"רוצים לתקן כאן את כל מחלות הילדות של צה"ל"

לפחות פעם בשבוע מניע פיני כהן, יו"ר מבט לנגב, את רכבו, עולה על כביש 6 שבנה עוד כמנכ"ל אפריקה ישראל ויורד דרומה. למה? "כי אנחנו מגשימים חזון. 66 שנה אחרי הקמת המדינה אנחנו מפריחים את הנגב", מסביר בהתרגשות כהן, שנחשב לסרבן ראיונות. לא מדובר בעוד פרויקט מגורים בעומר או בסטארט־אפ באר־שבעי שמתכנן אקזיט, אלא בבניית העיר הצבאית הגדולה בישראל - עיר הבה"דים. אחרי שעתיים נסיעה כולל פקקים מתגלה לפתע בין נופי השממה של הנגב עיר שכבר בנויה למחצה. 

כהן, שיורד מהרכב בחליפה מהודרת, לא מוטרד מהאבק באוויר שפיזרו עבודות העפר באתר הבנייה הגדול בישראל כיום. כשהוא רואה את התקדמות הבנייה בכל שבוע ואת ההתגברות על המכשולים הרבים בתכנון, בבנייה ובעבודה מול גורמי הצבא ומשרד הביטחון, ובידיעה כי 1,000 חיילי חיל החינוך ייכנסו כבר בדצמבר 2014 לעיר - הוא מתמלא גאווה. 

בראיון ראשון ל"כלכליסט", שכלל סיור בעיר, מספר כהן עם מנהליו בפרויקט - מנכ"ל מבט לנגב אלון יעקב, מנכ"ל מבט לנגב הקמה פיני ליברמן ומנכ"ל מבט לנגב תפעול חיים גליק - על הממשק בין השקעות אזרחיות ובין משרדי הממשלה. הנושא מוכר לכהן היטב, כיוון שכמנכ"ל לשעבר של אפריקה ישראל הוא עמד לצד רה"מ המנוח אריאל שרון בעת גזירת הסרט להשקת המקטע הראשון של כביש 6. בשנים האחרונות השקיעה קרן נוי בתחבורה (מטרונית) ובאנרגיה (תחנות כוח), אבל רעיון הבנייה האזרחית של בסיס צבאי והתפעול שלו ל־25 שנה חדש לו וגם לצבא.

הבנייה בעיר הבה"דים. ראשוני החיילים יכנסו למתחם בדצמבר צילום: אריאל שרוסטר

לדברי כהן, שעומד בראש החברה שזכתה במכרז הענק להקמת עיר הבה"דים בעלות שנאמדת ב־6 מיליארד שקל, "מדובר בפרויקט מורכב מאוד: אתה עובד מול הצבא, הוא הלקוח, אך מזמין העבודה הוא משרד הביטחון - הוא נותן את הכסף, ואין לשום קצין בצבא סמכות לתת לך שקל; ומנגד, מי שמגדיר לך את איכות החדרים ואת גודל המחשב הוא הצבא. מולנו יש שתי יחידות פיקוח".

הצבא ידריך, אבל האזרחים ינהלו

פיני ליברמן, מנכ"ל חברת ההקמה של עיר הבה"דים, מסביר את מהות העברת צה"ל למודל ניהול אזרחי: "אחד הדברים המדהימים שגילינו הוא שהשימוש במתקן הזה, שקם באמצע המדבר, יחסוך לצבא שבוע מכל חודש וחצי של הכשרה מקצועית. במילים אחרות, אם קורס מקצועי למתגייס הטרי ארך שישה שבועות, כאן הוא יארך רק חמישה שבועות. ההסבר לכך פשוט - חייל שיגיע לכאן לא יצטרך לבזבז זמן על תחזוקת הכיתות, על תורנות המטבח ועל צביעת האבנים. הוא ישקיע את כל זמנו בלימוד. עכשיו תכפיל את השבוע הזה שהתקצר ב־100 אלף הדרכות של חיילים בכל שנה, ותבין את היקף החיסכון הכספי לצבא".

השם שנתן הצבא למקום הוא "קריית ההדרכה", אולם הכינוי חוטא במעט למציאות. מי שביקר במקום, משלבי ההקמה שלו כשהיו עוד דיונות חול ועד למצב הנוכחי, מבין שההתעקשות לקרוא למקום "עיר הבה"דים" אינה גחמה של אנשי פרסום. מדובר בעיר חדשה שתאמן ותדריך כ־100 אלף חיילים בשנה, עיר שכוללת מרכז מסחרי, אודיטורים שבו כאלף מקומות ישיבה, אצטדיון כדורגל, בריכה, מערכת מרכזית להשבת מים, בית כנסת, פארק מבקרים, תחנת חשמל עצמית ומגורים לכ־10,000 איש בעת ובעונה אחת, וכל אלה בתקן בנייה ירוקה מהמחמירים שקיימים בישראל.

המתחם, שמשתרע על 2,500 דונם, עדיין לא נצבע בירוק־חאקי, דגלי היחידות השונות טרם נתלו מסביב, וכרגע הוא נראה כמו אחת מהשכונות האזרחיות שנבנות בימים אלה ברחבי המדינה. אבל כבר בסוף השנה יאוכלסו פה חיילי חיל החינוך, שיעזבו את המתחם המסורתי שלהם בצריפין ויהפכו לאורחי קבע לפחות עד שנת 2040.

בפריזמה של מעבר צה"ל ולא בפן של בינוי ותפעול. אם היית מעתיק את הפרויקט לגליל לא היו מפסיקים לדבר עליו” צילום: אריאל שרוסטר

אלון יעקב מזכיר שמדובר במתקן אזרחי שמתפעלים אזרחים, והצבא הוא סוג של דייר בשכירות מוגנת ולטווח ארוך, כך שכלל לא בטוח שיהיה מי שיתלה את השלטים המיתולוגיים דוגמת "חייל שמור על הבסיס, הוא הבית שלך". מאחר שמדובר במתקן אזרחי, החייל לא יצטרך לשמור על הבסיס, חברה חיצונית תעשה זאת עבורו ותוותר מראש על רס"ר הבסיס הזועף או על נגד המטבח שדורש מהתורנים לקרצף את הסירים לאחר ארוחת הצהריים.

"מפקד הבסיס שיהיה פה, קצין בדרגת אל"מ, לא ינהל את המקום. הוא לא ידאג לאוכל, לכיתות, לציוד, לרכישת שמנים לסדנאות חימוש או לתחזוקה של הכבישים בתוך הבסיס. הוא מקבל הכל מוכן וגם חברת ניהול שתתחזק לו את הבסיס במשך 25 שנה. הוא יהיה אחראי רק להכשרת החיילים - המטווחים, השמירה ההיקפית. זהו בעצם", מסביר חיים גליק, מנכ"ל חברת התפעול.

לדברי גליק, "המשרד שלי יהיה מול המשרד של מפקד הבסיס, ואני אהיה אחראי לתפעול כל המערכות המקומיות - החל בשיבוץ כיתות וכלה ברכישת מקרנים חדשים לכיתות. כל תלונה או בעיה תטופל אזרחית". מדובר בשינוי מחשבתי שלא ברור אם קציני צה"ל כבר מוכנים לעכל אותו. הצבא ידריך, יאמן, יכשיר, אבל לא ינהל, לא יבשל ולא יכבס. ולמה? פשוט כי יש מישהו שיודע לעשות את זה טוב יותר בפחות זמן ובפחות כסף. אם רוצים, ניתן לומר כי הצבא ומשרד הביטחון מפריטים פה לראשונה את מערכת הניהול הלוגיסטית של בסיס צבאי.

איך הצבא מתמודד עם השינוי?

כהן: "לשמחתי, הצבא רואה את איכות העבודה וכבר מבקש הרחבות. היום אני בודק לאור בקשה של צה"ל את המשמעות של הוספת יחידות שאינן בסיסי הדרכה. כל הזמן בודקים איך יהיה היום שאחרי. בתיאוריה, מפקד לא יוכל לכנס מעכשיו לעכשיו את כל הקצינים שלו באודיטוריום; הוא יצטרך לבדוק מולנו שהמקום פנוי ומוזמן בשבילו. הוא מאבד את הגמישות, והתרגילים של לדחוס מהר עוד 100 או אפילו 30 מודרכים בבסיס לא יעבוד, כי אין לי מקום להלין אותם. זו הדרך היחידה להתייעל ולחסוך הוצאות בצבא".

דוגמה להתייעלות במעבר לניהול אזרחי היא דרך המטבח. כהן מסביר: "מרכז המזון שלנו יכיל שישה חדרי אוכל. נציגי הצבא עברו איתנו על חמש ארוחות ביום, תפריט, קלוריות וזמינות. כשהגענו לעלות שלי הם נדהמו. ‘זה מה שיעלה לכם? לנו זה עולה כפול!', אמרו לי. אבל לפני שאני מוחא כפיים לעצמי אני נזהר. זה מזכיר לי את גזירת הסרט של כביש 6. רה"מ המנוח שרון שאל אותי מה המגבלה הכי גדולה שלי. עניתי לו שאני צריך לחנך את הציבור שאפשר לשלם עבור נסיעה בכביש, וכך אני אוכל להפוך תנועה לכסף. יש פה שינוי תרבות שאני מזהה היום גם בתוך הצבא - חייבים שהממשק בין הצדדים יעבוד, ומפקד הבסיס לא יגיד שהוא לא יכול לפקד".

מפקד הבסיס לא יחליט כמה חיילים לקלוט?

"במידה מסוימת כן. גם עבור הצבא זה קונספט חדש, ואת כל מחלות הילדות של כל הבסיסים הם רוצים לתקן כאן.

כל הפרויקט הזה נמצא מתחת לרדאר של כולם. מדברים עליו, אבל רק בפריזמה של מעבר צה"ל לנגב, לא בפן של בינוי ותפעול. אם היית לוקח את הפרויקט ומעתיק אותו לגליל לא היו מפסיקים לדבר עליו".

מנכ"ל התפעול חיים גליק (מימין), מנכ"ל הייזום אלון יעקב ומנכ"ל ההקמה פיני ליברמן. "ייחסך שבוע מכל חודש של הדרכות" צילום: אריאל שרוסטר

"אין דבר כזה בארץ. אנחנו נפעיל את הכל. הצבא השאיר לעצמו אחריות לארבעה דברים בלבד: שמירה בלילה, נשק, הדרכות לנהיגה בכלים מיוחדים ותחמושת. כל השאר אצלנו, כך שלמעשה הצבא בא לבית מלון. אפילו ניקיון שירותים זה שלנו. אתם תראו את מערכות המחשב ולא תאמינו - הכניסה לחדרי הלימוד, לבריכה ולחדר האוכל תיעשה רק עם כרטיס זיהוי, ללא מגע יד". הכניסה לחדרי הלימוד וכיתות ההדרכה מאששת את דברי כהן ומנכ"לי החברות שלו. מדובר בציוד חדיש ובאיכות ששום מוסד אוניברסיטאי לא היה מתבייש בהם. הכל חדש, ממוזג וממוחשב.

"עשינו פה המון אלתורים כדי להתקדם"

תחילתה של התוכנית להעביר את צה"ל דרומה בהחלטת ממשלה מנובמבר 2002. בנובמבר 2008 פורסמו מסמכי המכרז, ובפברואר 2012, כעשר שנים לאחר החלטת הממשלה, נבחרה החברה הזוכה - מחנגב. פחות משלוש שנים לאחר מכן מחנגב כבר תאכלס את ראשוני החיילים במקום. במילים אחרות, לממשלה נדרשו עשר שנים להחליט מי יעשה ואיך, לגופים האזרחיים נדרשו שנתיים וחצי לספק את הסחורה.

אחת ממצוקות הדיור בישראל נובעת מזמני התכנון בוועדות התכנון השונות. מדובר בהליכים בירוקרטיים ארוכי שנים, ובמקרה של עיר הבה"דים המגזר הפרטי היה צריך לתכנן ולבנות 11 אלף יחידות דיור בתוך פחות משלוש שנים. פיני ליברמן מספר כי אחת הדרכים להתגבר על המכשול היתה לבנות במקביל לתכנון. "אני מרצף את בנייני הכיתות לפני שסיימנו בכלל לרשת ולהכניס את מערכת המיזוג. עשינו פה המון אלתורים, ובכל יום אני צריך לראות איך אני מקדם את הבנייה ועומד בלוחות הזמנים, אך זה משהו שניתן לעשות, ולא רק פה".

היו תלונות שחסרות השקעות במעגל השני - בתחבורה, בחינוך ובתעסוקה.

כהן: "זה נכון ולא נכון. עיר הבה"דים היא לא המאפיין הבולט של מעבר צה"ל לנגב, כי מדובר באנשי קבע ובסיסי הדרכה שהם תומכי לחימה. המעבר הגדול של צה"ל לנגב, על אנשי הקבע והמשפחות שלהם, ייעשה בפעימות הבאות, עם הקמת קריית התקשוב וקריית חיל המודיעין ויחידות עילית, כגון 8200. כאן כבר מדובר בסוג אחר של אנשים. אלה מספרים אחרים שיש להם צרכים אחרים. לאנשי 8200 יש צרכים שונים משל אנשי הקבע של חיל התחזוקה - בעיר הבה"דים יהיו לי רק כאלף אנשי קבע נשואים. במודיעין יש בעיה של אלפים, ואלה יצטרכו סביבת חיים שלמה כדי להישאר בדרום: מחינוך, דרך תעסוקה ועד מקומות בילוי".

כהן מספר כי ביום העיון של 8200 ביקשו לראות הדמיה של בתי קפה, תיאטרון וקולנוע. "אמרו שם שלפני שמישהו מוריד את המשפחה שלו לנגב הוא רוצה לראות לאן הוא עובר. ואתה מגלה שבאת עם מצגת בינוי שלא מעניינת אף אחד. אז צריך להבין עד כמה הפרויקט שלקחנו מסובך".

יש גוף אחראי שמרכז הכל?

"לצערי אין פה רשות ממונה. אולי המדינה ניסתה לחסוך כסף. היתה מנהלת אבל היא איננה כיום, לפחות לא ברמה שאני זקוק לה. נושא התחבורה, למשל. הייתי יושב איתם פעם בשבועיים וגיליתי שאין לי מישהו זמין לנושא הזה במשרד הביטחון. היום הוא מתעסק בצוללות, מחר באבטחה של פעילות אחרת".

אז איך מסיעים 11 אלף חיילים בכל תחילת שבוע וסוף שבוע?

"הלכתי ללוקר (מנכ"ל משרד רה"מ - ל"ג וט"מ) ואמרתי לו שאת עיר הבה"דים אני יכול להרים לבד, אבל בהמשך אצטרך אותם. ימי ראשון וחמישי, לדוגמה. באמצע השבוע תהיה בעיה: אני אביא 40 אוטובוסים, אבל כרגע אין רכבת, ואם היתה, היא מסוגלת להסיע 500 איש. אני צריך לשנע 11 אלף חיילים. הלכתי למנכ"ל משרד התחבורה עוזי יצחקי, והוא הוציא מצגת שאומרת אין בעיה. אז מה הפתרון? יביאו אוטובוסים שיעמדו על משטח היסעים".

800 אוטובוסים יסתמו את הכבישים באזור באר שבע.

כהן נאנח. "אני מחזיק 20% במטרונית בחיפה ומכיר את נושא הסעת ההמונים. כרגע אין דרך, והם נערכים למכרז שבו שלוש חברות ישנעו את החיילים פעמיים בשבוע, יהיו פה 800 אוטובוסים. זה יסתום את הכביש כי ישנו רק כביש 40, לא 6. הכביש לא יספוג את הכמות. סיכמנו שביולי־אוגוסט נעשה סימולציות כדי לראות איך זה עובד".

כולם מדברים על פרויקט מעורר צמיחה. מנהלי הפרויקט לא מתביישים לומר שמבחינתם הקמת העיר היא תמצית הציונות. מדובר במתחם ששטחו 2,500 דונם, רק כ־1,300 דונם מהם בשימוש. נבנה מרכז מסחרי של 2,400 מ"ר. לאחר ההקמה יועסקו כ־550 עובדים לצורך תפעול שוטף של העיר. כיום מועסקים 1,200 עובדי בניין ו־500 איש במפעלים בנגב שמייצרים את חומרי הגלם לבנייה ותחזוקה. כמו כן, כ־50 איש עובדים במערך הביקורת ועוד כ־200 מהנדסים נשכרו אד הוק כדי להשלים משימות שונות.

"לא נשארו דירות פנויות בירוחם"

לטענת ראשי מחנגב, החברה הזכיינית, יותר מ־50% מהעובדים הם תושבי הנגב, אף שהם מחויבים על פי החוזה ל־25% מינימום. מנהלי החברות של מחנגב טוענים כי העיר והתחזוקה שלה יוסיפו 1.7–2 מיליארד שקל לתל"ג של מדינת ישראל. התרומה למקום לא מתבטאת רק בשכירת עובדים או בקניית חומרי גלם. "בחלק מערי הלוויין - דימונה או ירוחם - כבר בלתי אפשרי למצוא דירה אחת פנויה להשכרה או לקנייה. כשהתחלנו לבנות השכרנו לחלק מהעובדים שבאו מהמרכז דירת 3 חדרים בירוחם תמורת 1,300 שקל, כיום המחיר הוא 2,700 שקל לחודש", מספר מנכ"ל מבט לנגב אלון יעקב.

תרשים של המבנים הציבוריים בעיר הבה"דים. 550 עובדים יועסקו בתפעול שוטף של העיר

מחנגב, שזכתה במכרז, מורכבת מהחברות מנרב, רד בינת ואלקטרה, שכל אחת מהן מנהלת חברת הקמה וחברת תפעול נפרדות לגמרי. למכרז ניגשו ארבע חברות, ועל פי ההערכות, ההצעה הזוכה היתה הקמה בכ־6 מיליארד שקל. למקום השני הגיעה שפיר הנדסה עם הצעה של כ־6.5 מיליארד שקל, ובמקומות השלישי והרביעי אפריקה ישראל עם כ־8 מיליארד ושיכון ובינוי עם הצעה של כ־8.8 מיליארד. בספטמבר הצטרפה לזוכה קרן נוי, גוף המונה כ־20 מוסדיים ומתמחה בהשקעות תשתית. הקרן, שמנהל היו"ר פיני כהן, למעשה "הכניסה" את הפנסיות של אזרחי המדינה לתוך עיר הבה"דים.

אתה חושב שהמדינה צריכה לפרסם עוד מכרזי BOT כאלה?

"כן, בטח. רק בזכות השיטה הזאת ישנם כביש 6 והמטרונית בחיפה. כמות הפרויקטים שמתכננת ממשלת ישראל פחתה. זו עובדה. לפי דעתי, פרויקט BOT מקל על תקציב המדינה, ולמיטב ידעתי עד היום כולם עמדו במסגרת המימון ולוחות הזמנים. אם תחבר את הניסיון שנצבר בארץ ואת היכולת הפיננסית של הגופים השונים עם העובדה שלעתים מדובר בהשקעות של מוסדיים, שהם קרנות פנסיה וקופות גמל, אז מדובר במודל שהוכיח את עצמו בכל פרמטר".

הממשלה תשקיע בדיור ובמקביל גם בבניית מוסדות ציבור, פארקי תעסוקה ופתרונות תחבורה

להבדיל מניסיונות קודמים של המדינה "להפריח את השממה", הסיבוב הנוכחי נשען על עוגן מרכזי של מעבר מחנות צה"ל ורבים מספקיהם לנגב. עוד הוא נשען על תוכנית אסטרטגית שגובשה בעזרת טריגר פורסייט מקבוצת Deloitte בריטמן אלמגור זהר, עבור המשרד לפיתוח הנגב והגליל, משרד האוצר, משרד הביטחון ומשרד רה"מ. לדברי עידן אורמן, ראש תחום האסטרטגיה למגזר הציבורי ב־Deloitte בריטמן אלמגור זהר: "כשמנתחים את המגמות השונות בנגב, ברור למדי שבדרום מתבשלת לא פחות ממהפכה של פיתוח אזורי־כלכלי. החלטת הממשלה למעבר יחידות צה"ל לנגב מהווה רוח גבית, ואולי אפילו תעודת ביטוח מסוימת לאותה מהפכה. החידוש הגדול יהיה בכך שבמקום שהמדינה תשקיע ביישוב אחד בחינוך ובשני במגורים, ותישאר קירחת מכאן ומכאן, המדינה תטפל באופן מתוכנן ומתואם בכל האלמנטים הנדרשים להפיכת הפריפריה ליעד מגורים אטרקטיבי לאוכלוסייה צעירה".

בין היוזמות בשטח שמבטאות את שילוב האלמנטים: הקמת שכונות חדשות בסטנדרט גבוה בירוחם, דימונה, אופקים ובאר שבע; הקמת עשרה יישובים חדשים (ועשרה נוספים מתוכננים); הקמת יותר מ־60 מפעלים חדשים שיספקו כ־35 אלף מקומות תעסוקה חדשים (ישירים ועקיפים), לרבות הקמת פארקי תעסוקה ענקיים דוגמת עידן הנגב; ושדרוג תשתיות תחבורה כגון קו הרכבת אשקלון־באר שבע העובר דרך שדרות ואופקים והארכת כביש 6.

בניית הבסיסים בעיר הבה"דים.תחילתה של תנופת בנייה בדרום צילום: אריאל שרוסטר

לפי התוכנית, הצמיחה הדמוגרפית הצפויה מביאה גם אתגר גדול בכל הנוגע לשוק הנדל"ן. התוכנית האסטרטגית ניתחה ומצאה שבעשור הקרוב צפוי מעבר של כ־8,000 אנשי קבע ומשפחותיהם במסגרת מעבר צה"ל לנגב. מתחזית צורכי מגורים שבוצעה קיים צפי לדרישה ישירה של כ־3,000 יחידות דיור נוספות בפרק זמן זה, 60% מהן בדיור לשכירות. מספרים אלה מתייחסים לאנשי הקבע ולמשפחותיהם בלבד, אך למעשה התמונה רחבה הרבה יותר. מעבר הספקים בעקבות היחידות, שינוי צפוי במאזן ההגירה בנגב ועוד, צפויים להכפיל את הביקוש כך שהנגב יידרש להוסיף אלפי יחידות דיור מעבר לביקוש הסטנדרטי של צמיחת האוכלוסייה בדרום.

לאור פערים בשכר וביכולותיהם הכלכליות, בהיעדר פתרונות מגורים צפויים אנשי הקבע להדיר סטודנטים מהנגב. החלטת הממשלה שהתקבלה בנושא קובעת שבמטרה לתמרץ יזמים לבנייה להשכרה, יגובשו על ידי רשות מקרקעי ישראל כללים לסבסוד פיתוח דיור להשכרה ביישובי המטרה בשיעור של עד 75% מעלויות הפיתוח. משרד הבינוי והשיכון יקצה לכך 18 מיליון שקל בשנים 2017–2014. מאמץ ממוקד ירוכז בירוחם, בהיותה הראשונה שתיהנה ממעבר קריית ההדרכה כבר ב־2015.

טל פמסון

קרן נוי, קרן ההשקעות המתמחה במיזמי אנרגיה ותחבורה שבראשה עומד פיני כהן, הוקמה לפני כשלוש שנים ביוזמת פועלים שוקי הון וקבוצת כלל ביטוח. שבועות ספורים לאחר שהשלימה גיוס הון בסכום כולל של 850 מיליון שקל זכתה ברכישת חלקה של המדינה (49%) בכביש 6 בתמורה ל־1.4 מיליארד שקל.

כיום מנהלים בקרן נכסים בשווי של כ־2.5 מיליארד שקל, ובין ההשקעות ישנן תחנות כוח סולאריות בדרום הארץ ומיזם לבניית תחנת כוח מבוססת קיטור באזור אשלים שבנגב.

רן שלח שותף מנהל, בקרן נוי

גיל-עד בושביץ, שותף מנהל בקרן נוי

בתחום ההשקעות בתחבורה הקרן מחזיקה כאמור בכביש 6 וגם בכ־20% מפרויקט המטרונית במטרופולין חיפה - מערכת הסעת ההמונים העילית הראשונה בישראל שהושקה לפני כשנה וחצי ומשנעת בכל יום כמעט 90 אלף איש.

ב־2012 נכנסה הקרן כשותפה ב־27% ממיזם קריית ההדרכה של צה"ל, שם היא בעלת מניות וזכויות נוספות בסכום כולל של כמעט 100 מיליון שקל. שותפים נוספים הם בעלי הזיכיון מנרב אחזקות (44%), אלקטרה (17%) ונכסי זיסאפל, בעלי רד בינת (12%).

ליאור גוטמן