"התוצאות חלשות? המדינה שמה רגליים"

חברת הבנייה מצלאוי מסרה 12 דירות בלבד בשנת 2013, נתון עגום במיוחד על רקע ההצלחה של יתר חברות הנדל"ן למגורים, שנהנו מקצב גבוה של מסירת דירות. בזמן שרוב חברות הנדל"ן למגורים רשמו רווחים בשנת 2013 - שבמהלכה מסרו את הדירות שמכרו על הנייר בשנות השיא 2010–2011, לפני המחאה החברתית, והכירו בהכנסות בגינן - שורת הרווח של מצלאוי, שעיקר פעילותה בפינוי־בינוי, נשארה אדומה, וההפסד השנתי הנקי שלה אף העמיק ל־16 מיליון שקל ב־2013, לאחר הפסד של 5.76 מיליון שקל ב־2012.

"מתוך הנשמה"

נתנאל גרופ מסרה 104 דירות ב־2013, בוני התיכון מסרה 218 דירות והחברה של חנן מור מסרה 157 דירות. כבעל השליטה בחברת מצלאוי וכמנכ"ל שלה איך אתה מסביר את העובדה שהצלחתם למסור רק 12 דירות בשנה?

סמי מצלאוי: "התארכותם הלא צפויה של ההליכים התכנוניים מקשה לתזמן את מסירת הדירות. אישרנו את כל התהליכים של העבודה, הכנו את כל המערכת, כולל הדרישות לקבלת היתרים - תחבורה, סביבה ונגישות, ולכמה פרויקטים עדיין אין היתר. אני לא יכול להאשים גוף מסוים. כשאני מאשים אני חוטף על הראש. אני כבר לא יודע איך ניתן לגשת היום ואילו לוחות זמנים צריך לתת לאנשים. משהו קורה במדינה, והוא לא מטופל בקולקטיביות. אז הוועדה מקומית אישרה, אבל במחוזית רוצים בדיקה תחבורתית, ועוברות שנה וחצי של ישיבות בנושא. לאחר מכן רוצים נגישות, חניה, כיבוי אש. בכל פעם שיש שריפה במדינה הכללים משתנים. היום אני לא יכול להתחייב ללוח זמנים בפני מישהו כשאני חותם מולו. בהינתן היתר אני מסוגל להבטיח לדיירים לבנות בתוך 18–24 חודשים, אך אלפי יחידות דיור עדיין בקנה, ממתינות להיתרים".

בכל פעם שיש שריפה במדינה הכללים משתנים. היום אני לא יכול להתחייב ללוח זמנים בפני מישהו כשאני חותם מולו" צילום: אוראל כהן

מי אחראי לביצועים הכספיים החלשים של החברה?

"האחריות לסחבת בוועדות התכנון היא של המדינה. אני נכנס לפרויקטים האלה מתוך הנשמה. למה אני צריך לעשות פינוי־בינוי? הרי אני יכול לקנות קרקע ולבנות 200–300 יח"ד בכל שנה. בפינוי־בינוי אני יכול לבנות 10,000 יח"ד בתוך חמש שנים, אבל אף אחד לא נותן לי. שמים רגליים ומערימים קשיים. מדברים בעשרה קולות.

"אנחנו מגלגלים תוכניות למאות ואף אלפי יחידות דיור במשך חמש שנים ויותר. כן, יכולתי לקחת משוק ההון עוד 100 מיליון שקל ולקנות קרקעות לבנייה רגילה. אבל מתחם יוספטל בבת ים, שיש בו 1,200 יחידות דיור, ייכנס בחודש הבא לדיון להפקדה. יש לי עוד 700 יחידות דיור במתחם רוטשילד בעיר. בתוך 24–18 חודשים מרגע שכל הדיירים חתומים ויש היתר הם מקבלים דירה. אני צריך לעמוד בזה - אני מתחייב בפני הדיירים הקיימים ללוח זמנים".

לוחות הזמנים האלה משפיעים גם על היכולת שלך לרשום רווחים?

"זה עושה לי נזקים. אלה לא רק הפסדים, אלה השקעות שאני משקיע ומחכה. שישה פרויקטים בפינוי־בינוי, כולם מתוכננים. זו עבודה שנעשתה במשך 5–6 שנים והיא נמצאת במערכת של המדינה".

18 אלף שקל לרכב

הוצאות המימון של מצלאוי ב־2013 הסתכמו ב־19.2 מיליון שקל, כמעט כפול מהנתון בשנה המקבילה, מה שתרם גם כן לשורה התחתונה העגומה. בזמן שמצלאוי אוספת חתימות מדיירים במתחמים לפינוי־בינוי ומשלמת לעובדיה, לאדריכלים ולמשפטנים כדי שיתנהלו מול ועדות התכנון עד לקבלת היתרי ההריסה והבנייה המיוחלים, הכסף נוזל מבלי שהיא רואה אגורה אחת. החוב הכולל של ארבע סדרות האג"ח של מצלאוי הנסחרות בבורסה מסתכם בכ־260 מיליון שקל. איגרות החוב של החברה מדורגות ב־Baa1 על ידי מידרוג, שבפברואר 2013 שינתה את אופק הדירוג של איגרות החוב מיציב לשלילי על רקע דחיית מועד ההתחלה המקורי של כמה פרויקטים.

אבל לא רק סחבת ממשלתית. בפברואר הודיע סמי מצלאוי על החלטתו להפחית את דמי הניהול המשולמים לו ואת העלות שהחברה נושאת בשל רכב וטלפון נייד. ההפחתה תקטין את עלות העסקתו ב־36%. אלא שהיא הגיעה אחרי שבשנים 2012–2013 רשמה חברת מצלאוי הפסד שהצטבר ל־21.8 מיליון שקל. באותה התקופה נהנה מצלאוי משכר בעלות כוללת של 6.2 מיליון שקל. זאת מבלי להביא בחשבון שרעייתו, קלרה מצלאוי, המכהנת כסמנכ"לית קשרי בנקים וכגזברית החברה, נהנית משכר שנתי בעלות של כ־650 אלף שקל. גם אחרי ההפחתה סמי מצלאוי נהנה מדמי ניהול חודשיים של 150 אלף שקל ומ־18 אלף שקל נוספים על רכב וטלפון נייד, עלות שבה נושאת החברה הציבורית.

אין לכם בעיה לעמוד בהתחייבויות?

"אנחנו דואגים לעמוד בהתחייבויות אף שאין לנו פרויקטים בקנה. עכשיו הצהרנו שאנו מוכרים בניין כדי לממן את הפעילות. מה לעשות? את הבנק זה לא מעניין. תודה לאל, אנחנו גם חברת ביצוע ואנחנו מביאים מזה כסף ומשתמשים בו. הרווח שלנו מהפרויקטים הוא 8%–10%. מה לעשות שבמדינה שלנו אומרים לך 'שלוש שנים לאישור' ובסוף זה אורך חמש? זה גורם לנו רק להוצאות מיותרות. בחמש השנים האחרונות הוצאנו כ־80 מיליון שקל לשווא. במקום להתעסק בעיקר - הגדלת היצע הדירות - מתעסקים כאן בטפל".

לא נמאס לך מכאב הראש הכרוך בפינוי־בינוי?

"זה בנשמה שלי. חוויתי את זה על בשרי כילד, כשפונתה משפחתי מצריף. אתם לא רואים את האנשים? יש גרושים, יש ילדים, יש עבריינים. צריך לטפל באנשים האלה. בפינוי־בינוי אתה נותן להם בית חדש וחיים חדשים".