כך מארגן שר הבינוי הטבות דיור למצביעיו

מועצת מקרקעי ישראל בראשות שר הבינוי אורי אריאל אישרה אמש את תוכנית מחיר מטרה, לפיה בעשר ערים יימכרו דירות הזולות ב־20% ממחירי השוק באזור.

למרות אזהרת היועץ המשפטי של משרד הבינוי, אלעזר למברגר, כי שיווק הדירות ללא הגרלה מעביר לקבלנים את האחריות לבחירת הזכאים ו"מזמינה שחיתות", החליטה המועצה כי בארבעת החודשים הראשונים יימכרו הדירות ללא הגרלה. לאחר מכן, הזכאות לרכישת הדירה תוענק על פי להגרלה.

בשיחה עם כלכליסט אמר מנכ"ל משרד הבינוי שלמה בן־אליהו, כי "התוכנית תופעל בחודשים הראשונים ללא הגרלה והמשווקים יצטרכו לשווק את הדירות ללא אפליה פסולה. זהו סעיף שמופיע גם בחוזים סטנדרטיים. אם יהיו תלונות על אופן שיווק הדירות, נוכל לחלט ערבויות". בן־אליהו הוסיף כי "בארבעת החודשים הללו אנחנו נבחן את המנגנון ונשכלל אותו. גם בתוכנית 0% מע"מ אין הגרלה ונלמד משתי התוכניות בחודשים הראשונים".

אורי אריאל ויאיר לפיד צילום: נמרוד גליקמן

רצים לספר לחבר'ה הפרסומות ברדיו מקדימות את התוכניות הממשלתיות הקמפיין לתוכנית מחיר מטרה של משרד השיכון והקמפיין להיפטר משקיות ניילון כבר רץ בכלי התקשורת אבל שני החוקים עדיין לא אושרו בכנסת רוני זינגר, תגובה אחת לכתבה המלאה 

לפי התוכנית, בכל שנה יימכרו 12 אלף יחידות דיור במסגרת התוכנית. להערכת בן־אליהו, אלפי דירות ישווקו כבר בחודשים הראשונים".

על פי סיכום בין אריאל לשר האוצר יאיר לפיד, תוכנית מחיר מטרה תיכנס לתוקף רק אחרי שחוק 0% מע"מ ברכישת דירה ראשונה מקבלן יאושר בכנסת. החוק אמור לעלות לקריאה שנייה ושלישית בכנסת בהמשך השבוע, אם כי המאבקים בקואליציה עלולים לדחות זאת. התוכניות של לפיד ואריאל הן המענה העיקרי שמציגה ממשלת נתניהו לנסיקה של מחירי הדיור, שעלו ב־71% מאז ספטמבר 2008.

דירות גדולות יותר

אולם מלבד ההחלטה להכניס את שתי התוכניות לפועל ביחד, נראה כי יש קשר נוסף ביניהן: בשתיהן נערכו שינויים המיטיבים בעיקר עם המגזר הדתי־לאומי, ועם מאפייני המשפחה והמגורים הנהוגים במגזר זה. נראה כי השר אריאל הצליח להגדיל את השפעתו מעבר לתוכנית שמציג משרדו, והשתמש במאחזים של מפלגתו במסלול לאישור החוקים, כדי לכוון את תוכניות הדיור למען הציבור ששלח אותו לכנסת ולממשלה.

תוכנית 0% מע"מ מיועדת למי שאינו מחזיק דירה. על פי הערכות משרד האוצר, זכאים להטבה כ־50 אלף זוגות ובודדים, שיתרחו בשלב ראשון על אלפי דירות בלבד. המחיר המירבי לדירה שכלולה בהטבה משתנה ממקום למקום על פי תמחור השמאי, עד רף של 1.6 מיליון שקל למי ששירת בצבא או בשירות לאומי. רוכשים אלה יזכו בהטבה המרבית - 244 אלף שקל לדירה. בפריפריה המחיר המרבי לקבלת ההטבה צפוי להיות נמוך יותר.

משרדי האוצר והשיכון קבעו מפרט לדירה הזכאית להטבה. שטחה ינוע בין 60 ל־150 מ"ר, והיא תהיה בבניין שבו קיימות לפחות שש יחידות דיור בשתי קומות. הדירה צריכה להיבנות לפי מפרט שנקבע, ויש להגיש עבורה היתר בנייה.

בתחילה, ההטבה היתה אמורה לחול על דירות עד גודל של 140 מ"ר. אולם בדיוני ועדת הכנסת בחודשים האחרונים גדלה הדירה ב־10 מ"ר, כדי להתאימה למשפחות גדולות.

על פי ההגדרות הנוכחיות, ההטבה אינה אמורה לחול על בתים צמודי קרקע, אולם הנושא נמצא בדיון והדבר עשוי להשתנות בשלב מאוחר באמצעות תיקון לחוק. התומכים בהכללת צמודי קרקע בהטבה הם בעיקר הח"כים המייצגים את מגזרי ההתיישבות הכפרית וההתנחלויות, ובהם יו"ר ועדת הכספים ח"כ ניסן סלומינסקי ושר הבינוי אריאל, שניהם ממפלגת הבית היהודי.

מרכיב אחר בהצעה המקורית שונה כדי להקל על הקבלנים - כך שאין צורך בהיתר בנייה עבור הדירה אלא מספיק להגיש בקשה להיתר. כך יוכלו הקבלנים כבר בשלב מוקדם למכור דירות לזכאים ולהגיע ליעדי המכירות שמאפשרים להם לקבל מהבנקים מימון לפרויקטים.

מבצע למשפרי דיור

שטחה של מדינת ישראל מחולק לכ־27 אלף גושים, שכ־9,000 מהם נמצאים במרכזים עירוניים. ל"כלכליסט" נודע כי השמאי הממשלתי שקובע את המחיר למ"ר בשוק החופשי, בדק עסקאות בכ־1,300 גושים בלבד, שבהם יש פעילות בנייה ענפה למגורים — למשל בתל אביב, ירושלים, באר יעקב ובית שמש. השמאי בודק עסקאות בדירות הדומות במאפייניהן לאלו שישווקו בתוכנית מע"מ 0% וקובע לפי נוסחה שנקבעה בחוק את המחיר הממוצע למ"ר בכל גוש. לפי אותו מחיר ייקבע מחירן של הדירות הזכאיות להטבה באזור ומחירי הדירות צפויים להיקבע קרוב מאוד לרף העליון.

התמחור שיקבע השמאי ישמש גם בתוכנית מחיר מטרה, שבמסגרתה הדירות יימכרו בהנחה של 20% לעומת מחיר השוק כפי שקבע אותו השמאי הממשלתי. אלא שבניגוד לתוכנית 0% מע"מ, תוכנית מחיר מטרה מיועדת גם למשפרי דיור - מה שקורץ מאוד בעיקר למשפחות גדולות, ובכללן, כמובן, הציבור הדתי־לאומי.

שר השיכון אריאל הוכיח תחכום פוליטי וציבורי רב יותר מקודמו אריאל אטיאס מש"ס. אטיאס ספג ביקורת צולבת על הקריטריונים שקבע למכרזי מחיר למשתכן (הדומים למחיר מטרה), שם ניתנה העדפה למשפחות מרובות ילדים, כלומר למשפחות למגזר החרדי. הקריטריונים בוטלו מיד עם הקמת קבינט הדיור של לפיד.

מחליפו אריאל עקף את קריטריון מספר הילדים וכשאיפשר למשפרי דיור - מכל פלחי האוכלוסייה - לקנות את הדירות בתוכנית מחיר מטרה לאחר שמכרו את דירתם הקודמת. האפשרות הזאת נותנת מענה למצוקה הגוברת של משפחות מתרחבות מהמגזר החרדי והדתי שמצטופפות בדירות קטנות ולא מצליחות לקנות גדולות יותר.

שינוי אחר בתוכנית נוגע לקבוצות רכישה, הפופולאריות במגזר הדתי־לאומי. על פי הטיוטה הראשונית, קבוצות רכישה לא היו רשאיות להשתתף במכרזי מחיר מטרה. אולם לפי הנוסח החדש, מנהל רשות מקרקעי ישראל יוכל בהתייעצות עם משרד הבינוי, לקבוע התאמות "שיאפשרו השתתפות של עמותות/ קבוצות רכישה".

סיוע לבעלי בדירה

התוצאה היא שמשפחות - מכל המגזרים - שירצו לעבור מדירתן הישנה בפתח תקוה למשל, לדירה גדולה יותר בראש העין, יזכו בהנחה של 20%. אותן משפחות ירכשו את הדירה כשברשותן הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים בעקבות מכירת הדירה הקודמת. זאת, בניגוד למשפחות הזקוקות לתמיכה אמיתית בקניית דירה - משפחות שגרות שנים בשכירות, לא מצליחות לחסוך את ההון ההתחלתי, ואינן רוכשות דירה.

מרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן באוניברסיטת תל אביב טוען במסמך ששלח למשרד הבינוי, כי "תוכנית מחיר מטרה תסייע בעיקר לעשירים, בשעה שיש צורך מיידי בהגדרת דיור בהישג יד לפי מבחני הכנסה כדי לספק מענה ישיר לקהלי יעד ברמות הכנסה נמוכה־בינונית. (בלי מבחני ההכנסה), הנהנים מתוכנית מחיר מטרה יהיו ברובם משקי בית ברמות הכנסה גבוהות".

נייר העמדה טוען שתוכנית מחיר מטרה דורשת הון עצמי של לפחות 300 אלף שקל מהרוכשים, ולכן לא תיצור מלאי דירות זול לחסרי דיור. "מן הראוי שסבסוד הקרקע ישרת את קהלי היעד הזקוקים ביותר לדירה", נכתב במסמך. "החלק הארי של הדירות - ראוי שיוקצה לחסרי דיור ולא למשפרי דיור, ולכן יש לקבוע היקף מינימלי של דירות שיוקצו אך ורק לחסרי דיור". מכיוון שתוכנית מחיר מטרה אינה כוללת מבחני הכנסה, קובעים במרכז, "היא מחמיצה את ההזדמנות להנגיש את הדירות הזולות לבעלי הכנסות בינוניות־נמוכות".

משרד הבינוי: "הטענות מופרכות"

ממשרד הבינוי נמסר בתגובה: "הטענות מופרכות, וזאת בלשון המעטה. לאחר שנים של עליית מחירי דירות לראשונה נוקטת הממשלה צעדים אקטיביים לטובת הקלת מצוקת הדיור של כלל המגזרים. הטענה האוטומטית וחסרת הבסיס וההיגיון, כאילו הצעד מיועד למגזר כזה או אחר, עם כל הכבוד, פשוט מלמדת על אי היכרות עם תנאי התוכנית.

"מתוך רוכשי דירה חדשות משפרי הדיור ורוכשי דירה ראשונה מהווים כשלושה רבעים מהעסקאות, כאשר כ-42% מסך העסקאות הן משפרי הדיור וכ-33% הן של רוכשי דירה ראשונה.

"מי שרוצה להשפיע על שוק הדיור חייב להשפיע גם על שוק יד שנייה, וזו הסיבה שתכנית מחיר מטרה זוכה לתמיכה כמעט מקיר לקיר של כלכלנים, גורמים מקצועיים, בנק ישראל והמועצה הלאומית לכלכלה.

"הטענה כאילו משפרי דיור משתייכים למגזר חרדי או דתי, מוטב היתה שלא נטענת ומעידה על עולם מושגים בעייתי ביותר, וגם זו בלשון המעטה, לפיו רק משפחות דתיות וחרדיות גדלות".