אין יוצא ואין בא

הרבה לפני שתוכנית 0% מע"מ הכניסה את שוק הנדל"ן הישראלי להאטה, היו לא מעט רחובות ושכונות שאת מספר הדירות שנמכרו בהם מאז תחילת השנה אפשר לספור על אצבעות יד אחת. למעשה, בכמה ערים ישנם רחובות שבהם, על פי רשות המסים, לא נרשמה זה חודשים ארוכים ולו עסקה אחת.

רחוב יוסף פעמוני, שיכון בבלי, תל אביב

רחוב יוסף פעמוני אמנם נמצא בשכונה פופולרית בצפון תל אביב, אבל הביקושים לדירות בו נמוכים ולרוב לוקח חודשים רבים עד שמצליחים למכור בו נכס. למעשה, לא נמכרה בו אפילו דירה אחת כבר יותר משנתיים.

הרחוב אמנם לא יושב על גדות הירקון, אבל יש בו נוף לגינה ציבורית גדולה (מהקומות הגבוהות במיוחד יש גם נוף לירקון ולים), ויש בו בנייני דירות חדשים יחסית עם מעלית ולפעמים גם שומר ובריכה. הבניינים ברחוב שונים באופן ניכר מבנייני הרכבת המאפיינים את חלקו הצפוני והוותיק של שיכון בבלי, שנבנו בשנות השישים.

צילום: אוראל כהן

הרחובות פעמוני והזוהר, שמתחילים שניהם בגבעת עמל ב', הם שניים מהרחובות היקרים יותר בשיכון בבלי. עם זאת, רק ברחוב הזוהר נמכרות דירות בשנים האחרונות. רחוב הזוהר אמנם ארוך יותר ומסתיים בפארק הירקון, אבל גם בפעמוני, שמסתיים במרכז המסחרי, יש בניינים בני שמונה קומות ויותר, עם מאות יחידות דיור ופוטנציאל גדול לפעילות נדל"נית ערה.

אז מדוע כל כך קשה למכור בו דירות? הסיבה המרכזית היא שישה מגדלי מגורים שעומדים לקום בגבעת עמל ב' במסגרת פרויקטים של איש העסקים יצחק תשובה ושל משפחת כוזינהוף. תושביה הוותיקים של גבעת עמל ב' פונו לא מכבר על ידי באי כוחם של יזמי הפרויקטים האלה במהלך כואב ומתוקשר.

"לפני כמה שנים ענבל אור התחילה לקדם את הפינוי והבנייה בגבעת עמל ב', ואנשים החלו לחשוש לקנות דירות בסמוך לאזור בנייה פעיל", אומרת המתווכת הוותיקה תלמה קלארק, סוכנת נדל"ן באנגלו־סכסון תל אביב. "בעבר פעמוני היה רחוב מאוד מבוקש. היום אנשים רוצים למכור ולא מוצאים קונים, מפני שחלק מהרחוב גובל בבנייה החדשה. אנשים שומעים על הבנייה הזו ונסוגים. הם מבינים שזו שכונת מגדלים, ושיעברו כמה שנים טובות עד שכל האבק הזה ישקע".

דני משה, בעלי משרד התיווך צמרות נדל"ן, מנסה למכור כיום דירת 7 חדרים, 174 מ"ר נטו, ב־5.2 מיליון שקל. המחיר נמוך בכ־18% מהמחיר הממוצע למ"ר בשכונה, אך בכל זאת הוא מתקשה למצוא קונה. "יש נכסים ברחוב פעמוני שלקח לי תשעה חודשים למכור", אומר משה. "יש לקוחות שמעדיפים לקנות דירה חדשה בפרויקט של תשובה, אף על פי שהם יודעים שישלמו עליה מחיר דומה אבל יקבלו פחות מטראז'". משה מציין גם כי במקביל, אין הרבה הגירה מהרחוב: "בסך הכל מדובר ברחוב די מבוקש, ויש מספיק משפחות של משפרי דיור שרוצות לגור בבבלי ומעוניינות בדירות יחסית גדולות כמו שיש ברחוב פעמוני".

רחוב קפלנסקי, שכונת תל גנים, גבעתיים

לא רוצים לעזוב אזור מרכזי ושקט

קפלנסקי הוא אחד הרחובות הארוכים בשכונת תל גנים, המשתרעת בין דרום גבעתיים לרמת גן ונחשבת לאחת השכונות היוקרתיות והמבוקשות בשתי הערים. ברחוב קפלנסקי ישנם בנייני דירות וגם בתים צמודי קרקע, ושתולים לכל אורכו עצים שמעטרים את הרחוב בפרחים סגולים ולבנים כמה פעמים בשנה. למעט דירה אחת שנמכרה במרץ השנה, שום נכס ברחוב לא החליף ידיים זה שנה ורבע.

צילום: אוראל כהן

ברחוב קפלנסקי נמצאת גם הווילה של עו"ד אבי אלתר המנוח, המשתרעת על 4 מפלסים בשטח בנוי של כ־1,500 מ"ר, שעומדת למכירה זה שנתיים וחצי ועדיין לא נמצא לה קונה. היא מתומחרת היום, על פי אתר יד2, ב־21 מיליון שקל.

לדברי נועם דרסה,  מרי/מקס 100% בגבעתיים ורמת גן, נכסים נוספים עם תג מחיר כזה, גם אם הם בודדים, הם כמו נטע זר ברחוב קפלנסקי, והם לא מתאימים לפרופיל של רוכשי הדירות הפוטנציאליים באזור. "הנכסים היוקרתיים הללו מתאימים אולי לסביון, הרצליה פיתוח או ארסוף, אבל לא לרחוב קפלנסקי העממי יחסית, ולכן קשה למכור אותם. לקוחות שיש להם 20 מיליון שקל לא מחפשים בתל גנים".

אבל התושבים שכן גרים גרים ברחוב, בדירות הסטנדרטיות ובבתים הדו־משפחתיים שעולים הרבה פחות, לא רוצים לזוז לשום מקום. "אנשים לא רוצים לעזוב את תל גנים. על כל דירה שמוצעת למכירה יש לי רשימת המתנה של 20 לקוחות מעוניינים", אומר שמואל דורון, מבעלי תיווך תל גנים, ודרסה מוסיף: "יש אנשים שגרים בשכונה בשכירות במשך שנים ורק מחכים לקנות פה דירה. זו שכונה מצוינת כי היא קרובה לקניון גבעתיים ולצירי תנועה מרכזיים כמו דרך רבין, אבל עם זאת, שקטה".

הווילה של אבי אלתר ז"ל, ממתינה לקונה כבר שנתיים וחצי צילום: עמית שעל

רחוב גלי תכלת, הרצליה פיתוח

קרבה חסרת תחליף לקו החוף

מה לא נכתב על רחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח - שהוא הרחוב הכי יקר בארץ, עם הנוף המרהיב ביותר לים, שמשתקף מחלונות הווילות המפוארות של בני האלפיון העליון. אולם לא רבים יודעים שברחוב הזה כמעט ולא נמכרים בתים. הבתים המעטים שכבר כן נמכרים, לרוב נמצאים בצד המזרחי ונטול הנוף לים של הרחוב, או בצד הדרומי הקרוב לכיכר דה־שליט הסואנת.

צילום: אוראל כהן

בארבע השנים האחרונות, מאז רכש המיליארדר טדי שגיא ברחוב וילה ב־146 מיליון שקל, רק שלושה נכסים בגלי תכלת החליפו בעלות. ברמות מחירים של כ־20 מיליון דולר לדונם, מהגבוהות במדינה, רק למעטים יש הממון הדרוש לכניסה לרחוב, היושב על המצוק בין חוף השרון לבין חוף סידנא עלי בהרצליה. "כשאתה קונה נכס ברחוב גלי תכלת, אתה קונה נכס לחיים. רק כאשר מגיעה הצעה במחיר שקשה לסרב לו, אתה מוכר", אומר איתן בלומברג, בעלי אנגלו־סכסון בהרצליה פיתוח.

מי שכן קנה וילה ברחוב, יודע גם שנפלה בחלקו זכות שכבר לא תחזור, בשל האיסור שחל כיום לבנות למגורים עד 100 מטר מהים. "אין הרבה בתים שיושבים ככה על מצוק בארץ", מזכיר בלומברג. "כיום יש מגבלה תכנונית קשה בנושא הים ולא יהיו עוד בתים כאלה על קו החוף למעט דירות נופש ומלונות".

רחוב יצחק גרינבוים, שכונת דניה, חיפה

מחיר כפול מדירת 4 חדרים בתל אביב

גרינבוים, אחד הרחובות הארוכים והיפים בשכונת דניה בחיפה, נהנה ברובו מנוף לעין עובדיה ולים. המחירים בשכונת דניה היוקרתית הם בין הגבוהים בחיפה: וילות ברחובות המבוקשים נמכרות גם ב־10 מיליון שקל ויותר - פי עשרה ממחירה הממוצע של דירה במחוז חיפה.

"שכונת דניה פונה לשוק מאוד ספציפי, למעמד סוציו־אקונומי גבוה", אומר המתווך רודי ריצ'י, בעלי סוכנות ריצ'י נכסים בחיפה. "ניתן לספור על יד אחת את מספר הנכסים שנמכרים בשכונה כולה בשנה נתונה. גם תחזוקת הבתים יקרה וגם הביקוש לשכונה יחסית נמוך בהשוואה לשכונות אחרות בחיפה, כי אין הרבה אנשים בעיר עם כוח קנייה כזה".

צילום: גיל נחושתן

מחירו של בית פרטי בשטח של 400 מ"ר בנוי על מגרש של 650 מ"ר הוא כ־5.5 מיליון שקל, פי שניים ממחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בתל אביב, כך שגם בפרספקטיבה כלל־ארצית, מדובר בשכונה יקרה. אבל היופי הוא ש"כמעט מכל מקום בדניה רואים ים", מזכיר ריצ'י, ומוסיף כי "יש מעט נכסים שעומדים למכירה בשכונה".

עם זאת, ריצ'י מסביר כי "יש דור של בייבי בומרס שבנו פה בתים לפני 20–30 שנה, ועכשיו הם עוברים לדירה קטנה ונוחה. אבל גם המעטים שעוזבים, צריכים למכור בתים שעלויות אחזקה שלהם מגיעות ל־50 אלף שקל לשנה".

האדריכל החיפאי דרור גרשון, מנכ"ל ומייסד עמותת מרחב - התנועה לעירוניות בישראל, מציין כי "האוכלוסייה המבוגרת והחזקה עוזבת את השכונות המבוססות בחיפה בעקבות הצעירים שעוברים למרכז הארץ, מה שמשאיר בחיפה אוכלוסייה חלשה".  

הרוכשים הזרים נטשו או עברו לפרויקטים החדשים

שכונת טלביה, ביתם של משכן הנשיא ומעון ראש הממשלה, נחשבת לאחת היוקרתיות ביותר בבירה. בשנים שקדמו למשבר הכלכלי העולמי של 2008 קנו תושבי חוץ נכסים רבים בטלביה, וכיום רק חלקם מאוכלסים. למעשה, בשש השנים שחלפו מאז המשבר הפכה טלביה כמעט לשכונת רפאים. "מאז סתיו 2008 פחתה תנועת הזרים בבירה בעשרות אחוזים", אומר איש שיווק הנדל"ן הוותיק בני לובל, מאנגלו־סכסון בירושלים. "טלביה היא אחת השכונות שספגו את הפגיעה הקשה ביותר".

צילום: עטא עוויסאת

זה גם המצב ברחוב דובנוב היוקרתי, הפונה לשדה פתוח ומתאפיין בבנייה נמוכה. דובנוב הוא אחד הרחובות ה"מבוססים" בירושלים, עם בתים רבים ששוויים מעל 10 מיליון שקל. "בשש בשנים האחרונות הנכסים שם כמעט ולא החליפו ידיים", אומר לובל. "בשנות השבעים זה היה הרחוב הכי יוקרתי בעיר, לפני כל הפרויקטים היוקרתיים בממילא, במגרש ימק"א ובפרויקט וולדורף אסטוריה". משווקי הפרויקטים הללו נלחמים כיום על כל רוכש זר. המעטים שכבר כן רוכשים, מתעניינים בעיקר בדירות החדשות ופחות בטלביה הוותיקה. "אם מגיע תושב חוץ שיש לו 1.5 מיליון דולר ומעלה, נלחמים עליו לפחות שמונה פרויקטים חדשים שמשתוקקים לקונים וכך פוגעים למעשה בשכונות היוקרה הוותיקות כמו טלביה".

סיבה נוספת לנטישה של האזור, לדברי לובל, היא עניין התחזוקה. "בניגוד לווילה, בפרויקט חדש קל יותר לתחזק את הדירה בשלט רחוק כי יש בבניין חברת ניהול ותחזוקה, והרוכש יכול להיות שקט לגבי הנכס".

כשהאוכלוסייה לא מתחלפת, העיר לא מתפתחת

בשנים האחרונות התפרסמו עשרות מחקרים אקדמיים על תרומתו של הגיוון הדמוגרפי (diversity) להתפתחותן הכלכלית של ערים. המחקרים הראו, בין השאר, כי אוכלוסייה מגוונת עוזרת למשוך לעיר עסקים, אנשי מקצוע וחדשנות טכנולוגית. יתרה מכך, כאשר באזור מסוים חיות זו לצד זו שכבות שונות של האוכלוסייה, הפריון של אזורי התעשייה והמסחר רק גדל וחיי התרבות משתבחים.

בשכונות שבהן דירות אינן מחליפות בעלים, הגיוון הדמוגרפי מצטמצם משמעותית. בעיני אדריכל דרור גרשון, מנכ"ל ומייסד עמותת מרחב – התנועה לעירוניות בישראל, הצמצום הזה גובה מחיר כבד מאחר שסביבות עירוניות זקוקות לתחלופת אוכלוסייה. "עיר היא מרחב דינמי, ולכן כאשר האוכלוסייה לא מתחלפת ולא משתנה נוצרת סטגנציה, ואז העיר או השכונה לא מתפתחות. אם האוכלוסייה מזדקנת ובעקבותיה כל השכונה, נוצרות תופעות שליליות כמו התרוקנות של בתי הספר. ערים מצליחות כאשר יש בהן עירוב בין מהגרים, עשירים ועניים. אחרת זו לא עיר, זה פרבר".

חשוב להדגיש כי תהליך של ג'נטריפיקציה, שבמסגרתו אוכלוסיות חזקות נכנסות לאזורים חלשים ודוחקות לגמרי את האוכלוסיות המקומיות, אינו עונה על ההגדרה של אוכלוסייה מגוונת, אף על פי שיש בו חילופי אוכלוסייה.

גרשון החיפאי, שמתגורר בשכירות זה 18 שנה, מסביר שגם תחלופה תדירה של שוכרי דירות לא בהכרח משרתת את טובת העיר. "תל־אביבים רואים בחיפה השקעה טובה, אבל היא לא מספיק טובה עבורם כמקום מגורים. הם קונים דירות בחיפה כי הן עולות שליש מהמחיר במרכז, מחלקים אותן ומשכירים אותן לאוכלוסייה חלשה שאינה משקיעה בסביבה ובתחזוקה. זה מדרדר את השכונה".