כמה קרקע צריך ל־850 אלף דירות

מחר אמורה להיערך ישיבה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה כדי לעדכן את תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35), ולאפשר את הגדלת היצע הקרקעות לבנייה עד שנת 2030. לקראת הישיבה עולה כי משרד הפנים מפולג בעמדתו בנוגע לשאלה כמה קרקעות להקצות לטובת בנייתן של יחידות הדיור שלהן יזדקק המשק הישראלי ב־15 השנים הקרובות. מצד אחד ניצבת מנהלת מינהל התכנון במשרד בינת שוורץ, ומהעבר השני עומד יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה ומנכ"ל משרד הפנים שוקי אמרני. להכרעת הוויכוח בין השניים תהיה השלכה כבדה על שוק הנדל"ן בשנים הקרובות.

בינת שוורץ, מנהלת מינהל התכנון צילום: הילית כדורי

בעוד שוורץ, שעמדתה נתמכת על ידי משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד האוצר, סבורה כי יש להגדיל את היצע הקרקעות ("המרקמים העירוניים") בהיקף של 4%–10%, הרי שאמרני מתנגד לעדכון ולהוספה גורפת של קרקעות זמינות לבנייה. בעקבות ויכוח זה מסתמן כי חברי המועצה הארצית לתכנון ובנייה לא יידעו מהי עמדת משרד הפנים עד למועד הישיבה. בימים האחרונים התקיימו כמה פגישות בין הצדדים במשרד הפנים בניסיון להגיע לפשרה ולהימנע ממבוכה שבהצגת שתי עמדות שונות בישיבה.

קפצו מ־2%

מינהל התכנון שינה את עמדתו בחודשיים האחרונים לאחר שקודם לכן תמך בהגדלת היצע הקרקעות ב־2% בלבד. לפי מינהל התכנון, עמדתו החדשה נובעת מהצורך לתת מענה לנתונים החדשים שגובשו בשיתוף המועצה הלאומית לכלכלה, ולפיהם עד לשנת היעד 2030 זקוקה מדינת ישראל לתוספת של כ־850 אלף יחידות דיור. כדי לבנות בפועל מספר כזה של יחידות דיור, הם מסבירים, יש צורך בתכנון של 1.3–1.9 מיליון יחידות דיור.

לדברי גורם בכיר במינהל התכנון, "ההערכות הקודמות שלנו לא היו מדויקות. ישבנו עם המועצה הלאומית לכלכלה, שגיבשה את נתוניה גם על בסיס נתוני הלמ"ס, והבנו שבין2015 ל־2030 צריך 49 אלף יח"ד בממוצע בכל שנה, ולא 40 אלף יח"ד בכל שנה. לפני חודשיים הסתמכנו על עבודה של צוות אחר, בראשותו של ראש מינהל התכנון לשעבר שמאי אסיף, שבחנה את הנושא על פי בדיקת של פוטנציאל תאי השטח. בדיעבד חלק מהנתונים לא היו מדויקים. הנתונים העכשוויים מדברים בעד עצמם, וכל זה אינו מביא בחשבון גלי הגירה גדולים - כך שחייבים לאפשר למערכת את המספרים הללו".

שטח צפונית לירושלים שמינהל התכנון מבקש לאפשר לבנות בו

הגורם הוסיף כי "הנחת היסוד של מינהל התכנון היא כי יש לתכנן פי שניים ממה שייבנה בפועל. זה יהיה חוסר אחריות לתכנן פחות ולא להסתכל קדימה על צורכי שוק הנדל"ן בשנת 2030". לדבריו, "בנייה בפועל של תוכניות בנייה גדולות תלויה במספר רב של גורמים: הקמת תשתיות תחבורה גדולות, קצב התכנון המקומי, שיקולים פוליטיים של רשויות מקומיות והתנגדויות לתוכניות, בין השאר מצד ארגוני סביבה. יש הרבה מאוד גורמים שמעכבים בנייה. המטרה היא לאפשר תכנון גמיש בשנת 2030 באופן שגם יתיישב עם תקציב המדינה ומגבלותיו בעוד 15 שנה". במינהל מבהירים כי כיום מהווים "המרקמים העירוניים" רק כ־9% מכלל שטחי המדינה, ומכאן שהגדלתם בשיעור של בין 4% ל־10% נוספים תביא את השטחים הללו לפחות מ־10% בסך הכל.

משרד השיכון, שהתנגד בתוקף להצעה הקודמת (בהיקף 2%) ואף מנע את קבלתה לפני חודשיים, גורס כי יש להפיק לקחים מן העבר: "מתוך היקף יחידות הדיור שהוצע ב־1995, לפני כמעט 20 שנה, נבנו בפועל עד היום רק כ־20%", מציינים במשרד. על פי עמדתו הרשמית של מנכ"ל המשרד שלמה בן אליהו, "המצב הקיים הביא ליצירת מחסור בתכנון האפקטיבי, במיוחד במרכז הארץ, דבר שגרר את עליית מחירי הדיור".

הירוקים נגד המהלך

מי שמתנגד באופן נחרץ להצעה להוסיף שטחי בנייה הם המשרד להגנת הסביבה וארגוני הסביבה, ובהם החברה להגנת הטבע ועמותת אדם טבע ודין. בדו"ח חדש שגובש עבור החברה להגנת הטבע על ידי פרופ' עזרא סדן, לשעבר מנכ"ל משרד האוצר, נכתב כי בניגוד לסברה המקובלת, לתמ"א 35 היתה השפעה שולית יחסית על המחירים לאורך השנים, וכי במערכת התכנון מצויות רזרבות קרקעיות מספיקות לבנייה למגורים - בסדרי גודל של מאות אלפי יחידות דיור. בדו"ח החדש, שהגיע לידי "כלכליסט", נכתב כי "על רקע זה ניתן לקבוע כי לצורך השגת המטרה של מיתון עליית המחירים, אין צורך בשינוי גורף בעקרונות תמ"א 35. שינוי גורף בתמ"א 35 לא יועיל להיצע ולהורדת המחירים, אך יהיו לו השלכות שליליות כבדות, לרבות פגיעה שלא לצורך בשטחים פתוחים ועידוד תהליכים של ריקון מרכזי הערים". סדן מציין בדו"ח כי כדי לאפשר למערכת התכנון גמישות, ניתן להסתפק בעדכון נקודתי של התוכניות - כלומר בהוספה נקודתית של שטחים באזורים שבהם מבקשת המדינה לקדם תוכניות בנייה. לעמדה זו שותף גם השר להגנת הסביבה עמיר פרץ, שבשבוע שעבר קיים דיון מיוחד עם ארגוני הסביבה בנושא.במינהל התכנון מבהירים כי ההתנגדות של ארגוני הסביבה והמשרד להגנת הסביבה אינה מביאה בחשבון את ההתנגדויות לתוכניות ספציפיות המועלות על ידם גם בנוגע לתוכניות מגורים בשטחים הקיימים. "כבר היום ארגוני הסביבה מתנגדים לבנייה בהיקפים גדולים ומונעים התקדמות של תוכניות: למשל הם מתנגדים לבניית 1,600 יח"ד במעלות, 2,000 יח"ד בבית שמש, 2,000 יח"ד נוספות במצפה נפתוח בירושלים ועוד מספר זהה ברחובות דרום - אם מביאים בחשבון שהתנגדויותיהם אולי מוצדקות, זה רק מחזק את הצורך לתכנן יותר".