הפטור ממע"מ: היזמים מחפשים דרכים להוריד את הזוגות הצעירים מהגדר

זוג צעיר שמחפש בימים אלה דירה ועונה על ההגדרות שצוינו עד כה במסגרת המהלך להורדת המע"מ על דירה ראשונה, יושב ככל הנראה על הגדר וממתין. בדומה למשחק שחמט, הדרך המושכלת שנותרה לזוגות כאלה בדרך אל הדירה מתחילה בתקופת המתנה עד להתבהרות הקריטריונים ואישור החוק, אך במקביל סביר שרוב הזוגות ימשיכו לשמור על קשר עם השוק וימתינו לראות מה יהיה המהלך הבא של מי שצפויים לתת את הטון בענף הנדל"ן בעתיד הקרוב - הקבלנים והמדינה.

בשלב זה מוקדם עדיין להעריך מה הפגיעה בהיקפי המכירות כתוצאה מהישיבה על הגדר של זוגות ויש להמתין לנתונים הרשמיים אשר יתפרסמו רק בהמשך השנה, אך עד כה הדיווחים מהשטח אינם אופטימיים גם אם אינם אחידים. קיימים לא מעט פרויקטים שבהם מחירי הדירות גבוהים מראש ממחיר היעד שנקבע במסגרת התוכנית -  1.6 מיליון שקל - כך שבהם מדווחים כי קצב הרוכשים ממשיך לזרום והוא מבוסס בעיקר על משפרי דיור ומשקיעים. אולם בפרויקטים שבהם מרבית הדירות מיועדות עבור רוכשי דירה ראשונה מדווחים על האטה (גם אם לא על עצירה מוחלטת).

"צוואר בקבוק"

לדברי רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק של חברת צמח המרמן, הלקוחות ממתינים על הגדר ובעתיד הקרוב יתחילו להתפתח תנאים של צוואר בקבוק לקראת התבהרות התמונה כולה. "אנחנו יודעים שכשהעסק ישתחרר, הלחץ במשרדי המכירות יחזור אבל כרגע אנחנו לא יודעים למה לחכות, איפה יממשו את ההטבה, באילו שכונות, ומי יעמוד בקריטריונים. עם האינפורמציה שברשותנו כעת אנחנו לא יכולים להתמודד עם זה. אנחנו מרגישים את ההאטה בעיקר באזורים פריפריאלים, בפרויקט שלנו בתל אביב אנחנו לא מרגישים האטה. לדעתי גם הלקוחות לא מאמינים לממשלה ומבינים שיש סיכוי שהמחיר יעלה. לאנשים שחוששים נתנו אופציה להרשמה שהיא לא עסקת מקרקעין ואנחנו שומרים להם את הדירה עד להתבהרות הדברים", הוא אומר. לדבריו, ההטבה נועדה למנוע מצב שבו הרוכש רואה את מחיר הדירה עולה לנגד עיניו מצד אחד, ומצד שני זה מאפשר לו לשמור על הדירה וליהנות בעתיד מהטבת המע"מ.

אלי בראון, מנכ"ל משותף ובעלים של חברת נווה העיר המשווקת כ־4,000 יח"ד ברחבי הארץ, אומר בהתייחסו למבצעים הללו כי "בשוק יש בלבול אבל יש גם התעשתות. בעלי דירות ומשפרי דיור לא הקפיאו את המכירות, אבל זוגות שעומדים בקריטריונים לא קונים ומעט מאוד מהם ביצעו עסקאות. יש האטה אבל אנחנו לא יודעים אם לכרוך אותה בכך שמדובר בערב חג למשל. יש לא מעט חברות שעשו הסכמי אופציה עם הרוכשים הפוטנציאלים, הם מעבירים סכום מסוים ואנחנו שומרים להם את הדירה ואת המחיר. זה עוזר לתפוס את המקל משני קצוותיו", הוא אומר.

אופציה לביטול

הסכמי אופציה כאלה בוצעו למשל בפרויקט של חברת אמירי גן בחדרה. החברה מאפשרת לכל רוכש העומד בקריטריונים של הצעת שר האוצר לבצע בקשת רכישה בפרויקט אמירי פארק חדרה, כך שמחיר הדירה יישמר לו מיום בקשת הרכישה ארבעה חודשים קדימה. אם הורדת המע"מ תיכנס לתוקפה יזכה הרוכש לקבל את הפטור. אם הצעת לפיד לא תעבור, הרוכש ייהנה ממחיר הדירה שנסגר בעת בקשתו, או לחלופין יוכל לבטל את בקשת הרכישה. גם בחברת פרי נדל"ן מקבוצת אלדד פרי, הבונה בין היתר פרויקטים ברחובות ועפולה, מאפשרים ללקוח לבצע הרשמה לדירה שתוקפה לשלושה חודשים כאשר בחברה מתחייבים כי אם הרוכשים לא יהיה זכאים להיכלל בתנאי החוק, הם יוכלו לבטל את ההסכם ולקבל את מקדמות ההרשמה בסוף התקופה.

סמנכ"ל השיווק בצמח המרמן, רן בן אברהם. "מרגישים את ההאטה בעיקר בפריפריה" צילום: אוראל כהן

יוזמת האופציה לרוכשים היא צעד אחד המיועד לחברות שמעדיפות לאפשר לרוכשים להמתין ליום שבו יוכרע מהלך האוצר, אך חברות אחרות מעדיפות לנקוט בצעדים דרסטיים יותר שנועדו להחזיר את הרוכשים, כולל אלה הזכאים להטבה, אל משרדי המכירות כבר כעת. בחברת מצלאווי החליטו להקדים את חוק המע"מ כך שרוכשי דירות המגיעים למשרדי המכירות של פרויקטי החברה ברמת גן, יהוד וקרית אונו ויהיו זכאים על פי הצעת החוק להטבה, יקבלו אותה כבר כעת ולא ישלמו את המע"מ על הדירה. בתוך כך הערכה היא שמעט מאוד מהדירות באזורים הללו יאפשרו מלכתחילה את קבלת ההטבה.

בחברת הנדל"ן קבוצת גבאי המקימה בברנע החדשה שבאשקלון את פרויקט סנטרל פארק, מאפשרים לבצע בקשות הרשמה לדירות 4 חדרים בפרויקט גם כן ללא תוספת המע"מ. דירות כאלה יימכרו ב־848 אלף שקל במקום בכמיליון שקל, אך רק בבניין אחד שנמצא בבנייה. בחברות אחרות, כמו בפלסים, בחרו להציע הטבה הדומה בשיעורה לזו הצפויה בהטבת המע"מ דווקא לדירות היקרות שלהם. כך למשל בפרויקט פלסים על הפארק של החברה בשכונת פסגות אפק בראש העין, החליטה החברה לספוג את המע"מ על דירות הדופלקס גג בפרויקט בהנחות של 330 אלף שקל.

בתוך כך, פנייה אל החברות הגדולות לא הניבה תוצאות בנוגע למבצעים חדשים בעקבות מהלכי הממשלה, ואלה מעדיפות להמתין. בחברת שיכון ובינוי אמרו כי אין בשלב זה כל מבצע הנוגע למע"מ אך סירבו להתייחס לסיבה שבחברה לא נערכים לכך. גם בחברת י.ח.דימרי אמרו כי אין בכוונתם לצאת במבצעים בנושא זה עד שהתמונה הכללית לא תתבהר ואף ציינו כי זרם הקונים עדיין נמשך. גם באפריקה ישראל מגורים ובאשדר העדיפו שלא לצאת במבצעים נקודתיים בשלב זה. בניגוד לחברה קטנה שמחזיקה בפרויקטים בודדים בישובים שרובם נכנסו למסגרת ההטבות, לחברות הגדולות יש מבחר של פרויקטים בתמהיל רחב של מחירים ולכן הן יכולות להרשות לעצמן להמתין מבלי להסתכן, כאשר מדובר באחוז שולי של דירות במחיר של עד 1.6 מיליון שקל.

לדברי בראון, החלוקה בין התנהלות היזמים היא בגודל הפרויקט, פרופיל ההון העצמי של החברה, היקף הדירות שיש לה שעומדות בהטבות ולכן אי אפשר לומר האם מהלך של הנחה הוא נכון או לא, זה תלוי בחברה ובניתוח שלה למצב.

על נקודה אחת ניתן לומר שיש הסכמה כמעט מוחלטת, חברות שנדרשות להתחיל פרויקט בנקודת הזמן הנוכחית לא יעשו זאת ויעדיפו להמתין. גורם בכיר במערכת הבנקאית אמר ל"כלכליסט" כי אם מדובר בפרויקט קיים שיש לו ליווי בנקאי הוא יימשך מתוך ההנחה הרווחת שכאשר הכל ישתחרר תהיה התנפלות על הדירות. "הבעיה מתחילה עם יזמים שרוצים להתחיל לבנות עכשיו. אם מדובר בחברות גדולות וחזקות הם יממנו את החלק הראשון של הפרויקט מהון עצמי, אבל היזמים הקטנים יותר נמצאים בבעיה, הם לא יקבלו מימון מהמערכת הבנקאית מכיוון שכעת אין להם יכולת למכור במכירה מוקדמת.

כל הרעיון של הסכם אופציה עם הלקוח לא מקובל על הבנקים ככלי שמאפשר לתת ליווי בנקאי מכיוון שהם לא יכולים להסתמך על הסכם שהלקוח יכול לחזור ממנו. גם יזמים שרוצים למכור במחיר נמוך יותר, זה לא אפשרי מבחינת הבנק כרגע", אמר הגורם.

מסיבה זו, כבר בתקופה הקרובה צפויה האטה משמעותית בקצב התחלות הבנייה אשר מתחברת ישירות גם לעצירת פרסום המכרזים הרלוונטיים על ידי רשות מקרקעי ישראל.

השפעה לטווח רחוק

מחקר שביצעה חברת השיווק אלדר השווה את המצב הנוכחי לזה שהתרחש בימי המחאה החברתית וממנו עולה כי בזמן המחאה החברתית ברבעון השלישי של 2011 התחלות הבנייה של דירות חדשות עמדו על 10,700 יח"ד. באותו הרבעון נרכשו רק 4,500 יח"ד. בתקופה זו רוכשי הדירות ישבו על הגדר והקבלנים לא ניגשו למכרזים, גם ברבעונים שאחרי המחאה החברתית, בשל אי הוודאות בענף. השיא על פי המחקר הגיע ברבעון השני של 2012. התחלות הבנייה צנחו בכ־20% ל־8,777 יח"ד אך בשלב הזה רוכשי הדירות החלו לרדת מהגדר ולרכוש דירות, כאשר ברבעון זה נמכרו 5,750 יח"ד. כלומר בגלל שמדובר בענף שהתהליכים בו הם ארוכים, הערכה היא כי לכל מה שמתרחש כעת יהיו השפעות מרחיקות לכת אשר יתבררו רק בעתיד.