האוצר: ירידה של 25% במספר הדירות שנרכשו בחודש אפריל; המכירות במאי בשפל היסטורי

תוכנית המע"מ כבר מורגשת בנתוני חודש אפריל

מסקירת "אורות אדומים" למצב המשק בישראל, הכולל גם פרק על הנדל"ן, עולה כי רכישות הזוגות הצעירים (רוכשי דירה ראשונה) רשמו ירידה של 21% בחודש אפריל, שיעור הירידה הנמוך ביותר מבין הסגמנטים השונים של השוק. יחד עם זאת, שיעור זה מוטה במידה מסוימת כלפי מטה בשל גידול חריג ברכישות הזוגות הצעירים באזור הצפון (לא כולל חיפה). מנגד, באזורי ירושלים, תל אביב, השרון ובאר שבע נרשמו ירידות שבין 40%-30% ברכישות הזוגות הצעירים. הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בולטת במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות, בעוד שבקרב המשקיעים ומשפרי הדיור לא נמצא הבדל מהותי בשיעור הירידה בין שני פלחי שוק אלו. באוצר מסבירים כי "ממצאים אלו מוסברים במידה רבה בהחלטה על הטלת מע"מ בשיעור אפס ברכישת דירה ראשונה".

במקביל, חלה ירידה משמעותית ברמת מחירי הדירות שרכשו הזוגות הצעירים, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות. כך, בעוד שמחירה החציוני של דירה חדשה שרכשו הזוגות הצעירים בחודש אפריל היה נמוך ב-18% ממחירה החציוני של דירה חדשה שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של השנה, בדירות יד שנייה עומד פער זה על 4% בלבד.

באוצר מציינים כי בקרב משפרי הדיור והמשקיעים מחירי הדירות שנרכשו באפריל היו גבוהים מאלו שנרכשו ברבעון הראשון של 2014. "עצם העובדה לפיה רק בסגמנט זה של השוק נמצאה ירידה ברמות המחירים, המתרכזת בפלח השוק של הדירות החדשות, יש בה כדי לרמז על שינוי התנהגות של הזוגות הצעירים ו/או הקבלנים בעקבות ההחלטה על הטלת מע"מ אפס בעת רכישת דירה ראשונה", מסכמים כותבי הסקירה.

תל אביב. עלייה במשקל המשקיעים בסך העסקאות בחודשיים האחרונים צילום: גלעד קוולרצ'יק

עוד לפני שהוחלט על תכנית מע"מ בשיעור 0% לרוכשי דירות ראשונות: ברבעון הראשון של 2014 נרכשו 26 אלף דירות (חדשות ומיד שנייה) - ירידה של 21% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2013. בהשוואה לרבעון הראשון ב-2013, מדובר בגידול של כ-1% ברכישת דירות.

את הירידה בעסקאות ברבעון הראשון הובילו הזוגות הצעירים, עם צניחה של 26% לעומת הרבעון הקודם. משקלם בסך העסקאות ירד ל-37%, השיעור הנמוך ביותר בשנים האחרונות. הירידה בולטת במיוחד באזור חיפה. לעומת זאת, נרשמה גבוהה יותר של רכישת דירות על-ידי זוגות צעירים באזור המרכז (לא כולל תל אביב), הודות למבצעי מכירת דירות חדשות בראש העין. כמו כן, מציינים באוצר כי נרשמה "הסטה של ביקושים גם בדירות יד שנייה לעבר ערים זולות יחסית".

עוד עולה מהסקירה, כי שליש מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים (רוכשי דירה ראשונה) ברבעון הראשון היו דירות חדשות, 80% מתוכן עד מחיר של 1.6 מיליון שקל. יצוין כי, 1.6 מיליון שקל הוא הרף הארצי שנקבע לקבלת פטור ממע"מ ברכישת דירה ראשונה מקבלן, אך בספטמבר יפרסם השמאי הממשלתי רשימת מחירים לכל שכונה ועיר, שתבטא רף נמוך יותר באזורים בהם המחיר הממוצע למ"ר נמוך, בעיקר בפריפריה, אך גם בערים רבות בגבולות חדרה-גדרה.

המשקיעים בורחים, רק לא מתל אביב

סקירת משרד האוצר מצביעה על ירידה של 20% ברכישת דירות על ידי משקיעים.כשיעור מסך העסקאות ירד משקלם ב-2%, אל כ-24%, לראשונה מאז אוקטובר אשתקד. 

במקביל נרשמה ירידה ברמת מחירי הדירות שרוכשת אוכלוסייה זו. עם זאת, באזור תל אביב נרשמה עלייה. "הסבר מרכזי לכך הינו רמות ההכנסה הגבוהות של רוכשי הדירות להשקעה בתל אביב", מציינים באוצר ומוסיפים כי נרשם גידול ניכר במשקל בעלי חברות ארנק (על פי רוב, עצמאים בעלי הכנסה גבוהה) בקרב אוכלוסייה זו.

כלכלני משרד האוצר מעריכים כי "מגבלות המימון של בנק ישראל מחודש ספטמבר האחרון (קביעת מגבלה על שיעור ההחזר מסך ההכנסה) תרמו לגידול במשקל המשקיעים באזור זה, שכן רמות ההכנסה של המשקיעים באזור תל אביב גבוהות משמעותית מאשר אלו של הרוכשים הפוטנציאלים האחרים באזור, לפיכך מגבלות בנק ישראל על משקיעים אלו פחות אפקטיביות".

מפילוח אזורי של כלל רכישת הדירות (חדשות ומיד שנייה), עולה כי ברבעון הראשון של 2014 נרשמה עלייה ברכישת דירות חדשות במרכז (8.9%), טבריה (9.2%), נצרת (0.6%), נתניה (5.5%), רחובות (2.5%) ובאר שבע (9.3%), בהשוואה לרבעון המקביל ב-2013. לעומת זאת, ירידות נרשמו בירושלים (8.9%-), חיפה (4.5%-), תל אביב (6%-) וחדרה (14.4%).

הישובים הבולטים ברכישת זוגות צעירים ברבעון הראשון של השנה היו תל אביב, ירושלים, נתניה, פתח תקווה, רמת גן, רחובות, אשדוד, באר יעקב, חיפה, חדרה, פרדס חנה-כרכור, יבנה, ביתר עילית, בית שמש, ראש העין, קרית אתא, טירת כרמל, אשקלון, באר שבע וחריש. כאשר בוחנים את התפלגות מחירי הדירות בעשרים הישובים הבולטים ברכישות הזוגות הצעירים נמצא כי בקרב מחצית מישובים אלו, בין 100%-90% מהדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים היו במחיר של עד 1.6 מיליון שקל. מנגד, בקרב המחצית האחרת של הישובים עומד שיעור זה בממוצע על 60%. יצוין כי, כ-34% מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של 2014 היו דירות חדשות, ירידה של נקודת אחוז בהשוואה לרבעון הקודם.

תל אביב: המשקיעים עשירים יותר

מהנתונים עולה עוד, כי המשקיעים בתל אביב נהנים מרמות שכר הגבוהות משמעותית מאלו של משפרי הדיור והזוגות הצעירים באזור; הם מתאפיינים ברמות שכר גבוהות גם בהשוואה לאלו של המשקיעים באזור זה ברבעונים הקודמים. שיעור בעלי חברות הארנק מקרב המשקיעים עמד על 14% ברבעון הראשון של השנה (בהשוואה ל-4% ברבעון השלישי של 2013). באוצר מציינים כי "בעלי חברות אלו אינם נוהגים למשוך את כל הרווח כשכר, ולכן השכר שלהם מוטה כלפי מטה". נוסף לכך, מי שהובילו את הגידול ברכישת דירות חדשות בתל אביב (22% בהשוואה לרבעון הקודם), היו המשקיעים.

בממוצע כלל-ארצי, שיעור הדירות החדשות מסך עסקאות הנדל"ן למגורים בישראל עמד ברבעון הראשון על 27% - למעלה מרבע מהדירות שנרכשות בארץ הן חדשות – השיעור הגבוה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2010.