"אונסק"ו לא יגיד לתל־אביבים איך לחיות. זה קולוניאליסטי"

תל אביב אמנם בת יותר ממאה והסיפור של סורמלו כבר הצמיח זקן, אבל מבחינת גבאי (67) מנטליות ה"בינתיים" הזו לא באמת השתנתה עד היום. גם תוכנית המתאר החדשה, "תל אביב 5000", שמגדירה את המגמות התכנוניות ואופן התפתחות העיר עד לשנת 2025, מראה שפרנסי העיר עדיין חושבים בתוך אותה קופסה. "התוכנית הזו מתעלמת מהאוכלוסייה התל־אביבית האמיתית, שהיא פלורליסטית ורב־גונית. היא לא נותנת ביטוי לקהילות השונות. קהילת המהגרים למשל, כולם יודעים שהיא קיימת אבל תוכנית המתאר מתעלמת ממנה. אין שם שום התייחסות למה שקורה בחצר האחורית של תל אביב, דרום העיר, שהוא אזור חלש ומוחלש".

עיקרי התוכנית, שאושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אחרי 7.5 שנים של דיונים ונמצאת כרגע בשלב הדיונים בהתנגדויות, כוללים תוספת של 35 אלף יחידות דיור, העתקת התחנה המרכזית למיקום שונה והפיכת המתחם הנוכחי לקומפלקס תעסוקה, מלונאות ומגורים. גם מתחם אבו כביר וצומת חולון יהפכו למתחמי תעסוקה, תיאסר בניית מגדלים באזור העיר הלבנה ומבני הטמפלרים באזור הקריה ישומרו.

צבי גבאי במגדל המוזיאון שתכנן בתל אביב. "תוכנית המתאר מתעלמת מהמציאות" צילום: תומי הרפז

גבאי מסביר שהעירייה אמנם הצהירה שהגברת ההיצע למגורים תיעשה בעיקר בדרום העיר, אבל כרגע זהו רעיון מופרך. "כדי לעשות מאמץ כזה צריך לעשות פעילות שתפנה לאזורים האלה משאבים מיוחדים, הקמת מוסדות למשל, ומהלכים שיביאו למהפך שיגרום לאוכלוסייה לבוא ולגור שם, כי כרגע האזורים האלה לחלוטין לא מזמינים".

לגבאי, מבעלי משרד האדריכלים קו מתאר, יש כאמור קילומטרז' ארוך של עשרות שנים בנוף האדריכלות והתכנון הישראלי, בפרט זה של תל אביב, העיר שבה הוא מתגורר כבר 40 שנה. הוא תכנן בין היתר את מגדל המוזיאון שמתחבר בגשר לבית משפט, פרויקט מלצ'ט־שינקין, ובימים אלה מתכנן את בניין ידיעות אחרונות בראשון לציון. הוא גם אחראי לפרויקטים שנויים במחלוקת כמו מגדל נחושתן בנווה צדק - גורד שחקים שרבים רואים בו סמל להשתלטות כרישי הנדל"ן על העיר.

הפערים בין תפיסת העיר של גבאי והעירייה סייעו לו לטפח בטן מלאה על הפקידות הגבוהה ותהליכי קבלת ההחלטות בתל אביב. גבאי הוא חסיד נלהב של צפיפות. לו הדבר היה תלוי בו, תל אביב היתה נדחסת כמה שיותר דווקא לעבר המרכז - כיוון חשיבה הפוך מזה שמאפיין כיום את העירייה בראשות רון חולדאי. מבחינתו, במקום לבנות רק באזורים פנויים צריך לפתח דווקא את האזורים הבנויים; במקום להרחיק את מרכזי התעסוקה מהמרכז, צריך דווקא לקדם עירוב שימושים של מסחר ומגורים ואפילו לבנות בניינים ללא חניה.

הוא עצמו מתגורר באזור כיכר רבין, מרחק חמש דקות הליכה מהמשרד שלו. "גרתי ברמת אביב וברחתי משם כי לא רציתי לגור בפרבר. היום אני מגיע לעבודה בתוך 5 דקות. המון עושים את זה היום ומוותרים על הרכב. אם פעם אי אפשר היה למכור דירה בלי חניה, היום זה בהחלט אפשרי, ולא בהפרש אדיר".

מגדל נחושתן בנווה צדק. "המגדל אכן מנותק מהרחוב" צילום: עמית שעל

איירפורט סיטי = אסון

אם העיר תהיה צפופה מספיק, הוא סבור, תהיה הצדקה לכל מיני פרויקטים שתלויים באוויר כבר שנים. "מערכת הסעת ההמונים, למשל, כרגע רק מדברים עליה. אם תהיה אוכלוסייה של 7 מיליון אנשים שתרוכז סביב תל אביב, המערכת הזאת תהיה מוצדקת. זו ביצה ותרנגולת, כי עד שלא יבנו מספיק צפוף זה לא יקרה".

אבל אז יהיה בלגן שלם, לא?

"יהיה יותר בלגן אם כולם יגורו בפתח תקווה במגדלים של 30 קומות ויחזיקו שם שני מקומות חניה, ובמקביל גם יעבדו בכל מיני מרכזי תעסוקה שגם בהם צריך לספק לעובדים חניה. זה דבר מופרך. מרכזי תעסוקה כמו האיירפורט סיטי הם אסון, הם הרעה החולה של העיר המודרנית. הם יוצרים זיהום אוויר וכפל שימושים מיותר. מרכזי התעסוקה צריכים להיות בתוך הערים, בשילוב עם מגורים".

לפי תוכנית המתאר החדשה, אמורים להתווסף לעיר שטחי תעסוקה בהיקף של כמעט 5.2 מיליון מ"ר. גבאי מסביר שאם עובד תופס 25 מ"ר בממוצע במשרד, "המשמעות היא שעוד 207 אלף איש יגיעו מהפרברים בבוקר. אם 85% מהעובדים יגיעו ברכב, כפי שקורה היום, יהיה צורך לספק חניה ל־165 אלף איש ליום שלם, ואז לשטח של 25 מ"ר משרד לאדם יתווספו 35 מ"ר חניה. אותו אדם צורך חניה גם כשהוא חוזר הביתה. אם הוא היה גר בסמוך לעבודה הוא לא היה צורך 50–70 מ"ר של שטחים בנויים מיותרים".

הצפיפות היא לא רק פתרון פרקטי בעיניו, אלא חלק מתהליך גלובלי של חזרה לעיר. "אנשים אוהבים להיות במקום צפוף", הוא אומר. "הם יעדיפו להיכנס למסעדה צפופה ורועשת מאשר למסעדה ריקה. כך גם לגבי העיר. הרבה עוזבים היום את הרצליה פיתוח, כפר שמריהו וסביון ומעדיפים לגור בתל אביב. העירייה חייבת להביא בחשבון את התנועה הזאת שבאה מבחוץ. אם היא לא תפתח בפניהם את דלתותיה, הם יפתו את התושבים הקיימים למכור להם את הדירות בסכומים גבוהים. ההחלטה של העירייה לתת רק 35 אלף דירות בתוכנית המתאר אפילו לא מספיקה לגידול הטבעי של 2% בשנה שיש לתושבי העיר עצמה".

ראש עיריית תל אביב רון חולדאי. "העירייה לא משתפת את הציבור בתהליכים" צילום: יריב כץ

אבל מתוכננות עוד 75 אלף דירות וכן עשרות אלפי יחידות דיור שייבנו בשדה דב ובאזורי התעסוקה

"אלה רק ציפורים על העץ. אף אחד לא יודע להגיד מתי יתפנה שדה דב, וגם אם כן - מדובר בפרבר ולא בעיר עצמה. אנשי הפרברים לא רוצים לעבור לעוד פרבר אלא למרכז העיר, בדיוק לאותם אזורים שהעירייה לא רוצה שיגיעו אליהם".

משאת הנפש הזו של גבאי לצפיפות מעלה את התהייה עד כמה כבר אפשר לדחוס עוד ועוד תושבים לתוך ריבוע עירוני לא גדול במיוחד. הריבוע הזה נעשה קטן עוד יותר אם מביאים בחשבון את ההגבלות החמורות שישנן על הגדלת היצע הדירות בשטחי העיר הלבנה. גם המתחם ההיסטורי הזה, מקור גאווה תל־אביבי גדול, הוא לא פרה קדושה בשביל גבאי. "יכול להיות שהעיר הלבנה צריכה לצמצם את גבולותיה", הוא מצהיר. "זה בדיוק אחד הדברים שצריכים לעמוד לדיון ציבורי. מישהו בדק את זה פעם? הרי מי שהחליט על העיר הלבנה זו קבוצה של פוליטיקאים".

פוליטיקאים? אונסק"ו הכריזו על העיר הלבנה כאתר מורשת עולמי.

"אונסק"ו הם ודאי לא הציבור, אלא גוף חיצוני למדינה. זה קצת קולוניאליסטי מצדם להכריז איפה אני אגור ואיך אני צריך לגור. זה לא קצת מופרך שאני כתושב העיר לא יכול להשפיע על סביבת המגורים שלי?".

אבל בכל העולם מכבדים את ההכרזות של אונסק"ו.

"באף מקום בעולם לא הקפיאו כתם כל כך גדול בעיר לטובת איזשהו נושא שנקרא אונסק"ו כמו שנעשה בתל אביב. גידול האוכלוסייה פה והרצון לחזור לעיר הוא מהגבוהים בעולם. נושא העיר הלבנה מעולם לא עמד לדיון ציבורי, וגם לא בחנו עד כמה היא תרמה לעיר מבחינה כלכלית, כמה תיירים היא באמת הביאה".

זו יותר שאלה של ערכים, של שימור.

"נכון, אבל פה זה לא מידתי. עשו אונסק"ו ואחר כך השוליים של אונסק"ו (הגבלה על בנייה לגובה מסביב לעיר הלבנה - ה"ש), ואחר כך השוליים הרחבים של אונסק"ו. אני לא מכיר כזה מקום בעולם".

בניין ברחוב חיסין בתל אביב. "יש להתמודד עם מרכז העיר המתפורר" צילום: עמית שעל

לפי אתר עיריית תל אביב, תוכנית השימור שאושרה סופית לפני שלוש שנים מגדירה אלף מבנים ואתרים בתל אביב כמיועדים לשימור, כ־190 מהם לשימור עם הגבלות מחמירות כמו איסור לתוספת בנייה במגרש.

הנגיעה בנושא השימור מביאה את גבאי ממש לסף רתיחה. "מי משלם על השימור?", הוא מזדעק, "רק עשירים יכולים להרשות לעצמם לשמר על חשבונם. מי שאין לו כסף נשאר בבניין כמו שהוא, לכן התוכנית הזאת לא באמת מתממשת. תוכנית השימור לא התקבלה בצורה מלומדת, הכל נעשה בדיעבד. בניגוד למקומות אחרים בעולם, הרשויות פה לא כופות על התושבים לתחזק את הבתים בצורה סבירה. השימור לא יקרה בלי שהציבור או הממסד ישלמו עליו. המצב בתל אביב של היום הוא כאוטי לחלוטין. אנשים אוהבים לחיות בכאוס, אבל בינינו, העיר נוראית. הרי אין אף אחד שמבקר בתל אביב ומתלהב מהבניינים עצמם, רובם חורבות. אף בירה אירופית לא היתה מסכימה שתהיה לה כזאת חזות".

פרויקט TLV ICON באבן גבירול. "הבניין הכי מוצלח שקם פה בתקופה האחרונה" צילום: ויו פוינט

לציבור יש כסף לשלם על זה?

"אז מה שיקרה הוא שאנשים שגרים בבניין שהם מתים לשפץ ואין להם כסף לכך, ימכרו את הנכס בלית ברירה. ולמי הם ימכרו? לעשיר שלוקח בניין של 8 קומות, ומשפץ והופך אותו לדירה אחת, כי זו הדרך שלו לחזור לעיר שלא בונה לו בתי פאר אחרים. בלא מעט בתים בנווה צדק שאכלסו 8–10 משפחות גרה היום משפחה אחת. בגלל ההתעלמות הזו מהרצון של בעלי יכולת להיכנס לעיר, ידחקו החוצה את התושבים הקיימים".

אז מה הפתרון?

"אני לא אומר שיש פתרון. טוב שעשו תוכנית מתאר חדשה, אבל העירייה לא שיתפה בתהליך את הציבור".

ממילא לא רואים את הים

גבאי מאמין שתל אביב חייבת להתחדש גם אם זה יבוא על חשבון העבר שלה. לשם כך, העירייה חייבת להתחיל להתעסק בסוגיה העיקרית שהיא נמנעת ממנה - מה עושים עם מרכז העיר המתפורר. "בסופו של דבר, ההתעלמות ממצבה הרעוע של העיר תביא לכך שהיא ממילא תתפרק, ואז לא יהיה מספיק כסף לחדש אותה. בין אם תל אביב תעלה לגובה ובין אם לא, היא חייבת לשנות את המרקם ואת המארג שלה. יכול להיות שצריך להרוס אותה ולבנות אותה מחדש. צריך לחשוב על זה".

מה זה אומר?

"לא יכול להיות שעיר שתוכננה ונבנתה במטרה לשרת תושבים בשנות העשרים של המאה הקודמת, תתאים לשנות העשרים של המאה הנוכחית. גדס (סר פטריק גדס, אדריכל תוכנית המתאר הראשונה של תל אביב - ה"ש) תכנן אותה כעיר גנים, עם מגרשים גדולים בגודל 500 מ"ר לפחות, במארג מסוים של רחובות שבמרכזם בתים בודדים. אין לי בעיה עם המטרות העיקריות של התוכנית הזאת, אבל היא מתאימה ל־3 קומות. בשום שלב לא חשבו שגדס היה מתכנן את אותה תוכנית אם היא היתה מגיעה ל־6–5 קומות שהיא מגיעה היום.

כרגע הבניינים כבר עומדים.

"הבניין שאהוד ברק קנה בו חמש דירות הוא דוגמה לבניין הכי מוצלח שקם בתקופה האחרונה. הוא נמצא באבן גבירול באזור של בנייה רציפה. אם יעברו לבנייה של 10–8 קומות העיר תוכל לשלש את היקף הדירות ולשפר משמעותית את חזותה. תל אביב מתפרסת על פני 52 קמ"ר. לפי 25 אלף נפש לקמ"ר שמקובל במטרופולינים באותו סדר גודל, העיר היתה מכילה 1.3 מיליון תושבים. למה לבזבז שטח?".

אבל לכולם צריך להקים תשתיות.

"אני לא בטוח שצריך. כשמטרופולין צפוף הוא משרת את התושבים באופן יעיל יותר".

גבאי אמנם בעד צפיפות ובנייה לגובה, אבל באופן מפתיע היחס שלו למגדלים דווקא אינו חד־משמעי. כך למשל, אחת התוכניות שמתכנן היום גבאי ושככל הנראה לא תתממש בשל לוחות זמנים צפופים ומחלוקת עם בעלי חלקות במתחם, היא בית מלון של 25 קומות על חוף הים התל־אביבי, בסמוך למגדל האופרה.

כשהוא נשאל על המגדלים הללו שחוסמים את הנוף ואת הרוחות ומטילים צל על הבתים שמאחוריהם, הוא משיב נחרצות: "לפי מה שלמדתי, מגדלים יוצרים פרצי רוח". הוא נותן כדוגמה את רחוב הירקון, שתוכנן בכלל להיות רחוב מסחרי והפך לכביש בלבד. "נניח שהוא יחזור להיות כביש שלצדו בניינים יפים וחנויות, הולך הרגל שהולך ומסתכל על החנויות ממילא לא רואה את הים, בין שמדובר בבניינים של קומה אחת ובין שמדובר בבניינים של 6 קומות".

מגדל גם יוצר ניכור, ריחוק ומדיר אוכלוסייה שלמה שלא יכולה לעמוד בעלויות התפעול הגבוהות.

"המגדלים מהווים אחוזים בודדים מכלל המבנים בתל אביב. בפתח תקווה למשל, אף שהיא עיר שדה, שיעור המגדלים גדול מזה של תל אביב".

אתה לא מאמין במגדלים אבל בכל זאת מתכנן אותם.

"אני לא נגד מגדלים. מגדל הוא אחד האמצעים הלגיטימיים לבנייה עירונית צפופה, פשוט צריך לעשות אותו נכון. בעיר הזו מגדלים קמים במקומות שיש קרקע ציבורית, לא כתוצאה מתכנון. הם תמיד חריגים לסביבה שלהם כי הדרישה קיימת, ומגיעה מאנשים בעלי כוח ששום עירייה לא תוכל לעמוד בפניהם. מוסך דן יהיה מגדל אף שהמרקם מסביב הוא לא מגדלי לחלוטין".

אגב אזורים "לא מגדליים", מגדל נווה צדק שתכנן גבאי בסמוך למושבת הטמפלרים ספג ביקורת ציבורית רבה, בעיקר משום שהוא מתנשא לגובה אדיר של 44 קומות בלב אזור היסטורי של בתים נמוכים. המגדל, שבנייתו הושלמה ב־2007, זכה ללא מעט סיקור שלילי בתקשורת, שציטטה תושבים שטענו בין היתר כי הם "חיים לצד מפלצת" שמטילה צל על רחובות שלמים עם חדר מכונות שמייצר רעש 24 שעות ביממה.

גם האדריכל הילל שוקן, שכיהן בין היתר כראש בית הספר לאדריכלות באוניברסיטת תל־אביב, כתב כי "במגדל נווה צדק מתגלה ההיבט השלילי של המגדלים כשמתכננים אותם במנותק מהרחוב. הדרך הנכונה היתה לתכנן חזית מסחרית לרחוב אילת ולא חומה שמנתקת את הרחוב ממנו ואותו מהרחוב והעוברים בו".

גבאי מבטל את הביקורת הזו. "קודם כל אני מצטער שדווקא הילל שוקן ידידי נגוע בבורות, כי אם הוא היה בודק את עצמו הוא לא היה אומר את מה שהוא אומר. החומה נכפתה עלינו כי העירייה החליטה לשמר את השרידים שלה ולשקם אותם, ובכך למעשה לנתק את המגדל מהרחוב. שוקן צודק שהמגדל היה צריך להיות מחובר לרחוב. תוכנית בניין עיר של המגדל הזה לא תוכננה על ידי למרות כל מה שאומרים. אין ספק שזה מגדל ראשון בין מגדלים, ואני חושב שתוכנית המתאר עושה נכון כשהיא מגדירה את כל הרחוב למגדלים".

באשר לטענות התושבים, הוא טוען שמדובר לרוב באנשים מחוץ לעיר שהחליטו לבוא לגור בה. "לבוא ולטעון טענות נגד חיים עירוניים במקום שהוא בא לחיות בו חיים עירוניים זה קצת מוזר כי בעיר יש רעש, צפיפות וצל". למרות מאבקי התושבים נגד התוכנית להקים שורה של מגדלים נוספים בשכונה, לגבאי אין ספק שהכיוון הוא אחד: "העיר הזו תצמח לגובה אם ירצו או לא ירצו. אין מה לעשות. נווה צדק, באחריות, תהיה מוקפת במגדלים, ובסופו של דבר תיהרס כי המרקם שלה לא טבעי לעיר מאוד צפופה ומבוקשת".