומחיר הקרקע עלול להיות מושפע מקשרי הון־שלטון".

עו"ד אלי וילצ'יק

"דרישות לא חוקיות"

מומחה לתכנון ולבנייה ממשרד כהן וילצ'יק קמחי ושות’, שמייצג בעלי קרקעות ויגיש בשמם התנגדויות.

"הטוב והרע בתוכנית משולבים זה בזה: מצד אחד סוף סוף יזמים יוכלו לדעת מה ניתן לתכנן ומהי המדיניות העירונית וכך לא יהיו תוכניות בטלאי על טלאי ללא מדיניות ברורה; מצד אחר התוכנית איננה גמישה מספיק ויש מקומות רבים שבהם היא קובעת מגבלות, שברמת המגרש הבודד הן מכבידות ופוגעות לפעמים.

"טענה שחוזרת היא שהתוכנית מנסה לקבוע מטלות ציבוריות בניגוד לפסיקת בית המשפט העליון. במשך שנים היה נוהג בעירייה שכל מי שמבקש לאשר תוכנית צריך לשלם השבחה מלאה וכן להתחייב לעשות על חשבונו מטלות ציבוריות. פסיקת בתי המשפט קבעה בתל אביב ובמקומות אחרים שדרישות אלה לא חוקיות. עיריית תל אביב מנסה להכניס דרישות אלה לתוכנית. נוסף על כך, במגרשים או מתחמים פרטניים היא קבעה מגבלות או הוראות המכבידות על הפיתוח ואף פוגעות בזכויות קיימות, כגון במתחם התחנה המרכזית הישנה, באזור התעסוקה ברמת החייל ובצפון רחוב הירקון. אגיש התנגדות גם בשם שיכון הקצינים נגד הבנייה המסיבית המוצעת מסביבו”.

עו"ד שרגא בירן

"מקבעת את העוני בשכונות הדרום"

מייסד המכון לרפורמות מבניות יגיש התנגדויות בשיתוף תושבי דרום העיר.

"תוכנית המתאר מפספסת הזדמנות לחידוש שכונות העוני של העיר שהוזנחו במשך דורות. עם זאת, התנגדות לתוכנית שהגיש מהנדס העיר תל אביב מאמצת את עקרונות הצעת החוק להתחדשות עירונית של המכון לרפורמות מבניות. התנגדותו האחרונה של המהנדס מאמצת למעשה את תוכנית המכון לרפורמות מבניות ומגדירה את השכונות כמתחמים להתחדשות עירונית שניתנות בהן זכויות בנייה מפליגות.

"תוכנית המתאר כפי שהיא כיום מקבעת את העוני בשכונות הדרום ומרחיבה את הפערים ואת אי־השוויון בעיר. ללא חיזוק הגריד העירוני וחיבור השכונות לעיר באמצעות 'מתיחת' שדרות העיר לאורכה ולרוחבה ייקבר כל סיכוי לשילוב התושבים בשכונות הדרומיות והמזרחיות במרקם העירוני.

"על פי התוכנית המוצעת, בשכונות המרכז והצפון מתוכננות תוספות של אלפי יחידות דיור, ומנגד, בשכונות הדרום והמזרח תוכנית המתאר מתאפיינת בשמירת האופי הקיים ולעתים בעיבוי מתון. כך, בשכונות נחלת יצחק, התקווה, נווה צה"ל, בית יעקב, לבנה, ידידיה, עזרא והארגזים התוכנית אינה מציעה שינוי. ביד אליהו ונווה עופר מוצעים עיבוי מתון בלבד ותוספת מדודה של יחידות דיור. גם במקומות שהתוכנית מציעה בהם זכויות בשכונות התכנון לוקה, כיוון שהוא מייצר גטאות וחוסם את הקשר בין השכונות לעיר".

התאחדות בוני הארץ

"מנוגדת למדיניות הממשלה"

התאחדות בוני הארץ וארגון הקבלנים והבונים של תל אביב־יפו יגישו התנגדות באמצעות עו"ד שמואל לכנר ממשרד נשיץ ברנדס.

נשיא ההתאחדות ניסים בובליל: "בתוכנית נחשפות כוונות 'נשף המסכות' של העירייה: מדובר במדיניות שיטתית ויזומה לצמצום שטחי המגורים בעיר ולהפיכתה לקופה רושמת של ארנונה משטחי תעסוקה ומסחר. התוכנית מנוגדת למדיניות הממשלה לבלום את עליית מחירי הדיור - היא תגרום דווקא לעליית מחירים".

חיים פייגלין, יו"ר ועדת התכנון בהתאחדות: "הפקדת התוכנית מקפיאה את התכנון בעיר. לא ניתן יהיה לאשר פרויקטים חדשים כל עוד היא בהפקדה. נראה שהעירייה מבקשת להפוך את תל אביב לעיר ללא תושבים חדשים".

יו"ר ארגון הקבלנים של תל אביב־יפו ובת ים אבנר לוי: "אין בתוכנית התייחסות מספקת למתחמים המיועדים להתחדשות עירונית. עקב כך פרויקטים אלה לא יהיו בני־ביצוע. בשכונות הדרום והמזרח - נווה שאנן, התקווה, נווה צה"ל, בית יעקב, לבנה, ידידיה, עזרא והארגזים - התוכנית אינה מציעה שינוי. בשכונות ביצרון ורמת ישראל נכללות זכויות בנייה מוגבלות ללא תוספת קומות, וביד אליהו ונווה עופר מוצע עיבוי מינורי. לעומת זאת, בשכונות המרכז והצפון מתוכננות תוספות של אלפי יחידות דיור ומתאפשרים תוספות בנייה או בנייה חדשה עד לגובה 7 קומות ובניית מגדלי מגורים. פער זה יגרום להגדלת האפליה בין הצפון לדרום וינציח את הפער".

עודד גבולי, מהנדס העיר ת”א

לשפר במקום לטרפד

בעיריית תל אביב ציינו כי כבר בשלב הכנת התוכנית להפקדה התגלו חילוקי דעות בין מינהל ההנדסה, מהנדס העיר והוועדה המקומית לבין לשכת התכנון המחוזית והוועדה המחוזית. לאחר שנבחנו המחלוקות שעלו בשלבי התכנון וכלל ההערות שהתקבלו מאז ההפקדה, הוחלט על הגשת התנגדות מצד מהנדס העיר עודד גבולי, לא מתוך כוונה לטרפד את התוכנית, אלא כדי לשפר אותה.

כך למשל, בעקבות החשש כי אישור תוכנית המתאר יבטל את האפשרות לסטות ממנה אפילו במסגרת תוכנית בסמכות הוועדה המחוזית מבקש המהנדס להבהיר שאישור ת"א 5000 לא מונע אפשרות לפנות לוועדה המחוזית לאישור תוכנית

חורגת בנסיבות המצדיקות זאת.

נקודה נוספת שהעלה המהנדס בהתנגדותו נוגעת לכפילות באישוריo ולחו"ף. גבולי מציע כי בתוכניות כוללניות אשר קיבלו בעבר את אישור הולחו"ף לא יידרשו אישור נוסף גם אם הן צמודות לקו החוף.

עוד מציע גבולי לתמרץ תוכניות להתחדשות עירונית מעבר למקובל כיום. הכוונה היא לאפשר במקרים מסוימים להגדיל את זכויות הבנייה מעבר לזכויות המרביות; למשל במגרשים קטנים באזורי עסקים שטחי הבנייה מאפשרים בניית בניין בן 10–12 קומות בלבד בעוד שבמגרשים סמוכים מאושר מספר קומות גבוה יותר. התוצאה היא פערים גדולים במספרי הקומות שיוצרים דיסהרמוניה. ניוד זכויות מבניינים לשימור למגרשים קטנים במע"ר יאפשר את השוואת מספר הקומות במגרשים הקטנים למספר במגרשים הגדולים, גם אם המשמעות היא חריגה מהמכסה המרבית.