יזם הנדל"ן אשר אלון: "אסור שחברות ציבוריות יעסקו בפינוי־בינוי"

אלון הוא בעלי הפועל רעננה, אך עיסוקו העיקרי הוא חברת הנדל"ן אשלי, שעומדת בפני סיום פרויקט הפינוי־בינוי ME בנווה שרת בת"א. אלון מספר כיצד קנה את אמון בעלי הדירות בעזרת ויתור על מתווכים, ורומז שהרווחיות בפרויקט תגיע ליותר מה־20% המקובלים בתחום

עינת פז-פרנקל 08:3607.10.14

"כל מי שיש לו מחשבות לעשות ספקולציות על מגרשי כדורגל ולעשות כסף על רכוש ציבורי, טועה בגדול", כך אומר יזם הנדל"ן ובעלי הפועל רעננה אשר אלון. "אף אחד לא יתעסק עם המגרש של הקבוצה שלו, גם לא עמוס ואבי לוזון, כי יש להם כל כך הרבה נכסים שזה שולי. מאיר שמיר איכשהו הצליח בפתח תקווה אבל זו לא מציאה גדולה, כי הוא שם באצטדיון האורווה הרבה מיליונים". לדבריו, "מגרש הפועל רעננה נמצא על קרקע שבבעלות רשות מקרקעי ישראל וההסתדרות - אין למגרש שום ערך חוץ מזה שמשחקים שם כדורגל, ומי שחושב שיעשה שם כסף, טועה. אני אישית לעולם לא אוכל להקים שם מגדלים".

קראו עוד בכלכליסט:

אלון ומאחוריו עבודות הבנייה בפרויקט ME בנווה שרת. "אנחנו המצלאוים המודרניים" צילום: עמית שעל

אלון, בעלי חברת הבנייה אשלי שהיה בעלי מכבי נתניה בשנים 2006–1999, מתעקש שאין לו שאיפות לבנות מגדלים על מגרש הפועל רעננה, שהיווה כר פורה לסכסוכים משפטיים בשנים האחרונות, וכי הסיבה שנכנס לכדורגל לא קשורה בנדל"ן. "אני בכדורגל מאהבת המשחק, זה נתפס ולא משתחרר. הקבוצה לא עוברת בירושה או כמו נדל"ן בטאבו. אתה צריך לנהל אותה בצורה הכי טובה, והרווח שלך זה להפסיד כמה שפחות".

אתה פילנתרופ?

"כן. אני לא רוצה שהחיים יעברו לידי. אני אוהב כדורגל, יש לי חשיפה מרבית, מכירים אותי, יש תחרות, אדרנלין. זה ממש ממכר. הכדורגל זה ההובי והאהבה שלי. זה ממלא אותי".

פינוי־בינוי לחברי הילדות מרעננה

אבל אלון, בעלי חברת הנדל"ן אשלי, מעדיף לדבר על התשוקה האמיתית שלו, ייזום נדל"ן בשיטת פינוי־בינוי, והוא מסמן עצמו כממשיכו של סמי מצלאוי, מחלוצי התחום בישראל. "אנחנו המצלאוים המודרניים. יש לנו גישה חדשה - מתח רווחים גדול ואורך נשימה. אנחנו יכולים לחיות שנה וחצי ללא מחזור מכירות, לא צריכים להציג מאזן ולהשיא רווח למשקיעים כמו חברה ציבורית".

בימים אלה מסיימות החברות אשלי וש. מיכלסון את פרויקט הפינוי־בינוי ME בהיקף של 270 דירות חדשות, שיאוכלסו באביב בשכונת נווה שרת התל־אביבית, פרויקט שבמסגרתו פונו ונהרסו 96 דירות ישנות. אשלי נמצאת בשלבי ביצוע של עוד כ־800 דירות בפרויקטים באזור המרכז והשרון, וכ־1,500 דירות נוספות צפויות להבשיל בשלוש השנים הקרובות, רובן ככולן בשותפות עם חברת לי־רן של רוני בריק, גיסו של אלון המכהן גם כסגן נשיא התאחדות בוני הארץ.

את חברת אשלי הקים אלון ב־1992, יחד עם שותפו אילן שלי (שלי עזב מאז את החברה). החברה בנתה בתחילת דרכה מאות דירות באזור השרון. לפני כשבע שנים מכרו אלון ושותפיו את מרבית הזכויות בבניין המשרדים בית המילניום ברעננה, הכולל 32 אלף מ"ר, לבריטיש ישראל בכ־130 מיליון שקל.

את הכספים השקיע אלון בעיקר בייזום פרויקטים של פינוי־בינוי בתל אביב וברעננה, עיר הולדתו. בשנה הקרובה הוא צפוי לפנות מבתיהן כמה ממשפחות חברי ילדותו, במסגרת פרויקט בשכונה שבה גדל ברעננה: "הילדים של חברי הילדות שלי פנו אליי, בקשר לפרויקט ברחוב ויצמן באזור שבו גרתי ושיחקתי כדורגל", מספר אלון. "לא כולם יודעים לפרגן, אבל כשחברים שלך כל כך מפרגנים ורוצים שאתה תעשה את הפרויקט – זה מאוד מרגש".

עוד בתכנון של חברת אשלי: פרויקט של 700 דירות ברח' אשרמן בתל אביב, במסגרת פינוי־בינוי, ועוד פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38/2 בשרון ובתל אביב.

את הצלחת פרויקט ME, ש־90% מהדירות בו נמכרו - כיום דירות 4 חדרים בפרויקט מגיעות ל־2.5 מיליון שקל - אלון זוקף למהלך של רכישת דירות מבעליהן. "הראו לי את המתחם לפני כשבע שנים והיה ברור שמדובר באתגר גדול. 96 דיירים בשישה בניינים. הם עברו כמה קבלנים והיו ממש מיואשים כי איש לא הצליח להרים את הפרויקט. כשנכנסתי לתמונה, קנינו 30 דירות במזומן. אנשים כבר איבדו את האמונה. הם רצו למכור את הדירות ולא לחכות שהפרויקט ייבנה והם יקבלו דירה חדשה בעוד שנים. אנשים גם מפחדים לאבד את הדירה שלהם, שהיא כל מה שיש להם. זה מפחיד לאבד את הרכוש שלך".

לדבריו, הדיירים שחיכו לפינוי־בינוי "ראו שאני מאמין בפרויקט. אם אני קונה פה דירות, סימן שאני החלטי מאוד. הם הבינו שאני מושקע בפרויקט". ו־30 המשפחות שמכרו לו את הדירות ועזבו? "כואב להן הלב וכואב לי הלב עליהן, אבל זו הבחירה שלהן. היתה יכולה להיות להן דירה של 2.5 מיליון שקל היום".

"אני המקור מההתחלה עד הסוף"

בפינוי־בינוי אמנם לא רוכשים קרקע, אבל על כל אחת מ־30 הדירות שקנה שילם אלון כ־830 אלף שקל בממוצע (25% יותר מעלותן בשוק באותן ימים) - כ־25 מיליון שקל בסך הכל. בנוסף, הוציא כ־19 מיליון שקל על דמי שכירות של כ־4,000 שקל לחודש ל־66 משפחות שפונו במשך שש שנים. וזה כמובן לפני תשלומים לקבלן המבצע, מתכננים ואנשי מקצוע נוספים. על אף ההוצאות הגבוהות, אלון רומז ששיעור הרווחיות בפרויקט יעבור את ה־15% עד 20% הסטנדרטיים בענף הבנייה.

איך אתה מסביר מקרים של חברות ציבוריות גדולות ששלחו ידן בתחום ומחלקות הפינוי־בינוי שלהן מדשדשות כבר שנים?

"החברות הללו לא עובדות נכון. אני המקור, אני מההתחלה עד הסוף, וזה מה שתופס את הדיירים. יש להם עסק עם מישהו שלא רק סוחר, מתווך, מעביר את החתימות שלהם אני לא יודע למי. אני מלווה אותם, בונה להם, נותן להם את המפתח. זה מעורר אמון. מעבר לכך, זה חסכוני לנו, אנחנו לא צריכים לשלם 6% למתווך.

"אסור שחברות ציבוריות יעסקו בפינוי־בינוי. אני יושב בגובה העיניים עם הדיירים. הם יודעים שאני חברה פרטית ואני נגיש 24 שעות, ולכן הם מעדיפים ללכת איתי. הבזבוז של החברות הציבוריות הוא שהן לוקחות קבלני חתימות שמבקשים 6% מהמחזור, שזה רבע מהרווח היזמי. אם נתת 6% בלי תנאי מכל דירה שאתה מוכר, איך יישאר לך רווח?".

אז אפשר להרוויח מפינוי־בינוי?

"בהחלט אפשר להרוויח. העבודה קשה כי את מוציאה כספים ואת לא יודעת אם יהיה או לא יהיה פרויקט בסופו של דבר. המרווח פה די גדול. אבל כן, יש תמורה לעבודה ולסיכון שלוקחים. אמנם לא רכשתי קרקע, אבל השקעתי כספים. זה מסוכן, אבל בגלל זה אני יזם".