קונים פחות דירות, לוקחים יותר משכנתאות. איך זה מסתדר יחד?

בחודש אפריל האחרון נרכשו 6,521 דירות חדשות ודירות מיד שנייה, כך עולה מדו"ח אורות אדומים שפרסם אתמול האוצר. מדובר בצניחה של 25% במספר הדירות שנרכשו בישראל בהשוואה לחודש מרץ. האוצר אמנם מייחס את הצניחה לחג הפסח, אבל מעיד כי נתונים ראשוניים לחודש מאי מצביעים על הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות בדירות זה 11 שנה.

שר האוצר יאיר לפיד צילום: יוסי זמיר

אבל למרות נתוני האוצר שמלמדים על האטה, בדיקת "כלכליסט" העלתה כי חודש יוני צפוי להסתיים בנטילת משכנתאות חדשות בהיקף של 4.2–4.4 מיליארד שקל בידי הציבור - על פי גורמים במערכת הבנקאית, בהסתמך על קצב המשכנתאות מתחילת החודש. ההערכה המקסימלית מהווה עלייה של עד 5% בהשוואה ליוני אשתקד, אז הנתון עמד על 4.19 מיליארד שקל, ושמירה על הקצב ממאי 2014. 

קצב המשכנתאות הצפוי עומד בסתירה לנתוני האוצר על מספר העסקאות. מחירי הדירות אמנם עלו באחוזים בודדים בחודשים האחרונים, אבל הסיבה לניפוח המשכנתאות אינה נעוצה במחירי הדירות - וגם לא במיחזור משכנתאות, מאחר שנתוני בנק ישראל אינם מתייחסים למיחזורן כאל הלוואה חדשה. גם כלכלנים ובנקאים אינם מצליחים להסביר את התופעה.

כמות העסקאות תלך ותרד ככל שהחלת התוכנית תתקרב

ההערכה סביב שוק הדיור היתה כי תוכנית 0% מע"מ, שמוביל שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד, תצליח לגרום להאטה בשוק. אולם נראה כי חלק מהזוגות הצעירים זקוקים למקום מגורים ואינם שועים לבקשות שרי השיכון והאוצר שלא לרכוש דירה כעת, ולהמתין לירידת מחירים (באפריל, אגב, עלה מדד מחירי הדירות ב־0.7%, כך על פי נתוני הלמ"ס). נוסף לכך, סביר להניח שחלקם רוכשים דירות במחירים הגבוהים מהרף הארצי לתוכנית – 1.6 מיליון שקל, וממילא לא יהיו זכאים להטבה.

לפי נתוני האוצר, אותם זוגות צעירים פונים לרכוש דירות חדשות שמחירן נמוך יותר, ואולי אף נהנים ממבצעי הנחות ומכירות מוקדמות של הקבלנים. "חלה ירידה משמעותית ברמת מחירי הדירות שרכשו הזוגות הצעירים, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות", נכתב בסקירת האוצר. "בעוד מחירה החציוני של דירה חדשה שרכשו הזוגות הצעירים באפריל היה נמוך ב־18% ממחירה החציוני של דירה חדשה שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של השנה, בדירות מיד שנייה עומד פער זה על 4% בלבד".

לפיכך, קשה להסביר את ההיקף הכספי הגדול של המשכנתאות שניטלו בחודש יוני - חודשיים לאחר שנרכשו רק 6,521 דירות. נתוני המשכנתאות של יוני אמורים לשקף את רמת המכירות של אפריל, שכן על פי רוב משכנתאות ניטלות כחודשיים לאחר חתימת חוזה המכר.

גם באוצר מתקשים למצוא הסבר לפער בין נתוני העסקאות בפועל לבין היקפי המשכנתאות. "ייתכן שבחודשים האחרונים נוטלים את המשכנתאות משפרי דיור ומשקיעים, ולא בהכרח זוגות צעירים", העריך בשיחה עם "כלכליסט" גורם במשרד האוצר. "נאיבי לחשוב שהזוגות הצעירים לא יקנו יותר. יש כאלה שלא יכולים לחכות ולא רוצים לקחת סיכון - וקונים. רבים אף מקבלים הנחות מקבלנים". לדברי הגורם, 63% משוק הנדל"ן למגורים הם אנשים שלא יהיו זכאים להטבת המע"מ, לכשיעבור החוק, ולכן עדיין קיימת פעילות בשוק. "ככל שיתקרב התאריך שבו תיכנס ההטבה לתוקף, 1 בספטמבר, נראה רמה נמוכה יותר של עסקאות, אבל לא התרסקות מוחלטת", מעריכים באוצר.

חוקר הנדל"ן פרופ' דני בן־שחר מהטכניון מופתע מהפער בין נתוני העסקאות לנתוני המשכנתאות, אך לא מהצניחה ברכישת דירות. בן־שחר אמר אתמול ל"כלכליסט" כי "היה ברור שהרפורמה תשתק את השוק לטווח הקצר". הוא העריך כי חלק מהעסקאות היו כבר בתהליך ורק נחתמו באפריל: "מי שיכול לחכות, מחכה".

יצוין כי גם לפני ההכרזה על המע"מ נרשמה ירידה ברכישת דירות. לפי סקירת הנדל"ן הרבעונית שפרסם אתמול משרד האוצר, ברבעון הראשון של 2014 נרכשו כ־26 אלף דירות (חדשות ומיד שנייה), ירידה של 21% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2013. בהשוואה לרבעון הראשון ב־2013, מדובר בגידול של כ־1% ברכישת דירות.

גם מספר המתעניינים בלקיחת משכנתא לא פחת

בבנקים ציינו אתמול כי הופתעו לגלות שקצב נטילת המשכנתאות ממשיך כרגיל, והעריכו כי האדישות של הציבור לרפורמה של לפיד נובעת מחוסר אמון ביעילות הממשלה להוריד באופן ממשי ואפקטיבי את מחירי הדיור. באשר לפער בין ביצועי המשכנתאות לבין נתוני האוצר, נראה שהוא נשאר בלתי מוסבר גם מצד הבנקאים. אמנם שוק המשכנתאות נמצא בפיגור של חודשיים־שלושה אחרי שוק הדיור עצמו, אך חודש יוני מגלם באופן כמעט מלא את רפורמת המע"מ, וההערכה בעבר אכן היתה כי חודש זה ירשום ירידה של 15% בהיקף המשכנתאות. יתרה מכך, בבחינת מספר הבקשות למשכנתא בבנקים עולה כי הציבור ממשיך להתעניין בנטילת משכנתאות ואינו מחכה. גורם בשוק המשכנתאות אף ציין כי על פי הערכות ראשונות, הביצועים לחודש יולי ממשיכים כסדרם ולא מורגשת האטה מסוימת.

בהסתמך על ההערכות של ביצועי חודש יוני, קצב נטילת המשכנתאות החדשות בחצי הראשון של שנת 2014 יהיה דומה לקצב שנרשם בתקופה המקבילה ב־2013, ויסתכם בכ־25 מיליארד שקל. בשנה שעברה נרשם ביקוש שיא בנטילת משכנתאות, ועד סוף השנה ניטלו משכנתאות חדשות בהיקף של 52 מיליארד שקל.

בנק ישראל החליט שלשום להותיר את הריבית על כנה בחודש יולי, ברמה של 0.75%, אף שבענף גברו ההערכות כי הורדה נוספת בריבית היא חיונית לנוכח הירידה בהשקעות במשק, הצמיחה המתונה ותחזיות האינפלציה הנמוכות. ההערכות הן שגם בנק ישראל מזהה כי שוק הדיור אינו נרגע נוכח הרפורמה, וניסה להימנע מהפעלת לחץ נוסף שהורדת ריבית היתה יוצרת.