שכונת קוטג'ים חדשה מוקמת בבית שמש עם סטנדרט האמריקאי

בית שמש מוכרת בעיקר בשל המתח השורר בין החילונים לחרדים בה, שהגיע לשיאו במערכת הבחירות האחרונה בעיר. אך פרויקט חדש שבונה חברת נתיב פיתוח נדל"ן באחת השכונות המבוססות בעיר מספק הצצה לבית שמש אחרת: עיר שבה 25% מהתושבים הם עולים חדשים, מרביתם מקהילות דתיות אנגלוסקסיות שהיגרו בעשור האחרון מארה"ב ומבריטניה, במודל ייחודי: רכישה משותפת - קהילתית - של נכסים.

גלי ההגירה לעיר, שהפכו רחובות ואזורים שלמים לדוברי אנגלית, העניקו לבית שמש תנופת בנייה מסיבית וגם אפשרו לה לזנק במספרים: מכ־20 אלף תושבים לכמעט 100 אלף בתוך כ־15 שנה. על פי הערכות העירייה, בעוד כעשור צפויה האוכלוסייה להכפיל את עצמה ובכך למקם את בית שמש בין חמש הערים הגדולות בישראל.

אך התוספת האנגלו־סקסית לעיר אינה מסתכמת רק בצמיחת האוכלוסייה - הצצה לפרויקט של חברת נתיב, הנבנה בשכונת רמת בית שמש א' המבוססת, מבהירה כי גם קבלנים ויזמי נדל"ן נאלצים לעתים לשנות תוכניות, כשבמקום רוכשים בודדים מגיעה קהילה בעלת מאפיינים ודרישות. "בפרויקט הזה אנחנו לא מוכרים דירות אלא צרכים של אנשים", מספר מנכ"ל החברה, שמחה גרידינגר. "כל בית בפרויקט נתפר במדויק לפי מידות הרוכש. נכון שהם עשו עלייה, אבל הם עדיין רוצים להרגיש באמריקה".

ואכן, 64 הקוטג'ים שמוכרת חברת נתיב נדל"ן בפרויקט גני האלה נבנו על פי כל סטנדרט אמריקאי: מטבח בגודל 20 מ"ר שמוביל ליציאה לגינה, סלון ענק בגודל 30 מ"ר, קומת מרתף, יחידות הורים גדולות ועליית גג - כולם מאפיינים מובהקים של בית אמריקאי. הקוטג'ים, בני 6–4 חדרים, נמכרים במחירים של בין 2.2 ל־3 מיליון שקל, ועל אף שבנייתם טרם החלה בשטח, ההדמיות נראות כשכונה אמריקאית לכל דבר.

"יש אזורים שלמים ברמת בית שמש שנראים ומרגישים כאילו אתה בארה"ב", מספר מנהל הפיתוח העסקי בחברה, שמוליק קליין. "בסופרמרקטים המוצרים מגיעים מחו"ל במיוחד על פי דרישת התושבים, השפה השלטת בחוגי הילדים ובמוסדות הציבור היא אנגלית וגם נורמות החיים בקהילה הן אמריקאיות לכל דבר".

יוזם הקהילה יהודה פלודה (מימין), הרב דיוויד גוטליב ומנכ"ל נתיב פיתוח שמחה גרידינגר. "מכרנו כבר יותר מ־50% מהיחידות" צילום: עומר מסינגר

שווי הדירות מוכפל

הפרופיל הממוצע של רוכשי הדירות בפרויקט הוא זוגות צעירים משפרי דיור, מרביתם יהודים אורתודוקסים מניו יורק ומניו ג'רזי. "חלק מהזוגות בתחילת הדרך עם 4–3 ילדים, ואחרים מגיעים לכאן עם 6 ילדים", אומר קליין. כעולים חדשים, הרוכשים בפרויקט מנצלים את ההטבה המאפשרת להם נטילת משכנתא בגובה 75% מסכום רכישת הדירה, ובחברה מדגישים כי כל העסקאות מבוצעות בשקלים ובאמצעות בנקים ועורכי דין ישראלים.

בחברת נתיב, שהוקמה לפני כ־25 שנה, מכירים היטב את בית שמש, ובפרט את רמת בית שמש א', שכונה שזכתה לתנופת בנייה גדולה בעשור האחרון, ומחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בה עומד כיום על כ־1.2 מיליון שקל. "אחת הסיבות לכך שהתמקדנו באזור היא העובדה שהוא לא היה מפותח", מספר גרידינגר. "אני אוהב להיות מהראשונים שמפתחים. היתרון במצבים אלה הוא שערך הקרקעות מזנק לפעמים בהמשך ב־50%. לא פעם לקוח רוכש דירה, וכשהוא מקבל את המפתחות היא כבר שווה פי שניים".

בינואר 2013, כשרכשה נתיב את הקרקע תמורת 23 מיליון שקל (כולל פיתוח), איש בחברה לא חשב שהפרויקט יהפוך לסיפור קהילתי. הכוונה היתה להקים פרויקט קוטג'ים מצומצם וסטנדרטי. אולם זמן קצר לאחר גיבוש התכנון המקורי, הגיע למשרדי החברה יהודה פלודה, צעיר חרדי שעלה ב־2006 מבולטימור, וחיפש כתובת להגשים בה את חלומו להקמת קהילה סביב רב. הרב שאליו חבר הוא דיוויד גוטליב, שאותו הכיר פלודה עוד מימי ילדותו.

"יהודה הגיע עם ההצעה להביא קהילה סביב הרב גוטליב והפך את הקערה על פיה, כי המשמעות היתה לתכנן מחדש ולייקר את העלויות בכ־10%", אומר דודי דביר, סמנכ"ל שיווק ומכירות בנתיב. הסיבה לייקור נעוצה לא רק בצורך להגדיל את החללים המרכזיים בבתים, אלא גם בצורך לעמוד בדרישות של הרוכשים, כמו אמבטיה בכל חדר רחצה במקום המקלחון המקובל בגרסה הישראלית.

זמן קצר לאחר שהשיב בחיוב להצעה, ולאחר שפלודה וגוטליב רכשו בתים בפרויקט, הבין גרידינגר כי הוא נענה לאתגר שיצריך ממנו הקצאת משאבים ייחודיים: "זה ציבור עם צרכים מיוחדים בשירות וגם בתכנון. היה לי ברור שנצטרך לבנות מחלקה מיוחדת כדי לטפל בהם. נכון, זה מייקר את הפרויקט - אבל זה אתגר".

בחזית השיווק, היה ברור שכדי להגיע לקהל היעד של הפרויקט, לא יוכלו להסתמך בחברה על ערוצי הפרסום הרגילים. "השיווק לא נעשה בדרכים רגילות", מאשר דביר. "כמעט אין פרסום בעברית, והחומר השיווקי מופץ ברובו לעיתוני הקהילה היהודית במוקדים מרכזיים כמו ניו יורק, וגם למוקדים קטנים ונקודתיים כמו עלוני בית כנסת. יש גם פרסום ברשתות חברתיות".

"אנחנו קהילה ממתנת"

אך לא רק שפת השיווק וערוצי הפרסום מייחדים את הפרויקט. "הלקוחות שלנו מגיעים כדי לבנות קהילה, ולכן מה שיקבע עבורם את בחירת הנכס אינו בהכרח הנוף אלא הקרבה לבית הרב או השכן", מדייק קליין. ואכן, ביתו של גוטליב, קוטג' מספר 33 הממוקם אסטרטגית בלב לבו של הפרויקט, הפך במהרה למוקד המשיכה המרכזי לרוכשים.

בניגוד למקובל, כאן התושבים החדשים צפויים להיות אחראיים גם על הקמת מוסדות הציבור - ובראשם בית הכנסת המקומי, שלטובתו הקצו התושבים תקציב קהילתי מיוחד מכיסם. כמו כן, בתב"ע הוגדרו 600 מ"ר לטובת שטח מסחר, שבו יוקמו חנויות לשירות התושבים.

האידיליה האמריקאית משרתת היטב לא רק את פלודה, שמבצע בפועל את שיווק הפרויקט, אלא גם את הרב גוטליב שחלומו להקמת קהילה אמריקאית־ישראלית קורם עור וגידים במהירות מפתיעה. "הפרויקט עוד לא נבנה, וכבר הצלחנו למכור יותר מ־50% מהיחידות, אז בהחלט הייתי אומר שזה הולך טוב", מאשר פלודה. "בית שמש, ורמת בית שמש בפרט, הפכה למקום שבו תהליך הקליטה של העולים האמריקאים קל יותר". הוא מציין גם שהמחירים בפרויקט דומים למחירי הנדל"ן שאליהם מורגלים היהודים בארה"ב.

אבל האם פרויקט קהילתי אמריקאי כזה משרת את מטרת ההתערות בחברה הישראלית? על כך עונה הרב גוטליב כי "אנחנו מגיעים ממקום מסוים ומתרבות מסוימת. אם היינו מגיעים לאזור שנחשב ישראלי לחלוטין, היה לנו הרבה יותר קשה". ובכל זאת, האם התוצאה אינה, בסופו של דבר, עיר של גטאות שבה כל אוכלוסייה מתבצרת בגבולותיה? "יש מידה מסוימת של אמת באמירה הזו", מודה הרב, "אבל אנחנו דווקא משמשים כקהילה ממתנת ומפייסת בתוך המתח הקיים בבית שמש. אנחנו לא קיצוניים ומגדירים את עצמנו שוחרי שלום".