"חלק מההנחה לצעירים ילך לקבלנים, לפיד צריך להקשיב לפלוג"

החלטת שר האוצר, יאיר לפיד, על מתן פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה, שתעלה לדיון בקבינט הדיור בשבוע הבא, גוררת תגובות סותרות בקרב בכירי ענף הנדל"ן. על פי ההצעה, בני זוג שלהם ילד אחד לפחות ואשר שירתו בצבא יוכלו לקבל את הפטור אם ירכשו דירה מקבלן בסכום של עד 1.6 מיליון שקל. עלות התכנית למדינה מוערכת בכ-2 מיליארד שקל בשנה.

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, חושב שמדובר בהצעה "מובנת מאליה" ואף טוען כי הוא עצמו מציע אותה כבר למעלה משנתיים. עם זאת, לדבריו, אין בכוחה של ההצעה לשנות את פני השוק: "זהו צעד ראשון בכיוון הנכון, אבל לא תהיה לו משמעות רבה לגבי מחירי הדיור, ללא שינוי מהותי בתפיסה וללא הגדלה משמעותית של היצע הדיור, אבל עבור זוגות צעירים וכאלה שאין להם דירה יש לו משמעות חברתית וכלכלית רבה. הוא יאפשר בפועל הנחה של כ-200-250 אלף שקלים על דירה ממוצעת, קל וחומר דירות בפריפריה שמחיריהן נעים בין 800 אלף שקלים לכ-1.2 מיליון. עם זאת, צעד זה לבדו לא תהיה לו השפעה על שוק הנדל"ן בכלל ומחירי הנדל"ן בפרט. על מנת לייצב את השוק אני ממליץ לקדם את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, שמשמעותה קיצור משמעותי של תהליכים ביורוקרטים, להקל משמעותית על היזמים מבחינת המיסוי ובראש וראשונה מחירי הקרקע המשווקת על ידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) וכן הקלת המיסוי על תשומות בנייה דוגמת ברזל ומלט וכן ייבוא משמעותי יותר של כוח עבודה מיומן. כל אלה, ביחד, עשויים להוריד את העלויות עד כ-30-25%  וזה מה שייצור את המהפכה האמיתית בשוק הדיור".

כהן. "הצעתי את זה לפני למעלה משנתיים"

נשיא התאחדות בוני הארץ, ניסים בובליל מסר בתגובה כי "מדובר במהלך מבורך עבור רוכשי הדירות, זוגות צעירים וחסרי דירה". בובליל ציין כי את אותה התכנית הציעה התאחדות בוני הארץ לממשלה הקודמת ואף שבה והציעה כפתרון לטיפול במחירי הדיור גם לאחר כינונה של הממשלה הנוכחית. "בסופו של דבר עליה יהיה להוכיח את עצמה במבחן הביצוע. התוכנית קובעת מנגנונים שונים שאמורים לתמוך בביצוע ההחלטה. טרם קבלנו לעיון את פרטיה וכשנקבל אותה נבחן את המשמעות וההשפעה שלה באופן עמוק".

בובליל. ממתין למבחן התוצאה צילום: בועז אופנהיים

גם דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל רואה בהחלטת לפיד צעד חיובי: "ביטול המע"מ הינו צעד נדרש וחיובי, ככל שיבוצע בצורה ממוקדת אוכלוסיה וילווה בצעדים נוספים שנידונו לאחרונה בממשלה כמו קביעת מחיר מטרה לדירה, מכרזים הפוכים, הגדלת היצע הקרקעות וכו'. עם זאת, חשוב לצמצם את תקופת הביניים שעד אישור התקנה על מנת למנוע כשל שוק בדמות בלימת שוק הדיור עד הסדרת הנושא. המשפחות הצעירות חסרות הדירה הן הנפגעות הישירות של העליה הקיצונית במחירי הדיור בישראל בחמש השנים האחרונות. נטל המשכנתא מהווה אצל פלח גדול ממשפחות אלו כשליש ויותר מהכנסותיהם לשנים ארוכות".

לעומת זאת, רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI בית השקעות, לא חושב שמדובר ברעיון מוצלח: "הפתרון של לפיד מעודד ביקושים במקום למתן אותם. ברור כי חלק מההנחה שאמורה להגיע לזוגות צעירים ילך בסוף לקבלנים. מה שצריך לעשות זה לדחוק את רגלי המשקיעים ולא לעודד זוגות צעירים להשתעבד לכל החיים. מוטב שלפיד יקשיב לדברי נגידת בנק ישראל בדבר העלאת נטל המס על משקיעים, באמצעות מס רכישה או מס רכוש".

בקרב הקבלנים ברכו על המהלך. אבנר לוי יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו-בת ים אמר כי זו הפעם הראשונה שהממשלה מוכנה להכניס את היד עמוק לכיס ולוותר על הכנסות משמעותיות ממיסים על מנת להקל על אזרחי ישראל לקנות דירה ראשונה. "עד היום משרד האוצר נמנע מוויתור על מע"מ מפני שמדובר על הכנסות משמעותיות למדינה. כל ויתור על מע"מ וצעד משלים של מענק כספי משמעותי של רוכשי דירות יד שנייה בהחלט עשוי לעזור לזוגות צעירים ואנחנו מברכים על הצעד האמיץ הזה של שר האוצר, כאשר אף שר אוצר לפניו לא היה מוכן לוותר על התקבולים מהמע"מ. צעד זה הינו רק צעד ראשון חשוב אליו אמורים להתלוות צעדים נוספים ומשלימים במטרה להוזיל את מחירי הדירות והקרקעות".

אבנר לוי. פעם ראשונה שהממשלה מוכנה להכניס יד לכיס צילום: בועז אופנהיים

אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון קבלני הנגב ובאר שבע אמר כי "מזה עשור אנחנו מבקשים לבטל את המע"מ על רכישת דירה לזוגות צעירים, ולכן אני מברך על המהלך הזה. ההצעה הזו מהווה פתרון שצריך ליישם מהיום למחר – לא צריך לחכות 4-5 שנים. אני מקווה שהמהלך יצליח, ובטוח שבסופו של יום תהיה הוזלה משמעותית . הוזלה של 18%-20% תאפשר לזוגות צעירים בהמוניהם לקנות דירה ללא עזרה מההורים".

תגובת יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג מסר כי "זו בהחלט הבשורה הגדולה ביותר של השנים האחרונות שיכולה באמת לחולל שינוי ולעזור לזוגות צעירים בישראל להקים בית. לדבריו זה מהלך שהקבלנים ניסו לקדם מזה זמן רב. "האוצר והמדינה יעשו בשכל אם יודיעו שההטבה תינתן גם רטרואקטיבית, לפחות חצי שנה אחורה כי אחרת התוצאה עלולה לגרום להשבתה של השוק ולישיבה על הגדר, בדומה לתהליך שקרה ב-2009 שאז התרחש קיפאון של חצי שנה שבה לא קנו דירות. לאחר מכן נוצר צוואר בקבוק וביקושי שיא שהובילו לעליות מחירים קיצוניות".

יגאל דמרי, בעלים של חברת י.ח דמרי חושב שהצעד של לפיד מבורך ויכול לתרום, אבל מצר על כך שהוא מתייחס למחיר של מטר מרובע. לדבריו, "כדאי היה לדבר פשוט על דירות עממיות בנות 4 ו-5 חדרים, ללא קשר לגודלן. אני מניח שרוכשי דירה יחכו כמה שבועות להחלטת הממשלה וברור שהדבר יביא לעצירה מסוימת בשוק. אבל כמו בקבוק מוגז שאתה מנער אותו והקצף רוצה לברוח החוצה, כך תהיה התנפלות מחודשת על הדירות ושוב התוצאה תהיה עליית מחירים. חשוב להדגיש שהיזמים לא מרוויחים יותר- מי שיפתח את הדוחות האחרונים של החברות הציבוריות יראה שהמרווח ירד, קצב העלייה במחירים לא הדביק את קצב העלייה בתשומות הבניה ומחירי הקרקע".

דמרי. "כמו בקבוק מוגז שאתה מנער אותו והקצף רוצה לברוח החוצה"

הממשלה מבלבלת את הרוכשים

בכירים רבים בענף הנדל"ן הביעו חשש מפני תגובת השוק להבטחות שמפרסמת הממשלה שטרם הבשילו לכדי חוקים ותקנות. 

רוני בריק, יו"ר ארגון קבלני השרון והבעלים של חברת הבניה לי-רן יוזם והשקעות חושב שהממשלה מבלבלת את הרוכשים. "הממשלה מפריחה כל יום בלוני ניסוי אחרים", הוא אומר. "הממשלה צריכה להוציא תכנית מוסדרת, ולא להפריח כל יום בלוני ניסוי אחרים. אתמול קראנו שהממשלה תעניק 100 אלף שקל לרוכשי דירות עד 1.5 מיליון שקל, והיום אנחנו מתבשרים ששר האוצר מוותר על המע"מ ברכישת דירה ראשונה. מדובר בתכניות שעוד לא הבשילו, לא הוסדרו במסגרת חקיקה, ולא אושרו על ידי הגורמים השונים בממשלה ובאוצר. לכן התוכניות הללו יוצרות רק אי ודאות בשוק. חוסר הוודאות יוביל, כמו שראינו בעבר, לעצירה זמנית בביקושים ולאחריה התפרצות שתוביל לעליית מחירים מחודשת. כאשר קוראים את האותיות הקטנות, רואים שהמהלך אמור לעבור חקיקה שפקידות האוצר מתנגדת למהלך. אנו מעריכים שקבוצות שונות באוכלוסיה שיראו את עצמן נפגעות מקביעת הקריטריונים יפעלו לטרפד את התכנית במתכונתה הנוכחית בערכאות משפטיות. הגיע הזמן שהממשלה תפרסם מעשים ולא הבטחות".

ראול סרוגו, מנכ"ל חברת סרוגו חושב כי העזרה לזוגות הצעירים היא תקדימית ומהווה צעד בכוון הנכון אולם כזה שאינו יכול לעמוד בפני עצמו, אך גם הוא מסייג ואומר כי אם הממשלה לא תנקוט בפעולות להגדלת היצע הדירות באופן משמעותי, הפחתת המע"מ לא תוביל לשינוי משמעותי אם בכלל ואף תוביל להעלאת מחירי הדירות החדשות בשל הגידול בביקוש הנובע ממחירי הדירות מופחתות המע"מ. "ההכרזה על המהלך בשלב כל כך מוקדם, לפני שאושר בממשלה ולפני הוצאתו לפועל, שלומיאלית וחלמאית, עלולה להוביל את הציבור לשבת על הגדר ולייצר ציפיות שווא להוזלת מחירי הדירות באופן מידי, אשר במהרה יתבדה ויחזור לשוק בבת אחת באופן שיעלה את המחירים שוב. הגיע הזמן שהפוליטיקאים יפסיקו לקשקש ולברבר ולהתחיל לעשות. כל הכרזה מסוג זה, ללא ביצוע בפועל, עושה בדיוק את הפעולה ההפוכה וגורמת לעליית מחירים נוספת".

ראול סרוגו. "חלמאות וטיפשות" צילום: רינת הלון

גם מיקי זיסמן, מנכ"ל חברת קרדן נדל"ן חושב כי בטווח הקצר התכנית תגרום לבלבול ואולי אף לקיפאון. "רוכשי דירות ירצו להבין מה מגיע להם. לאחר מכן, כשהעניין ייתבהר, תהיה שוב נהירה בבת אחת של רוכשי דירות לשוק, ואז על אותו היצע נתון הביקוש יגדל והדבר יוביל להעלאת מחירים. שני מרכיבים מהותיים עומדים בבסיס של עליות המחירים: מחיר הקרקע ועלות הביצוע ושניהם בידיים של הממשלה. באזורי הביקוש מחיר הקרקע עלה מאוד בשנים האחרונות, ואם הממשלה רוצה לאפשר לרוכשים לקנות דירות באזורים אלו במחירים סבירים, עליה להוזיל את מחירי הקרקעות. עלות הביצוע התייקרה גם היא באופן ניכר בשנים האחרונות, ועד שלא יינתן פתרון על ידי עידוד הסבה מקצועית של ישראלים לתחום הבנייה או לחילופין אישור העסקת עובדים זרים מקצועיים, עלות הביצוע תמשיך להיות גבוהה ולא תאפשר להוריד את מחירי הדירות. עלות בנייה כיום של דירת 4 חדרים נעה סביב 650-680 אלף שקל באזורי ביקוש. אם הממשלה תטפל בשני המרכיבים הללו במקביל ובצורה ממוקדת, ניתן יהיה להביא להורדת מחירים מהירה ומשמעותית".

רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק חושב כי מדובר ברעיון חיובי כמו עוד רעיונות טובים שהועלו בשנים האחרונות, אבל המבחן יהיה ביישום בפועל. "מלבד חסמים פוליטיים שבו יכולה ההצעה להיתקל הרי שיש גם אתגרים טכניים למשל, איך יקבעו מחירי המקסימום למ"ר בכל איזור בכל עיר. האם על ידי השמאי הממשלתי? בעיקרון הם אמורים להקבע על פי פרמטרים רבים כגון מיקום בשכונה, כיוון אוויר, נוף, קומה בבניין, מפרט טכני ורמת גימור, כמות וסוג החניות, מחסן ועוד. החשש הוא שתמחור השמאי יעשה בצורה שרירותית ופשטנית ויווצרו עיוותים בתמחור שימנעו יישום נכון של המהלך".

התכנית לא פותרת את מכשול ההון העצמי

לדברי אמיר ווינשטוק, ממיסדי אתר מדלן, המנתח את מחירי השוק בשכונות הארץ מדובר בהחלט במהלך דרמטי שמזעזע את שוק הנדל"ן בישראל. "הנחה של 15.3%היא עדיין תאורטית שכן לא בטוח שאכן תגולם לצרכן ולא תתגלגל לכיס הקבלן או בחזרה למדינה. לכן חשוב לגבות את המהלך בהגברה משמעותית של ההיצע וריסון שיטת המכרזים הנוכחית שגורמת לממשלה לשאוב אליה את עלית המחירים בשוק באמצעות הגדלה שיטתית של עלות הקרקע".

ווינשטוק מוסיף כי ישנם כמה דברים שניתן לומר בוודאות: "ראשית, אם אכן ההנחה תתממש היא מכניסה את המשפחות הצעירות למכונת זמן ומציבה אותן ברמת המחירים של שנת 2011, ערב המחאה החברתית. שנית, צריך לזכור שהנחה של 200 אלף שקל בעלות הדירה מתבטאת בהקלה של 50 אלף בלבד בהון העצמי, כך שעדין דרישת ההון העצמי תהווה משוכה גבוהה לנתח גדול מהמשפחות הצעירות. ושלישית, עד לאישור החוק באוגוסט צפוי להתפשט קיפאון בעצמותיו של שוק הדיור בישראל. בכל מקרה, ההצהרה נותנת אינדקציה לרצון הממשלה בהורדה אמיתית של מחירי הדיור ומוכנותה לבצע צעדים דרסטיים לשם כך".

מסלול של ספינים

מרים ארז, יו"ר איגוד מהנדסי ערים, מסרה כי כל צעד להורדת מחירים מבורך, אך ביקרה את האופן בו המהלכים נעשים. "הדברים נעשים במסלול של ספינים, ללא הצהרה ברורה וללא חשיבה כוללת המאפשרת קבלת החלטות באופן מושכל ומסודר. האיגוד והציבור כולו נמצאים כל העת במבוכה ובבלבול. כאשר ההשפעות של ההצהרות השונות מגיעות לפתחם של מהנדסי הרשויות המקומיות באמצעות הציבור, המפנה שאלות ולמהנדסים קשה לתת תשובות ברורות."