השאלות הפתוחות: מי יזכה לקבל פטור ממע"מ בקניית דירה?

באילו קריטריונים זוגות צריכים לעמוד כדי להיות זכאים להטבה?

להטבת המע"מ זכאים זוגות עם לפחות ילד אחד שלא מחזיקים דירה בבעלותם (וגם לא רכשו דירה בעבר), שלפחות אחד מהם שירת בצה"ל או השלים שירות לאומי ולפחות אחד מהם עובד. רווקים מעל גיל 35 יהיו זכאים להטבה גם אם אין להם ילדים.

על אילו דירות תחול הטבת המע"מ?

ההטבה תחול רק על דירות חדשות (על דירות מיד שנייה בכל מקרה לא משלמים מע"מ). היא תהיה תקפה רק בקניית דירה שמחיר למ"ר אינה עולה על המחיר הממוצע למ"ר באזור בו היא נבנתה, ובכל מקרה ההטבה לא תינתן על דירות שמחירן עולה על 1.6 מיליון שקל.

יאיר לפיד צילום: עמית שעל

איך ייקבעו מחירי הדירות המזכים בהטבה בכל אזור?

רף המחירים בכל אזור ייקבע על ידי השמאי הממשלתי, אשר יעביר למשרד האוצר את המחיר ממוצע למ"ר במקומות בהם נבנות דירות חדשות.

האם מדובר בהנחה מלאה של 18% ממחיר הדירה?

לא בדיוק, אבל קרוב מאוד לכך. ראשית, וכדי למנוע מצב שבו הקבלנים מעלים את מחיר הדירה מראש, האוצר יפחית 5% מהערכת השמאי של מחיר למ"ר לצורך קביעת רף המחירים. אם, לדוגמה, מחירה של דירת 100 מ"ר בלוד עומד על מיליון שקל, הרף ייקבע על 950 אלף שקל ומכאן תיגזר ההנחה. שנית, ההנחה תינתן לא באמצעות הפחתה של 18% ממחיר הדירה, אלא באמצעות חישוב המחיר המקורי לפני תוספת המע"מ.

האם כדאי להמתין שההטבה תיכנס לתוקף?

כן. הערכה היא שכבר בזמן הקרוב נראה השפעה על המחירים. עם זאת, ההמתנה כרוכה בסיכון מסוים שכן סביר להניח שזוגות רבים שלא תכננו לרכוש דירה בקרוב יעשו את מרב המאמצים לרכוש דירה והביקוש ייצור לחץ כבד על השוק וייתכן שאף מחסור מיידי בדירות. בכל מקרה, המהלך של האוצר, אם יעבור, צפוי להיות מושלם בתוך 3–4 חודשים.

האם ההטבה תעזור גם למי שמתכוון לרכוש דירה ב־2 מיליון שקל?

כאמור, ההטבה תחול רק על דירות במחיר של עד 1.6 מיליון שקל, כלומר אם אתם מתכננים לרכוש דירה בתל אביב או באזורים מסוימים ברמת גן, גבעתיים וערים נוספות כמו רעננה, כפר סבא וכדומה, סביר להניח שלא תוכלו לממש את ההטבה. בכל מקרה, גם במקרים שבהם יזמים יעלו את המחיר ההטבה לא תתאפשר. למשל, אם השמאי קבע שבטירת כרמל ניתן לממש את ההטבה במחיר של 11 אלף שקל למ"ר והקבלן מוכר ב־12 אלף שקל למ"ר - לא ניתן יהיה לממש את ההטבה.

איך ההטבה תקל כלכלית על רוכשי הדירות?

כפועל יוצא של ההטבה, ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה יירד וכך גם החזרי המשכנתא. בכך יתאפשר ליותר זוגות לרכוש דירה, ועול המשכנתא עליהם יוקל. זוגות צעירים נדרשים להביא מהבית לפחות 25% ממחיר הדירה, כאשר הממוצע מביא הון עצמי של 30% ממחיר הדירה. לכן, אם עבור דירה שעולה 1.2 מיליון שקל נדרשתם להביא מהבית 360 אלף שקל והחזר המשכנתא החודשי הממוצע לתקופה של 20 שנה עמד על סכום של כ־4,000 שקל לחודש, לאחר ההטבה ההון העצמי יירד ל־305 אלף שקל והחזר המשכנתא יירד ל־3,500 שקל לאותה התקופה.

האם יש מגבלת גיל?

לא. מאחר וגיל הנישואים והולדת הילדים עולה עם השנים ייתכנו זוגות עם ילדים בגילאים מבוגרים. עם זאת, זוג שילדו חצה את גיל 18 כבר לא יעמוד בקריטריונים.

האם משפחות חד־מיניות או חד־הוריות גם זכאיות להטבת המע"מ?

בשלב זה לא נמסרה כל התייחסות לזוגות הללו. עם זאת, עם גיבוש ההנחיות סביר שייכללו גם משפחות חד־מיניות וחד־הוריות העומדות בהגבלות האחרות.

איך ההטבה תשפיע על שוק הנדל"ן?

ההערכות הן כי ההחלטה תיצור לחץ ביקושים על הענף ותכניס למעגל הרוכשים גם זוגות שלא בהכרח התכוונו לרכוש דירה בזמן הקרוב, אך גם אינם רוצים לפספס את ההטבה. בהנחה שאכן זה יקרה, הדבר ישפיע גם על שוק הדירות מיד שנייה: משפרי דיור ומשקיעים שמבקשים למכור את דירתם יורידו מחירים מתוך חשש שבהמשך ייפגעו עוד יותר. כמו כן, ההערכה היא שהיזמים ישאפו להגדיל את קצב הבנייה, בכפוף לכמות העובדים העומדת לרשותם ולחסמים הבירוקרטיים והתכנוניים הקיימים. באותה מידה יופעל לחץ גדול יותר גם על מערכות התכנון השונות (ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות, וד"לים) וכן על רשות מקרקעי ישראל שתידרש לשווק יותר קרקעות.

האם יש חשש שההטבה תנוצל על ידי משקיעים וספקולנטים?

לא. באוצר דורשים כי בני זוג שיקבלו את ההטבה יידרשו להחזיק בדירה במשך חמש שנים לפחות. זוג שימכור את הדירה בטרם הסתיימה התקופה, יידרש לשלם את מלוא המע"מ בגינה. מהלך זה צפוי להרחיק את הספקולנטים והמשקיעים מסגירת דילים עם זוגות צעירים.

האם היא תבוא על חשבון הטבות אחרות כמו מענק או מחיר מטרה?

באוצר טרם מודים בכך, אך ההערכה היא כי בכוונתם להגביל את המהלכים שנועדו להוריד את מחירי הדירות בטווח הקצר. ההטבה של מחיר מטרה ומענק של 100 אלף שקל לזוגות צעירים נכנסת בדיוק לאותה מסגרת של הורדת המחירים בטווח הקצר, ולכן סביר להניח שרק אחת מהתוכניות תצא אל הפועל. באוצר אמרו לא פעם כי מחיר מטרה מוגבל בהשפעתו רק על קרקעות שבבעלות המדינה, ולכן מבחינתם הנחת המע"מ הנו מהלך אגרסיבי ומשמעותי יותר.

האם ההטבה צפויה להשפיע על מהלכים אחרים של האוצר כמו הסכמי הגג או התוכנית לדיור להשכרה?

לא. מדובר בשני מהלכים שצפויים להשפיע על שוק הנדל"ן רק בטווח הארוך יותר. באוצר מבינים שללא הגדלת היצע הדירות בצורה משמעותית ומתן פתרונות נוספים כמו מגורים בשכירות עבור זוגות שאין בידם ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, המהלך הנוכחי של הנחת המע"מ יהפוך לחסר תוכן.