בדיקת כלכליסט
גוזרים קופון: מחירי הדירות זינקו, ואיתם גם רווחי הקבלנים
הקבלנים מסבירים את העלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות במבנה עלויות קשיח, בעלייה בביקושים ובהיעדר קרקעות זמינות. בדיקה שערך כלכליסט מראה כי חברות הנדל"ן הגדולות נהנו מעליית המחירים ושהרווח הגולמי שלהן זינק. הבדיקה המלאה — היום במוסף נדל"ן
בשנים האחרונות התרגלנו לקבל את העלייה החדה במחירי הדיור כגזירה משמים - תוצאה של היצע נמוך, ביקושים גבוהים וריבית שפל. מיזמי הנדל"ן שמענו שהמחירים יירדו אם הממשלה תשחרר קרקעות, תגדיל את מכסות העובדים הזרים וכן הלאה, ושבמבנה עלויות קשיח כל כך אין סיכוי להוריד את המחירים. אלא שבדיקת הדו"חות הכספיים של שמונה חברות בנייה למגורים, מהגדולות ביותר, מעלה שמאז 2007 שיעור הרווח הגולמי שלהן עלה מאוד, ולמעשה הן נהנו מעליית מחירי הדיור.
הקרקעות נרכשו לפני עליית המחירים
הרווח הגולמי הוא ההפרש בין ההכנסות ממכירת דירות לבין עלות בנייתן. שיעור הרווח הגולמי הוא היחס בין הרווח הגולמי להכנסות, והוא כלי מקובל לבחינת הרווחיות של חברות מפני שהוא מביא בחשבון שינויים בהכנסות ובעלויות. בבדיקה שערכנו בחנו את התפתחות שיעור הרווח הגולמי מ־2007 ועד 2013 בפרויקטים שהסתיימו ומעידים על העבר הקרוב ביותר של החברה. אם לא ניתן היה להסתמך על נתונים אלה, בודדנו את נתוני מכירת הדירות בישראל.
שיעור הרווח הגולמי המקובל הוא 10%–15%, אולם הבדיקה שערכנו העלתה שבשבע השנים האחרונות הוא עלה מאוד: משיעור צנוע של 10% במקרה של ב.יאיר (עד שנת 2012) ועד 370% במקרה הפנומנלי של קרדן נדל"ן.
הפרויקטים שסיימה קרדן ב־2007 הניבו שיעור רווח גולמי צנוע של 5%, וב־2013 הרווחיות זינקה ל־24%. בדמרי, הרווחיות מדירות שנמכרו עלתה מ־25% ל־36% בשיא, ובאשדר מ־6% ל־20%. למעשה, השיפור ברווחיות ניכר כמעט בכל בדיקה שעושים - פרויקטים שהסתיימו, פרויקטים בביצוע, דירות שנמכרו ורווח גולמי מוחלט.
בחברות הבנייה לא חשו בנוח עם הבדיקה שערכנו, וחששו להצטייר כחמדנים שהרוויחו מהזינוק במחירים. בחברות הסבירו שהרווחיות הגבוהה נובעת לא רק מעליית המחירים, אלא גם מהעלות הנמוכה של הקרקעות שעליהן בנו - אם אלו קרקעות היסטוריות ממש, שנקנו עוד בשנות החמישים או השמונים של המאה הקודמת, ואם כאלה שנרכשו לפני עליית המחירים החדה של 2009. שיכון ובינוי, למשל, בנתה את פרויקט עיר ימים בנתניה על קרקע שנרכשה ב־1952, מה שמסביר כיצד הפרויקט הניב לה ב־2013 שיעור רווח גולמי של 50%.
"אם חברה בנתה על קרקע היסטורית, שהיא שילמה עליה 10 שקלים בערכים של היום, כנראה היא תדווח על רווח גבוה", הסביר נשיא התאחדות בוני הארץ ניסים בובליל. "כולנו מאושרים מרווח יזמי וקבלני של 15%–16% בפרויקטים מוצלחים מאוד. רווח של מעל 30%? אני מכיר רווחיות כזו רק בערכי קרקע היסטורית".
צילום: צפריר אביוב
"הרווחיות גדלה בשנים האחרונות, אבל זה נגמר"
נועם פינקו, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות פסגות, אומר גם הוא כי "מי שהחזיק פרדסים שנרכשו בשנות השמונים והתשעים עשה את הרווחים הכי גדולים. עבור קרקע היסטורית, חלק משמעותי מהעלייה התגלגל לכיסו של היזם". עם זאת, פינקו ובכירים בחברות מדגישים נקודה חשובה: חלק מהקרקעות האלה שכבו עשרות שנים מבלי "לעבוד" ולהניב כסף לחברות. הרווחיות הגבוהה שהן מניבות כעת היא פיצוי עבור השנים האלה.
חברות אמורות להרוויח כסף. כחברות יזמיות זהו תפקידן, וכחברות ציבוריות זו אחריותן. עם זאת, הרווחיות החריגה שחברות הבנייה למגורים הניבו בשנים האחרונות יוצרת תחושת אי־נוחות, מפני שהיא מומנה בחלקים ניכרים בידי זוגות צעירים שמינפו את עצמם מעל הראש במשכנתאות גבוהות, וגררו לכך גם את הוריהם, שנטלו הלוואות ופדו את הפנסיות כדי לסייע לילדים שלהם לגייס הון עצמי.
בחברות אישרו כי הן הרוויחו מעליית המחירים, אולם דחו את הביקורת שלנו. "הרווחיות גדלה בשנים האחרונות בזכות עליית מחירי הדירות, אבל זה נגמר", אמר בכיר באחת החברות. אחר אמר שגם אם קנה את הקרקע בזול, הוא לא צריך למכור דירות במחיר נמוך ממחיר השוק.
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן, סבורה שהאצבע המאשימה לא צריכה להיות מופנית לחברות. "הן בונות דירות במחיר הכי טוב שהן יכולות, ולא הן צריכות לסבסד את המחירים. צריך לזכור שיש לחברות גם שנים קשות, והרבה פעמים הן מפסידות".
כעת חוששים בחברות, ובצדק, לרווחיות העתידית שלהן, שכן מלאי הקרקעות הזולות נגמר והן בונות על קרקעות יקרות יותר - שמגדילות את העלויות. בשנים האחרונות הן נאלצו לקנות קרקעות פרטיות במחירים הגבוהים במאות אחוזים מהמחירים בתקופה הקודמת וכן לשאת בהיטלים ששיעורם גדל בהתאם.
מינהל מקרקעי ישראל מצדו לא מגדיל בקצב מהיר מספיק את היקף הקרקעות שהוא משווק, ולאור הביקושים הערים מחירן במכרזים עולה. מנגד, ברור ליזמים שהם לא יוכלו לפצות על כך בהעלאת מחירים, מפני שאלה נמצאים כבר ברמה הגבוהה ביותר שאנשים מסוגלים ורוצים לשלם. לכן בחברות כבר רואים את הרווחיות שלהן מתכווצת בחזרה.
מנכ"ל אשדר, ארנון פרידמן (מימין), ויו"ר דמרי יגאל דמרי. החברות דחו את הביקורת צילום: גלעד קוולרציק
החברות חוזרות לרווחיות הישנה
"עליית המחירים היטיבה עם חברות הנדל"ן", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן. "השאלה היא אם ברווח שהשגתי אני יכול לקנות את הקרקע הבאה שלי, ואני בספק. ב־2006 קניתי קרקע בצור יצחק, בניתי שם והרווחתי יוצא מן הכלל. בכסף שנשאר לי נטו לא יכולתי לקנות שוב את אותו המגרש".
בדו"חות 2013 רואים שבחלק מהחברות הרווחיות מפרויקטים שהסתיימו ירדה באותה שנה, ושיעור הרווח הגולמי הצפוי מפרויקטים שכעת בביצוע מסמן ירידה נוספת. אולם ברוב המקרים זוהי בסך הכל חזרה לרווחיות הישנה והטובה של לפני 6–7 שנים.
