הקיפאון בביקוש לדירות עלול להפוך לשיטפון

הבשורה של קבינט הדיור מחודש מרץ האחרון על ההטבה שצפויה להינתן לזוגות צעירים הרוכשים דירה חדשה מקבלן, שבמסגרתה ישלמו מע"מ בשיעור 0%, נתנה ככל הנראה את אותותיה במשרדי המכירות של הקבלנים עוד באותו חודש. לפי נתונים שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במרץ האחרון נמכרו 1,795 דירות חדשות — צניחה של 12.2% בהשוואה לחודש שקדם לו וירידה של 3% בהשוואה למרץ 2013.

מנתוני הלמ"ס עולה עוד כי הביקוש לדירות חדשות - נתון הכולל הן דירות חדשות שנמכרו והן יחידות דיור שבבנייתן הוחל שלא למטרות מכירה (קבוצות רכישה, בנייה עצמית, בנה ביתך וכד') - צנח בכ־18% במרץ בהשוואה לפברואר. בהשוואה למרץ אשתקד מדובר בצניחה של 21%.

כפי שלפיד תכנן שיקרה

נראה כי הנתונים ששחררה הלמ"ס הם בדיוק מה ששר האוצר יאיר לפיד פילל לו. לפיד מקווה שהזוגות הצעירים לא ירכשו כעת דירה בהמתנה לכניסתה של הטבת המע"מ לתוקף, כאשר בינתיים הקבלנים ייאלצו להוריד מחירים ואחריהם גם מוכרי הדירות מיד שנייה. לפיד, המכהן גם כיו"ר קבינט הדיור של הממשלה, אף קרא לקבלנים להעניק הנחות כבר עכשיו בכמה אירועים ציבוריים שהתקיימו לאחרונה.

בוועידת הנדל"ן של "כלכליסט" לפני כחודש וחצי אמר לפיד על הקבלנים כי "אם הם יודעים ומאמינים שהפעם המדינה מתכוונת ברצינות, יש להם אינטרס מובהק להוריד מחירים כבר עכשיו. גם מפני שהשוק נעצר בחריקת בלמים והם עלולים להיתקע עם הדירות שהם כבר בנו ועם התשלומים לבנקים, וגם מפני שתוכניות כמו מחיר מטרה ומיסוי הדירות להשקעה יורידו את המחירים עוד יותר בהמשך. זו המשוואה החדשה: לקונים כדאי לחכות, כי המחירים יירדו. לקבלנים כדאי לתת הנחות, לפני שהמחירים יירדו עוד יותר. ואני אומר מפה לקבלנים, תמכרו. כי המחירים ב־2015 יהיו נמוכים יותר מב־2014. תמכרו, מפני שאנחנו מתכוונים ברצינות".

מנגד, קיימת סכנה שכפי שקרה לאחר המשבר הכלכלי ב־2008 ולאחר המחאה החברתית של 2011, הביקושים הכבושים של אותם רוכשי דירות פוטנציאליים, שממתינים על הגדר בציפייה לירידה במחירים, יתפרצו לאחר תקופת ההמתנה ויובילו לעליית מחירים מחודשת.

שר האוצר יאיר לפיד. ירידות מחירים אמיתיות לא יירשמו עד שלא יטופל גם צד ההיצע צילום: ענר גרין

באופוזיציה מתריעים בעקבות נתוני הלמ"ס כי התוצאה של ביקושים כבושים עלולה להיות עגומה. "הירידה בביקוש לדירות היא ירידה מלאכותית ועלולה לחזור אלינו כבומרנג", אמר ח"כ איציק שמולי (עבודה), מראשי שדולת הדיור בכנסת. "ההצהרות של לפיד יצרו גל ציפיות אדיר שעלול להתנפץ בצורת התנפלות היסטרית על השוק ועליית מחירים אדירה אם ההצהרות לא יתממשו בקרוב. העובדה שהשר לפיד קודם כל שחרר את הכותרת ורק אחר כך הלך להתעסק בפרטים מלמדת על חוסר המוכנות ועל חוסר הרצינות של המהלך הזה".

לפיד הגיב בעבר בנושא ואמר כי "הטענה הזו לא מחזיקה מים בעולם האמיתי. הביקוש לדירות במדינת ישראל הוא כבר מזמן לא גמיש, הוא קשיח לגמרי. האם יש במדינת ישראל זוג צעיר אחד ממעמד הביניים שיש לו מספיק הון עצמי לקנות דירה, ולא הלך לקנות דירה? האם יש זוג אחד כזה, שהצליח לחצות את משוכת ההון העצמי למשכנתאות ואמר לעצמו, 'אני לא אקנה דירה, אני אשקיע את הכסף בבורסה או שאני אשים אותו בתוכנית חיסכון'? ברור שלא. הם הלכו והם קנו דירה, כולם כאיש אחד".

עם זאת, טענה נוספת שחוזרת ועולה היא כי למרות שלפיד מטפל כעת באופן זמני בצד הביקוש, ירידות מחירים אמיתיות לא יירשמו עד שלא יטופל גם צד ההיצע. בישראל קיים ביקוש קשיח לדירות בהיקף של כ־40 אלף בשנה, בעוד ב־2013 לדוגמא אישרו רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון עסקאות למכירת קרקעות לבניית 30 אלף יחידות דיור וב־2012 אושר אפילו פחות מכך. מומחי נדל"ן מעריכים כי רק אם המדינה תצליח להציף את השוק בקרקעות לכ־50–60 אלף יחידות דיור בשנה מחירי הדירות יוכלו לרדת. העובדה שלפיד מקל על הצעירים בשלב זה לקנות דירה איננה מספקת, ובממשלה יודעים היטב שרק תוכנית כוללת לתכנון ולשיווק קרקעות בהיקפים גדולים (למשל במסגרת הסכמי גג עם רשויות מקומיות) עשויה להביא לירידת מחירים אמיתית לטווח הרחוק.

חוששים מעלייה פתאומית

בענף הנדל"ן העריכו אתמול כי מגמת הירידה ברכישת דירות תימשך בחודשים הקרובים ביתר שאת. נתוני מרץ רק "מבשרים את המבול", מעריך יו"ר לשכת השמאים לשעבר ארז כהן. לדבריו, "בחודשים הקרובים המגמה הזו רק תתעצם והיא קשורה במישרין הן ליוקר הדירות, הן לקשיים הנערמים על לוקחי המשכנתאות, והן להכרזה המיותרת והלא מתוכננת היטב של שר האוצר במחצית מרץ על ביטול המע"מ".

מנכ"ל התאחדות הקבלנים אליאב בן שמעון אמר אתמול ל"כלכליסט" כי "ההודעה של ממשלת ישראל על הטבת המע"מ הביאה לקיפאון במכירת דירות. מאז אמצע מרץ עומדים הקבלנים במשרדי מכירות ריקים. עלולה להיות לכך תוצאה מסוכנת של התפרצות ביקושים. אנשים שתכננו לקנות דירה וצריכים לגור איפשהו יחזרו לקנות, וזה יוביל לעליית מחירים באופן ודאי".

בן שמעון דורש כי "התחולה של ההטבה תחול מיום פרסום ההודעה, רטרואקטיבית, ולא מיום אישור החוק. אם תהיה תקלה ומשיקולים פוליטיים זה לא יעבור בכנסת, יעלו המחירים. זו כלכלת שוק חופשי, ומשום שכרגע הקבלנים עומדים במשרדי מכירות ריקים כי אף אחד לא מגיע, אם בעוד ארבעה חודשים ההחלטה הזו נופלת - כל הרוכשים שהמתינו יגיעו למשרדי המכירה והקבלנים יעלו את המחירים. לא נראה את ירידת המחירים שלה מצפים".

ורד צרפתי זבולון, מבעלי חברת צרפתי שמעון ויו"ר ארגון קבלני אשדוד, הוסיפה גם היא כי "אין ספק שברגע שההטבה תאושר תהיה התנפלות המונית, כך שיהיה ביקוש גבוה מאוד שיפגוש היצע נמוך מאוד.

ההיצע במכרזי המינהל במרכז הארץ נמוך ביותר ועומד רק על מאות בודדות של דירות. גם היקף הפרויקטים החדשים שקבלנים פותחים לשיווק ירד מאחר שאנשים ממתינים עם ההחלטה ולא בטוח שכל הפרויקטים החדשים שתוכננו ייפתחו. רמת חוסר הוודאות בענף מאוד גבוהה ואינה תורמת לחוסן שלו. קבלנים מהססים לגשת למכרזים בגלל חוסר הוודאות הזה, במיוחד לאור ההכרזות על מחיר המטרה".

הדירות עומדות ריקות

מנתוני הלמ"ס עולה עוד כי בסיכום החודשים ינואר־מרץ, הרבעון הראשון של 2014, נרשמה ירידה של 7.2% במספר הדירות החדשות שנמכרו וצניחה של 14.4% בביקוש לדירות חדשות בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2013.

בתקופה זו חלה ירידה של כ־29% במספר הדירות שנמכרו בראשון לציון בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, של כ־30% ברחובות, כ־9% בירושלים וכ־4% ברמת גן. עם זאת, באשדוד ובנתניה הקבלנים דווקא נהנו מעלייה במכירות. קבלנים בערים הללו אמרו אתמול ל"כלכליסט" כי לקראת חג הפסח הגיעו קבוצות של תושבי חוץ לרכוש דירות.

הערים המבוקשות ביותר ברבעון הראשון של 2014, על פי דירוג הלמ"ס, היו תל אביב, ירושלים, פתח תקווה, ראש העין ובית שמש. בתחתית הטבלה נמצאות רמת גן וראשון לציון. במכירות של דירות חדשות הובילו הערים ירושלים וראש העין.

במקביל לירידה בביקוש לדירות, מלאי הדירות העומדות למכירה עולה. מספר הדירות החדשות שלא נמכרו ונותרו בידי הקבלנים בסוף מרץ עמד על כ־23,610 דירות והיה גבוה ב־4.6% מזה שנרשם בסוף מרץ 2013.