ועדת השרים צפויה לאשר מחר מע"מ אפס לדירות; ייכנס לתוקף ב-1 בספטמבר

שר האוצר יאיר לפיד צילום: נמרוד גליקמן

לפי נוסח ההצעה, ההטבה תינתן ברכישת דירות העומדות בקריטריונים מ־1 בספטמבר ולא מהיום שבו ייכנס החוק לתוקף. בסביבת לפיד מעריכים כי ממילא יסיים החוק את הליך החקיקה לפני שהכנסת תצא לפגרת הקיץ, ולפיכך לפני ספטמבר, אך אם לא כך יהיה, הוא יחול רטרואקטיבית.

בשבוע שעבר הגיעו היועץ המשפטי לממשלה ומשרד האוצר לפשרה שלפיה מי שלא שירת צבאית או אזרחית יוכל ליהנות מהטבת 0% מע"מ על רכישת דירה במחיר מקסימלי של 950 אלף שקל. מי ששירת צבאית או אזרחית ונכים יוכלו ליהנות מההטבה ברכישת דירה עד למחיר ארצי מקסימלי של 1.6 מיליון שקל. השמאי הממשלתי עוד צפוי לקבוע מחירי מקסימום אזוריים, לפי מחיר ממוצע למ"ר בכל אזור, ולכן המחיר המקסימלי לדירה שמזכה בהטבת המע"מ בפריפריה צפוי לרדת בשל מחירי הדירות הנמוכים יותר באזורים הללו.

לפי נוסח ההצעה, הערכת אובדן הכנסות המדינה ממסים עלתה ב־200 מיליון שקל בשנה בשל הגדלת ההטבה ללא משרתים וכעת היא מוערכת ב־2.4 מיליארד שקל בשנה.

בנוסח הסופי של ההצעה נקבע כי תקופת השירות המינימלית בצבא תהיה 12 חודשים לגברים ולנשים, במקום 18 חודשים לגברים ו־12 חודשים לנשים. עוד עולה מההצעה כי בקביעת הערכים הממוצעים ינכה השמאי הממשלתי עסקאות חריגות לאחר חלוקתן לעשירוני מחיר, וכן ינכה את שני העשירונים התחתונים ואת שני העליונים, כלומר דירות במחירים נמוכים וגבוהים במיוחד.

"מספר הזכאים גבוה ממספר הדירות המתאימות במלאי"

הנוסח הסופי של הצעת החוק התקבל בעיקרו בתגובות חיוביות מצד הקבלנים, והם מרוצים שיש סוף סוף תאריך יעד ליציאה מהקיפאון השורר במשרדי המכירות שלהם מאז סוף מרץ: צניחה של 15% במכירות באפריל האחרון בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. עם זאת, קבלנים רבים מתריעים כי מלאי הדירות החדשות הקיים בידיהם העונות לקריטריונים הקבועים בחוק לא יספיק לעמידה בביקושים שנוצרו בששת חודשי הקיפאון - מאז מרץ ועד החלת החוק בספטמבר - וצפויים לדבריהם להתפרץ באחת. מסיבה זו הציעה בעבר התאחדות הקבלנים (בוני הארץ) להחיל את חוק 0% מע"מ רטרואקטיבית, מהיום שבו התקבלה ההחלטה העקרונית עליו בקבינט הדיור, 24 במרץ האחרון.

"כל אוכלוסיית הזכאים תתנפל על הדירות שעומדות בקריטריונים. ברור שמספר הזכאים גבוה יותר ממספר הדירות שקיימות במלאי ומתאימות לזכאות", העריך אתמול ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום. "זכאים יקנו דירות גם אם אין להם כוונה לגור בהן. אני לא מאמין שמישהו יוותר על הטבה שהמשמעות שלה היא 250 אלף שקל.

"אותו זוג צעיר לא יחפש דירה במקום שהוא רוצה לגור בו אלא במקום שהוא יכול להשיג בו דירה. הוא ישכיר אותה במשך חמש שנים וימשיך לגור בשכירות היכן שהוא באמת מעוניין לגור. התוצאה תהיה עלייה גבוהה מאד של עשרות אחוזים בביקושים, בהשוואה לביקושים שהיו בחודשים האחרונים".

פרידמן העריך שהקיפאון שנוצר בשוק בחודשים האחרונים עלול להביא בסופו של דבר לעליית מחירי הדירות: "בזמן הזה, שבו כולם מחכים, גם היזמים מחכים. אין התחלות בנייה והמלאי הולך ומצטמצם. בתוך זמן קצר יימכרו כל הדירות לזכאים, ויישארו זכאים שלא הצליחו לממש את ההטבה שלהם כי המלאי נגמר. את הדירות שיישארו אפשר יהיה למכור במחירים גבוהים, מאחר שיהיה היצע אפסי מול ביקושים גדולים".

פרידמן. "ברור שמספר הזכאים גבוה יותר ממספר הדירות שקיימות" צילום: עמית שעל

"ציבור משדרגי הדיור לא יוכל להתקדם לדירה חדשה"

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברבעון הראשון של 2014 צנחו התחלות הבנייה בכ־16% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד - לכדי 10.3 אלף דירות חדשות. רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר המשווקת דירות עבור קבלנים, מעריך כי גם ברבעון השני "ממשיכות התחלות הבנייה לרדת, ומספר הדירות שיתאימו לקבלת ההטבה יצטמצם. אם המדינה רוצה לפתור את משבר הדיור, ההטבה צריכה להיכנס לתוקף עכשיו". להערכתו, הביקוש לדירות יגדל ב־20%–30% עם החלת ההטבה.

"לאחר ההצהרה על החקיקה המוצעת התריעה התאחדות בוני הארץ על חשש מהתפרצות ביקושים אם לא ייקבע מועד לתחולת החוק בהקדם ואף באופן רטרואקטיבי", אמר אתמול מנכ"ל התאחדות בוני הארץ עו"ד אליאב בן שמעון. "כיזמים ציפינו שההטבה תינתן רטרואקטיבית, מה שיאפשר המשך התנהגות של שוק נורמלי ולא עצירה של כל הרכישות למשך חצי שנה", מחזק פרידמן את הדברים.

לדעת פרידמן, מי שייפגעו הם דווקא בעלי דירות ששואפים למכור את דירותיהם, מי שמכונים משפרי דיור, ושאינם זכאים להטבת 0% מע"מ שמיועדת לרוכשי דירות ראשונות. "היום הם יכולים לקנות דירה, אבל ממתינים עם כל השוק, כי חלקם צריכים למכור את דירותיהם הנוכחיות. גם אם מחירי הדירות לא יעלו, לא יהיו דירות במחירי הזכאות, עד 1.6 מיליון שקל, כי הזכאים יתנפלו עליהן. מה שאומר שציבור משדרגי הדיור בעצם לא יוכל להתקדם לדירה חדשה".

"הקריטריונים יוצרים מיעוט של דירות מתאימות"

ביקורת אחרת כלפי חוק 0% מע"מ נוגעת לקריטריונים שקובעים אילו דירות יזכו את רוכשיהן בהטבה. "אם הקריטריונים לקביעת מחיר מ"ר דירתי לא ישתנו, ויחושבו, כמוצע היום, שנתיים וחצי לאחור, הרי שנראה מעט דירות שממתינות לזכאים", אמר בן שמעון.

השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, תוהה: "איך בכלל ניתן ליישם החלטה כזו לפני שהשמאי הממשלתי ערך חישוב לפי מ"ר? ומה יקרה למחירי הנדל"ן עד ספטמבר ולאחר מכן? האם לא הגיע הזמן להפסיק סוף סוף את הפיאסקו הזה, ובמקום החקיקה המיותרת והמסובכת של ביטול המע"מ, להחזיר את המצב לקדמותו ולקבל החלטה נקודתית וחכמה שלפיה כל מי שרוכש דירה כן ישלם את המע"מ, אבל אחר כך יקבל 'קופון' מרשויות המס לפי מידת הזכאות שלו, שנות השירות הצבאי ועוד קריטריונים ובא לציון גואל?".