האותיות הקטנות בתוכנית מחיר מטרה

ראש המועצה הלאומית לכלכלה יוג'ין קנדל הציע אתמול, במהלך כנס של משרד הבינוי ובתזמון מצוין עם הבחירות שבפתח, לפתוח את תוכנית מחיר מטרה להצטרפות רטרואקטיבית. מדובר בשלב זה בהצעה ראשונית בלבד, אך הכוונה היא שיזמים שכבר זכו במכרזים על קרקעות בלי קשר לתוכנית מחיר מטרה וטרם החלו בהליכי בנייה יוכלו לפנות למשרד הבינוי ולבקש להכניס את הפרויקט לתוכנית. עוד מוקדם לקבוע אם התוכנית ברת יישום ורצינית או אם מדובר בכלכלת בחירות.

כדי להצטרף רטרואקטיבית - אם הרעיון יבשיל לכדי הצעה מגובשת שתוגש למועצת מקרקעי ישראל ותאושר - יצטרך היזם כפי הנראה להגיש למשרד הבינוי הצעה לשיעור הדירות שייכללו בתוכנית (כלומר יימכרו במחיר הנמוך ב־20% ממחיר השוק) מתוך אלה שייבנו. במשרד ישקלו כל הצעה לגופה, ואם תתקבל - היזם יזכה לפיצוי כספי מהמדינה בתמורה להוזלת הדירות.

אורי אריאל שר הבינוי והשיכון צילום: ענר גרין

דוברי הכנס שנערך אתמול הציגו את התוכנית לפרטי פרטים, וגם כמה שינויים שהוכנסו בה מאז שאושר ניתוקה מתוכנית 0% מע"מ שנפלה עם פיטורי לפיד, וכך חשפו כמה נקודות שחשוב לדעת על תוכנית הדגל הנוכחית של הממשלה להורדת מחירי הדיור.

בלי שדרוגים

אי אפשר יהיה לשנות את המפרט שקבע משרד הבינוי

הרוכשים במסגרת תוכנית מחיר מטרה יוכלו לבחור את מאפייני הדירה מתוך מפרט שנקבע על ידי משרד הבינוי ולא יוכלו לשנות אותו. המהלך נועד למנוע את האפשרות שקבלנים ימכרו רכיבים נוספים לדירה בנפרד וכך להעלות את המחיר הסופי לרוכשים. מדובר במהלך שנחשב דרמטי משום ששוק השדרוגים מגלגל מיליארדי שקלים בשנה — רוכשי הדירות בארץ התרגלו לשנות, לשפר ולהוסיף מרכיבים לדירה בסכום ממוצע מוערך של מאה אלף שקל. המהלך צפוי גם לקצר את זמן הבנייה מאחר שלטענת הקבלנים השינויים שמבקשים הדיירים להכניס בדירות הם מהגורמים המרכזיים לעיכובים במסירתן. השדרוגים הנפוצים בדירות חדשות הם במטבח, בריצוף, בכלים הסניטריים, בברזים, בדלתות, בנקודות החשמל ובמיזוג האוויר.

מתמקדים בפריפריה

מחיר המינימום לקרקע ליח"ד: 60 אלף שקל במקום 80 אלף

בהצעה המקורית של תוכנית מחיר מטרה, היא יועדה ליישום באזורים שבהם המחיר המינימלי עבור קרקע ליחידת דיור היה 80 אלף שקל - מחיר נפוץ באזורי הביקוש - ואילו בסיכום שנחתם השבוע בין משרדי הבינוי והאוצר הוחלט להוריד את המחיר המינימלי ל־60 אלף שקל - כלומר להרחיב את מפת היישובים שיכולים להשתתף בה ולכלול כמה שיותר ערים בפריפריה. לצד הצעה זו צפויה לעלות לאישור הממשלה הצעה לסבסוד עלויות הפיתוח, מה שעשוי להוריד עוד את עלויות הקרקע ואת הוצאות הבנייה, וכך להפוך גם אזורים מרוחקים למשתלמים כלכלית עבור היזמים.

הזכאות לא מספיקה

בשל הביקוש הרב, הרוכשים ייבחרו באמצעות הגרלות

סביר להניח שהיצע הדירות יהיה נמוך מהביקושים בשוק, ועל כן כבר מהמכרז הראשון צפויה הגרלה בין הרוכשים הפוטנציאליים. ההגרלות יתרחשו רק לאחר שהיזם יזכה בקרקע, יגיש תוכניות ויקבל היתרי בנייה, וזאת משום שבמסגרת התוכנית לא תותר מכירת דירות לפני קבלת ההיתרים. הזכאים להשתתף בתוכנית יירשמו לדירה שבה הם חפצים ללא עלות, ובתום ההרשמה לכל הפרויקט - תתבצע הגרלה והיזם יקבל את שמות הרוכשים. השבוע נקבע שמתוך כלל הדירות שיימכרו במסגרת מחיר מטרה 70% מיועדות לרוכשי דירה ראשונה ו־30% למשפרי דיור, ועל כן תינתן עדיפות בהגרלות לרוכשי דירה ראשונה.

בלי מכירה מוקדמת

קבלנים לא יוכלו למכור דירות בתוכנית לפני קבלת היתר

התוכנית לא מאפשרת מכירת דירות לפני הוצאת היתרי בנייה, אבל היזמים כן יוכלו להציע במכירה מוקדמת את הדירות בפרויקט שלא נכללות בה - כלומר לפחות 20% מהדירות. זו נקודה שאינה מקובלת בענף הנדל"ן, משום שהיזמים מורגלים במכירה מוקדמת של כ־50% מהפרויקט, וגם הבנקים דורשים זאת מהם כחלק מתנאי קבלת המימון. לפי משרד הבינוי הבנקים הסכימו למתווה התוכנית מתוך הנחה שלפחות בתקופה הראשונה, שבה ההיצע יהיה נמוך, הדירות ייחטפו.

במחיר השוק.

חוזרים ל־2011

במשרד הבינוי צופים שהמחירים יחזרו ארבע שנים לאחור

ביטול 0% מע"מ הריץ את הקונים לבנקים בשבוע האחרון - עלייה של 20% בבקשות למשכנתאות "מה שקורה בשבועיים האחרונים עלה מעל לציפיות שלנו", כך לטענת גורם בנקאי בכיר, שהסביר כי קידומה של תוכנית "מחיר מטרה" וביטול תוכנית "מע"מ 0" יצרו ביקושים ערים בשוק הנדל"ן תומר ורון, תגובה אחת לכתבה המלאה 

השמאי הממשלתי יחשב את מחיר הדירה לפי המחיר למ"ר באזור שבו מתפרסם המכרז, ויעדכן אותו אחת לכמה חודשים. בשלב זה העדכון האחרון הוא מחודש ספטמבר. במשרד הבינוי טוענים שמאז 2007 עלו המחירים ריאלית בשיעור ממוצע של 60% ועל כן התוכנית צפויה להחזיר אותם לרמה של 2011. בתל השומר למשל דירת 4 חדרים נמכרת היום ב־1.84 מיליון שקל, ותימכר במסגרת התוכנית ב־1.47 מיליון שקל.

ראש העין תחילה

המחיר למ"ר ירחיק את התוכנית מערים מבוקשות

בשלב זה מתוכנן השיווק הראשון במחיר מטרה בראש העין כבר החודש ובהיקף של 3,000 דירות, מתוכן 70% - שהן 2,100 דירות - במחיר מופחת. המכרז הבא אחריו ייצא בעיר מודיעין ל־1,100 דירות, מתוכן 80% - שהן כאלף דירות - במחיר מופחת. בחודש־חודשיים הקרובים צפויים שיווקים של כ־5,000 דירות במסלול מחיר מטרה, כלומר שמתוכן יהיו מקסימום 4,000 דירות במחיר מופחת. בסך הכל מתכננים במשרד הבינוי לשווק 66 אלף יחידות דיור בין השנים 2014–2019 ובקצב ממוצע של 12 אלף דירות בשנה. גורמים במשרד השיכון דיווחו כי ייתכן שמספר זה יגדל. למשרד יש גמישות בנושא והוא רשאי להגביר או להוריד את קצב השיווקים לפי החלטתו. אחת המגבלות לשיווק הוא המחיר למ"ר, שנקבע בישיבת מועצת מקרקעי ישראל על 19 אלף שקל, לאחר שהיה קודם לכן 20 אלף שקל. מחיר זה עשוי למנוע שיווקים בערים כמו תל אביב שבהן ממילא אין למדינה היצע קרקעות, אך גם ערים כמו רמת השרון, רעננה ואפילו באזורים מסוימים בנתניה.

פיקוח חיצוני

מי שייתפס בזיוף זכאות צפוי לקנס של 250 אלף שקל

הפיקוח על כל מתווה מחיר מטרה יוטל על משרד הבינוי, אך יבוצע בפועל על ידי חברה חיצונית שטרם נבחרה. הפיקוח יבחן בין היתר את זכאות הרוכשים, את עמידת הקבלנים במפרט שנקבע, את מחיר המכירה וכן את מכירת הדירה בטרם הוחזקה לתקופה של חמש שנים. כחלק ממנגנון הפיקוח יחזיק משרד הבינוי ערבויות ביצוע של הקבלן. בנוסף, רוכש שירמה בזכאות או ברכישת הדירה צפוי לקנס של עד 250 אלף שקל.

העלות למדינה

אובדן ההכנסות נאמד בכ־1.8 מיליארד שקל בשנה

קשה לאמוד במדויק את עלות התוכנית למדינה והיא תלויה במשתנים כגון היקף השיווקים בכל שנה, גובה ההצעות שיעלו הקבלנים לקרקע והאם האוצר יסבסד עלויות פיתוח באזורי הפריפריה. עם זאת, ההערכות הן שאובדן ההכנסות של המדינה ממכירת קרקע ליחידת דיור ינוע בין 50–250 אלף שקל - ממוצע של 150 אלף שקל לדירה. בהנחה שאכן תעמוד בהיקף שיווקים של 12 אלף דירות לשנה, מדובר באובדן הכנסות שנתי של 1.8 מיליארד שקל. לא מן הנמנע שבמידה שאובדן ההכנסות יהיה גדול מהמצופה יאותתו במשרד האוצר למשרד הבינוי להאט את קצב השיווקים.