המשקיעים ומשפרי הדיור לא מחכים ללפיד
תוכניתו של שר האוצר לבטל את המע"מ לרוכשי דירה ראשונה גרמה בחודש מרץ לשינוי בתמהיל הרוכשים. לפי נתוני חברת אלדר, בעוד רוכשי דירה ראשונה מעדיפים להמתין להתפתחויות בשוק ומקפיאים את המו"מ עם החברות, המשקיעים ומשפרי הדיור לא מבזבזים זמן ורוכשים. היזמים: "אנו נערכים ליום הדין שבו רוכשי דירה ראשונה ישובו לקנות"
מחירי הדירות בישראל עדיין לא רשמו את הירידה הנכספת במחירים, זו ששר האוצר יאיר לפיד מקווה לרשום על שמו, אולם תופעה אחת בהחלט התרחשה מהרגע שבו הוא הודיע על תוכניתו לביטול המע"מ לרוכשי דירה ראשונה עד 1.6 מיליון שקל לפני כחודש וחצי: ישראלים רבים, מרביתם זוגות צעירים שתכננו לרכוש דירה חדשה בפריפריה, עצרו את תוכניות הרכישה והחליטו להמתין. את מקומם של הממתינים הלכו ותפסו במקומות רבים משקיעים ומשפרי דיור, שזיהו, ככל הנראה בצדק, חלון הזדמנויות אחרון לרכוש בטרם המחירים בחלקים אחרים בשוק יעלו.
כך למשל, אם בחודש פברואר היוו עסקאות לרכישת דירות יד ראשונה כ־40% מכלל עסקאות הנדל"ן באור עקיבא - הרי שבחודש מרץ, החודש שבו התפרסמה התוכנית, היוו רוכשי הדירות החדשות רק 5% מכלל העסקאות. את מקומם של רוכשי דירות יד ראשונה תפסו משפרי הדיור, שבפברואר היוו 55% מכלל העסקאות ובמרץ עלו ל־80%, וגם המשקיעים - שזינקו מ־5% בלבד מכלל העסקאות בשוק בחודש פברואר ל־15% לאחר הודעת שר האוצר.
הצניחה הזו בנתח של רוכשי דירה ראשונה, שעולה מנתוני חברת השיווק אלדר, הורגשה היטב גם במוקדים אחרים בישראל. בטירת כרמל, למשל, רוכשי הדירות בשוק יד ראשונה היוו בחודש פברואר כ־30% מכלל העסקאות בעיר, ואילו בחודש מרץ שיעורם צנח ל־5% בלבד. לעומת זאת משפרי הדיור בטירת כרמל, אשר היוו בחודש פברואר 50% מכלל עסקאות הנדל"ן - תפסו במרץ 70% ממנו.
"שוק הנדל"ן נעצר בחריקת בלמים ביום בהיר אחד. ביום אחד נדל"ן הפך להיות מילה גסה. אנשים מבולבלים ולא ממהרים לקנות, ואנחנו לא ממהרים לרכוש קרקעות", אומרת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר.
"זה כמו מגדל קלפים, כל פלח שוק משפיע"
חברת אלדר שאספה את הנתונים משווקת בימים אלה כ־70 פרויקטים של חברות שונות ברחבי הארץ, שבהם יש כ־7,000 יחידות דיור. "חריקת הבלמים" שבריזל מתארת באה לידי ביטוי במשאים ומתנים "תקועים", ירידה במספר הלקוחות המגיעים אל משרדי המכירות, ולא מעט פרויקטים שבהם מורגשת צניחה של כמעט 50% בהיקפי המכירות. "יש היום ירידה במספר הלקוחות שמגיעים למשרדים. אני מעריך את הירידה בסביבות ה־50%", אומר סמנכ"ל השיווק של חברת משה אביסרור ובניו, יורם אביסרור. "מצד שני, אנחנו בהחלט שמים לב שמי שמגיע - בדרך כלל רוכש. כלומר בסוף החודש ההשפעה הכללית לא מאוד גדולה".
אחד הפרויקטים שבהם מורגש הלך הרוח ההססני של הקונים הוא פרויקט מערב רחובות, שבמסגרתו בונה חברת משה אביסרור ובניו שכונה בת כ־960 יח"ד, ב־12 מגדלי מגורים יוקרתיים. בפרויקט זה, שבו שלושה מגדלים כבר אוכלסו והרביעי מצוי בשלבי בנייה, קצב המכירות הואט משמעותית. "אני מגלה שיש האטה במכירות בפרויקט ברחובות, שבו אני רגיל למכור 5–6 יחידות דיור בחודש, אבל בחודש האחרון מכרתי 1–2 יחידות בלבד", אומר אביסרור. לדבריו, "אמנם הזכאים להיכלל בהטבות הממשלתיות הם נתח שוק קטן מבחינתנו, בין 15% ל־20%, אבל לכל פלח שוק יש השפעה".
בריזל מסכימה גם היא כי השפעתן של התוכניות הממשלתיות מצטברת בשטח: "ההשפעה מורגשת בכל תמהיל המכירות. זה כמו מגדל קלפים. כל פלח שוק משפיע על פלח שוק אחר".
"מצלצלים, נפגשים אבל לא חותמים"
בחברת בוני התיכון מתארים תמונת מצב דומה. "אנחנו בונים כיום כ־1,000 יחידות דיור במקומות שונים בארץ והתוכניות הכלכליות יצרו בלבול וחוסר ודאות בשוק. אנשים שהיו במשא ומתן עצרו. הם אמנם לא מבטלים את העסקה, אבל מעדיפים לחכות. אם בעבר, מרגע קבלת הטלפון הראשוני מהלקוח היינו סוגרים עסקה לאחר שתי פגישות, היום חלק מהלקוחות מצלצלים, נפגשים אבל לא משלימים את התהליך. הם אמנם לא מבטלים עסקאות, אבל גם לא סוגרים", מעידה הילה פלז, סמנכ"לית השיווק בחברה.
רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של אשדר: שוק הנדל"ן נעצר בחריקת בלמים ביום בהיר אחד, ואנשים לא ממהרים לקנות" צילום: אוראל כהן מגדל הקלפים העדין הזה אמנם מתחיל באזורים הפריפריאליים יותר, שבהם מחירי הדירות החדשות מגיע עד 1.6 מיליון שקל, אך השפעתו מורגשת גם במרכז הארץ - אף שעל פי רוב, אוכלוסיות היעד של הפרויקטים החדשים באזורים הללו אינן האוכלוסיות שאליהן כיוון לפיד את הטבת המס.
"אנחנו מרגישים את ההשפעה גם באזור המרכז - למשל בפרויקטים בחולון ובהוד השרון - שם ישנה בהחלט האטה. היינו רגילים למכור ממוצע של חמש דירות בחודש וירדנו לשתיים־שלוש דירות. אמנם קהל היעד בפרויקטים הללו הוא משפרי דיור, אבל ברגע שהזוג שרוצה לקנות אצלנו דירה מתקשה למכור את הדירה שלו בשוק יד שנייה בגלל תוכניות הממשלה - נוצר פקק. עד שהם לא ימכרו, הם לא יקנו. זה כמו גלגל", אומרת פלז. פלז מציינת כי ישנם מוקדי נדל"ן רגישים פחות - ובראשם ירושלים ונתניה - שבהם תושבי החוץ ממשיכים לרכוש ונחשבים בתקופה כזו "עמידים" יותר.
עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של י.ח דמרי: אנחנו מחכים, אין לנו חשש. השאלה היא מה יעשו החברות הקטנות, שלא יכולות להרשות לעצמן להמתין" צילום: צפריר אביוב עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק הוותיק של חברת י.ח דמרי, אומר כי "יש פרויקטים באזורים מסוימים שנעצרו כי אנשים מחכים, אבל בחודש האחרון ההשפעה על המכירות היא רק בשוליים ובכל מקרה אנחנו לא חוששים מהבאות. נכון להיום ישנו מחסור אדיר בדירות ולא ישלימו מחסור כזה בשנתיים, שלוש או ארבע. לכן אנחנו מחכים. אין לנו חשש. צריך רק קצת סבלנות".
ובכל זאת, האטה במכירות פירושה ירידה בהכנסות. מה התוכנית שלכם להתמודדות עם מצב כזה?
דבוש: "נכון שישנה האטה מסוימת בחלק מהפרויקטים, אבל ההשפעה היא בשוליים, ואני צופה שברגע שתסתיים הסאגה הזו תהיה התנפלות על דירות. לכן אנחנו לא חוששים ואין לנו בעיה להמתין כמה חודשים. השאלה היא מה יעשו החברות הקטנות, שלא יכולות להרשות לעצמן להמתין".
הילה פלז, סמנכ"לית השיווק של בוני התיכון: כשזוג שרוצה לרכוש דירה מתקשה למכור את הדירה שלו בשוק יד שנייה - נוצר פקק" צילום: נמרוד גליקמן
בעוד חלק מהחברות "יושבות על הגדר", ישנן חברות שחשות כי ההמתנה מסוכנת ומבקשות ליזום מהלכים. "עיתוי ההודעה של לפיד תפס אותנו בדיוק כשהתחלנו לשווק דירות בכמה מוקדים. פתאום השוק 'התייבש' מבחינת מכירות בגלל העיתוי הזה. לא ישנתי יום ולילה, זה עשה לי רע. חשבנו, והחלטנו שנודיע לכל הרוכשים שיירשמו ויבטיחו לפחות את מקומם", מספר אביסרור. "יצאנו במבצע בכל הפרויקטים בראש העין, רחובות, אשדוד ואשקלון, והבטחנו לרוכשים שנמתין איתם". בפרויקטים הללו אפשרה החברה לזוגות הזכאים לבצע הרשמה לדירה לתקופה של 90 יום. אם עד אז תאושר הטבת המע"מ על ידי הממשלה, יוכלו הרוכשים לחתום על החוזה ולרכוש את הדירה ללא מע"מ. במקרה של עיכוב בהליכי החקיקה העניקה החברה לרוכשים אפשרות להארכת ההרשמה ל־30 יום נוספים.
"משפרי הדיור חוששים שהם יתקשו למכור"
מבחינת בריזל בחברת אשדר, מצב הביניים שנוצר הוא בעיקר הזדמנות להיערכות מחודשת: "בהנחה שחצי שנה השוק ידשדש, הרי שבעוד חצי שנה החוק יעבור והביקושים יהיו מטורפים. אנחנו נערכים למפץ הגדול, כי כשאנשים יחזרו לרכוש לא יהיה להם זמן להרים את הראש. המטרה היא להיערך ליום הדין, ליום שבו הקהל יחזור לקנות דירות". דן ג'ינגס, סמנכ"ל בחברת השיווק אלדר, מבהיר כי מצב הביניים הזה הוא חלון ההזדמנויות הטוב ביותר עבור משקיעי הנדל"ן ומשפרי הדיור, ומעריך כי עבורם לא רק שהמחירים אינם צפויים לרדת - אלא אף לעלות בעתיד הקרוב. "מהנתונים שיש בידנו, משפרי דיור וגם משקיעים רוכשים בתקופה הזו אפילו יותר.
הסיבות לכך מגוונות: ראשית, הם מבינים שברגע שחוק המע"מ יעבור הוא יפעל כסובסידיה עבור נתח שוק אחד, אבל כגורם שיעלה את מחירי הדירות שאליהם הם מכוונים - מכיוון שהם לא בקבוצת המטרה של הסובסידיה הזו. חלקם ממהרים למכור את דירותיהם בשוק יד שנייה כי החשש הוא שבהמשך הם יתקשו למכור, עקב פנייה של קהל הקונים לדירות המטרה של התוכנית". ג'ינגס מבהיר כי "כיום המשקיעים נמצאים באותו מצב. אין להם שום סיבה לחכות. המחירים ימשיכו לעלות בכל האזורים שבהם אין סובסידיה ממשלתית - ולכן זה דווקא הזמן לרכוש".
