המענק של קבינט הדיור לא יעזור לרוב רוכשי הדירות

אחת התוכניות המתגבשות בקבינט הדיור של הממשלה היא הוזלת מחירי דירות חדשות בשטח של כ־100 מ"ר, ובמחירים של עד 1.5 מיליון שקל, בין אם באמצעות סיוע ישיר לרוכשי הדירות ובין אם באמצעות פיקוח על מחירי הדירות החדשות על־ידי מכרזי "מחיר מטרה" או מכרזים "הפוכים", בהם המחיר הסופי של הדירה נקבע עבור הקבלנים מראש. ההנחות שיינתנו יהיו, ככל הנראה, בסדר גודל של 15%-20% ממחיר הדירה החדשה, ואחד מתנאי הזכאות המסתמנים הוא שירות צבאי.

לטבלה המלאה של מחירי דירות 4 חדרים לפי ערים, לחצו כאן

עד כאן הבשורות הטובות. הבשורות הפחות טובות הן שדירות ארבעה חדרים חדשות במרבית ערי המרכז המבוקשות בישראל עולות יותר מ־1.5 מיליון שקל - נתון שמטיל בספק את רלבנטיות המענקים. דירות 4 חדרים הן אמנם המוצר הפופולרי ביותר בשוק הנדל"ן למגורים בישראל, אם כי הכמות המצרפית של דירות בנות 5 ו־6 חדרים שהולכות ונבנות היא גדולה מכמות הדירות בנות ה־4 חדרים. בשנה החולפת הוחל בבניית כ־18.5 אלף דירות 4 חדרים, 42% מכלל התחלות הבנייה, שהסתכמו ב־44.3 אלף יחידות דיור ב־2013. לעומת זאת, באותה שנה הוחל בבניית 13.8 אלף דירות 5 חדרים ועוד 9,700 דירות 6 חדרים - וביחד 23.5 אלף יחידות דיור בנות 5–6 חדרים, שהן יותר מ־53% מכלל התחלות הבנייה.

ראש קבינט הדיור לפיד. כל הרעיונות מונחים על שולחנו צילום: עמית שעל

מכך עולה שרק 5% מכלל התחלות הבנייה היו של דירות בנות 3 חדרים ופחות, ומכאן שהרוב המכריע של היצע הדירות החדשות - 95% - הוא דירות 4, 5, ו־6 חדרים. ועל דירות גדולות, מטבע הדברים, משלמים מחיר גבוה יותר, שאף מתייקר כאשר מדובר באזורי הביקוש, אליהם זורמים עשרות אלפי רוכשי דירות פוטנציאליים המעוניינים לגור בין חדרה לגדרה.

לא יעזור למי שרוצה לגור באזור המרכז

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי יותר ממחצית מהביקוש לדירות מתרכז במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים - בשנת 2013 הסתכם הביקוש לדירות במחוזות אלה ב־22.7 אלף, כ־53% מהכמות המבוקשת הכוללת של דירות, שעמדה על 43.1 אלף יחידות דיור ב־2013. הערים המבוקשות ביותר על־פי הלמ"ס הן: ירושלים, תל אביב, פתח תקווה, נתניה, רחובות, באר שבע וראשון לציון, כמעט כולן באזורי הביקוש במרכז הארץ.

וכמה עולות דירות 4 חדרים חדשות בערים הללו? ברוב המקרים יותר מ־1.5 מיליון שקל. על פי נתונים שפרסם לאחרונה משרד השיכון, מחירה של דירת 4 חדרים חדשה בירושלים עמד בסוף ספטמבר 2013 על 2.03 מיליון שקל; בתל אביב המחיר הממוצע עמד על 3.2 מיליון שקל; בנתניה עולה דירת 4 חדרים חדשה 1.6 מיליון שקל בממוצע; בראשון לציון - 1.63 מיליון שקל; בקרית אונו - 2.08 מיליון שקל.

ככלל, מרבית הערים בגוש דן ובשרון יקרות יותר: דירת 4 חדרים חדשה ברמת גן עולה 1.86 מיליון שקל בממוצע; בבת ים, 1.53 מיליון שקל; בחולון, 1.67 מיליון שקל; וביהוד, 1.64 מיליון שקל. בערי השרון המצב דומה: דירת 4 חדרים חדשה בהוד השרון עולה 1.76 מיליון שקל, וזהו המחיר הממוצע גם בהרצליה ובכפר סבא; ברמת השרון המחיר עומד על 1.91 מיליון שקל. בנס ציונה, המחיר הממוצע עומד על 1.61 מיליון שקל; ובמודיעין, על 1.52 מיליון שקל.

אם כך, איפה ניתן לרכוש דירת 4 חדרים חדשה ב־1.5 מיליון שקל או פחות בין חדרה לגדרה? על פי נתוני משרד השיכון, בערים ראש העין, באר יעקב ורחובות (1.3 מיליון שקל); ברמלה (1.16 מיליון שקל); ביישוב צור יצחק (1.15 מיליון שקל); בבני ברק (1.43 מיליון שקל); ובבית שמש (1.17 מיליון שקל).

יצוין כי נתונים לרבעון הרביעי צפויים להתפרסם על־ידי משרד השיכון בסוף החודש. סביר להניח שהמחירים לא ישתנו בצורה משמעותית, אם להסיק מנתוני הרבעון הרביעי של הלמ"ס, שדיווחה על ירידת מחירים נומינלית של אחוז בודד בין הרבעון השלישי לרביעי ב־2013.

בהנחה שלא יהיה שינוי במחירים, המענקים או ההנחות שתעניק הממשלה, שכרגע מסמנת כרף עליון מחיר דירה חדשה של 1.5 מיליון שקל, אינם רלוונטיים לתל אביב, מרבית גוש דן, רוב ערי השרון וחלק מהשפלה. נראה כי על קבינט הדיור של הממשלה, שהגדיר את האזורים הללו לפני כמה חודשים כ"אזורי ביקוש", לשקול דרכים נוספות להקל על מצוקת הדיור במרכז הארץ.

עדיין ממתינים למוצא פיו של לפיד

כרגע מונחים על השולחן של שר האוצר כמה רעיונות להוזלה מיידית של מחירי הדירות, נוסף על תוכניות ארוכות טווח: התכנית החדשה ביותר היא לדירות חדשות במחיר של עד 1.5 מיליון שקל בהנחה של 100–150 אלף שקל שתוענק למי ששרת בצבא ויתחייב שלא למכור את הדירה במשך חמש שנים, כך אמרו מקורות בקבינט הדיור של הממשלה

ל"כלכליסט". ככל הנראה מתיישב המתווה הזה עם תוכניתו של שר השיכון אורי אריאל, "מחיר מטרה", שתפקח על מחירן של כעשרת אלפים דירות בשנה. מדובר במעין "מכרז הפוך" שבמסגרתו תקבע המדינה את המחיר המקסימלי לדירה, ככל הנראה ב־15% עד 20% מתחת למחירי השוק בכל אזור. אלטרנטיבה נוספת היא מענק בגובה דומה - החזר מע"מ (18% מעלות הדירה).

שר השיכון אורי אריאל. מציע לקבוע "מחיר מטרה" לדירות צילום: אלכס קולומויסקי

התקציב לכל תוכנית מסוג זה ינוע סביב מיליארד שקל, ואגף התקציבים במשרד האוצר מסתייג מוויתור על סכום כה גדול. בפגישות בין־משרדיות הציע האגף לתת הנחות לכחמשת אלפים יחידות דיור בשנה בהיקף של כחצי מיליארד שקל, אך לעמדת אנשי משרד השיכון, כמות כזו אינה "שוברת שוק" ולא תשפיע על מחירי הדירות בצורה משמעותית. האגף התנגד בעבר לתוכנית "מחיר מטרה" מכיוון שקביעת מחירון לדירות עשוי לפתוח צוהר לאי־סדרים בענף הבנייה.

גם ההצעה להעניק פטור ממע"מ על רכישת דירה נתקלת לפי שעה בהתנגדות מצד שר האוצר ופקידי משרדו. משיחות עם בכירים בסביבת השר ובמשרדו עולה כי רבים מתנגדים למע"מ דיפרנציאלי משום שהדבר עשוי לפתוח פתח לקבוצות רבות בישראל לדרוש פטור ממע"מ. אם ראש הממשלה בנימין נתניהו יתערב בסוגיה, סביר להניח כי הוא יעדיף לתמוך בתוכניות בסגנון "מכרז הפוך" או "מחיר מטרה", כך לפי גורמים המעורים בנושא בלשכת ראש הממשלה.

כל ההצעות הללו צפויות להתנקז לישיבתו הקרובה של קבינט הדיור שתיערך בעוד כשבוע, כאשר בינתיים ממתינים השרים בציפייה דרוכה להחלטתו של לפיד, ששמע בחודשים האחרונים סקירות והמלצות מבכירים במשרדי הממשלה הרלבנטיים, וכן מכלכלנים מובילים.

בינתיים מסתמן כי בנק ישראל מגבש תוכנית משל עצמו למלחמה במחירי הדירות. בשעה שהיצע הדירות אינו גדל בכמויות מספקות, שב ועולה הדיון על הטלת מגבלות נוספות על המשכנתאות, שמטרתו להקטין את הביקוש לדירות.

בסוף השבוע אמרה נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג כי היא אינה שוללת אפשרות שבנק ישראל יטיל מגבלות נוספות על נוטלי המשכנתאות ואמרה כי ההגבלות שהטיל הבנק בעבר היו אפקטיביות. פלוג אף שבה והעלתה את הצעת בנק ישראל להגדיל פעם נוספת את שיעור המס על דירות להשקעה. אבל כל עוד הריבית במשק נשארת נמוכה, לא פשוט להרגיע את להבות שוק הנדל"ן למגורים - הביקוש לדירות חדשות אף עלול להתגבר כתוצאה מתוכנית ההנחות שרוקחים שרי קבינט הדיור.

עד כה, תוכניות ארוכות טווח לטיפול בהיצע הקרקעות לבניית דירות לא הניבו תוצאות משמעותיות: לפיד עדיין מקדם בכנסת את חוק הוותמ"ל, ועדת תכנון לאישור תוכניות דיור לאומיות של 500 דירות ויותר. הצעת החוק נידונה בימים אלה בוועדת הפנים של הכנסת. נוסף על כך, בימים אלה מאתרת רשות החברות בעלי תפקידים לחברה הממשלתית החדשה לדיור, שנמצאת בחיתוליה. כמו כן, עד כה, יצאו לדרך רק מכרזים בודדים להקמת מתחמים של דירות להשכרה, בהיקף של כאלף יחידות דיור.