"כשיהיה גירעון עמוק, גם מחיר מטרה תבוטל"

"אם המדינה רוצה לעזור לזוגות הצעירים היא צריכה לעשות את זה בעצמה ולא באמצעות הוזלת הקרקע כמו בתוכנית מחיר מטרה. הבעיה של הזוג הצעיר היא לא ה־200 אלף שקל האחרונים אלא ההון העצמי של ה־300 אלף שקל ההתחלתיים ועל זה הוא מחפש את העזרה". כך אומר ל"כלכליסט" מנכ"ל חברת הבנייה הוותיקה אזורים, דרור נגל.

איך מנהלים חברת נדל"ן בימים כאלה של חוסר ודאות מבחינת רגולציה?

"כל דבר אנחנו בוחנים על רקע הסיכונים וההזדמנויות, מסתכלים איפה יצא מכרז, האם יש לנו מלאי והאם נרצה להתמודד על הקרקע ואם כן באיזה מחיר. בראש העין למשל המכרז שיצא במחיר מטרה הוא מגוחך כי כל החיסכון במרכיב הקרקע עבר לפיתוח, אני לא מבין מה הם עשו שם. תיקח את כל מה שהמדינה עשתה שבסוף זה מחיר מטרה, אם ההיקפים עליהם הצהירו ברשות מקרקעי ישראל נכונים, למדינה יהיה אובדן הכנסות אבל אני מבטיח לך שביום שיהיה גירעון עמוק בתקציב המדינה יסגרו את הברז הזה".

שטף של מנכ"לים בשנים ספורות

כשמדברים על גירעון עמוק, באזורים יודעים היטב על מה מדובר, לאחר שהחברה ידעה כמה שנים כלל לא פשוטות. בפברואר 2011 רכש הרשי פרידמן את השליטה (64%) מידי שעיה בוימלגרין תמורת 300 מיליון שקל. בעת רכישת החברה היו לה התחייבויות בהיקף של 3.6 מיליארד שקל, ההון העצמי עמד על 28 מיליון שקל ואת שנת 2010 היא סיימה בהפסד של 236 מיליון שקל. פרידמן החל במהלכים לייצוב החברה אשר כללו הזרמת נכסים וכספים בהיקף של כ־600 מיליון שקל, מכירת נכסים אשר אינם בליבת הפעילות של החברה, גיוס כספים באג"ח ובד בבד בנייה מחודשת של פעילות החברה לשנים הקרובות. נקודת האור באזורים היתה מלאי קרקעות שמספיק לכ־7,000 יח"ד.

הדמיית הפרויקט של אזורים בהרצליה. שכונת מגדלים סגורה עם קאנטרי קלאב לצד משרדים הדמיה: Ando-studio

כיום החברה במצב טוב בהרבה, עם הון עצמי של כ־628 מיליון שקל המאפשר לה לייצר השקעות, להתמודד על מכרזים ולחזור ולהיות גורם משמעותי בענף. את שנת 2013 סיימה החברה עם רווח של כ־20 מיליון שקל והיקף ההתחייבויות ירד לכ־1.6 מיליארד שקל. במונחים של חברת נדל"ן המצב טוב יותר אך עדיין שינוי הצד בתקליט שהופך את החברה מבעלת חוב כבד לחברה רווחית שמייצרת מזומנים כפי שבכירי החברה והמשקיעים מצפים לו, טרם התרחש.

"אנחנו בתהליך של בניית עסק ופריצה קדימה, יש דברים שאפשר לראות כבר עכשיו ויש דברים שנראה בהמשך. ב־2016 זו השנה שהדו"חות הכספיים של אזורים יהפכו את הכיוון ויהיו משמעותית טובים ונוביל את השוק גם במסירת דירות וגם ברווח, וזה מתוך הנחה שלא יהיו פאנצ'רים בשוק כמו משבר סאב־פריים", הוא אומר.

לפני כשבועיים השיקה אזורים את אחד מהפרויקטים הבולטים שלה בשנים האחרונות יחד עם חברת עופר השקעות. הפרויקט, אשר יכלול שכונת מגדלים יוקרתית וסגורה עם קאנטרי קלאב, מרכז מסחרי ובניין משרדים בהרצליה התעכב במשך שנים ארוכות, בין היתר בשל הגבלות של משרד הביטחון עד לאישור שניתן להקמתו. באזורים רואים בפרויקט יותר מכל התחלה של דרך חדשה אשר תורמת ליציאתה מהמומנט השלילי שאפף את החברה, בין היתר בשל יוקרתו של הפרויקט, מיקומו והשותפים החזקים שנתנו בהם אמון וכמובן הרווחיות הגבוהה הצפויה לה על רקע העובדה שמדובר בקרקע שהחברה מחזיקה בה זמן רב (קרקע היסטורית). מי שגזר את סרט השקתו של הפרויקט הוא המנכ"ל נגל, אך בקידומו עסקו שורה ארוכה של מנכ"לים אשר נכנסו ועזבו את החברה לתקופות קצרות מאז שנת 2006, אז רכש אותה בוימלגרין. גם אלה שעקבו בנחישות אחר המתרחש בחברה בתקופה זו יתקשו לדקלם את רשימת המנכ"לים שמונו ואז עזבו אותה או פוטרו, חלקם במהירות שיא לאחר כהונה של כמה חודשים בלבד: מתי דב, אופיר גרינברג, דוד נצר, דוד לב, שמואל סלבין (שכיהן כממלא מקום המנכ"ל לתקופה קצרה) ועמיקם אורן קדמו לנגל, וזאת לאחר תקופת כהונה ארוכה במיוחד של המנכ"ל המיתולוגי – איתן סורוקה אשר שימש בתפקיד זה במשך כ־15 שנה.

נגל משמש בתפקיד כשנתיים ומבין היטב את הצורך ביציבות עבור החברה אך גם באופן אישי, כי אף בכיר לא באמת שמח כשמדביקים לו תווית של אחד שמקפץ בין תפקידים. "מהצד שלי אני לא רואה קופצניות, לא היו לי הרבה מעברים, היו לי הרבה תפקידים, במנורה אני עדיין משמש כיו"ר ועדת ההשקעות, בפניקס הייתי תקופה קצרה כי מי שהביא אותי לשם הוא יהלי שפי (לשעבר מנכ"ל הפניקס, ד"ל) וכשהגעתי הוא התחלף. אם הייתי יודע על החילופים האלה לא הייתי מגיע לשם כי אני מאלה שחושבים שהמנכ"ל צריך לבחור עם מי הוא עובד. לפני כן עבדתי בבנק הפועלים 13 שנה בכמה תפקידים".

הוא מסכים כי על אזורים עברה תקופה פחות יציבה בלשון המעטה. "לפני שהגעתי לאזורים אפשר להבחין בשתי תקופות: לפני בוימלגרין ואחריו. לפניו היתה יציבות בחברה, אבל התקופה של בוימלגרין היתה סוערת והיו לכך הרבה השלכות שליליות. בתקופה הנוכחית, הרשי רחוק מלחפש את הקופצנות, אני מסתכל על הקונצרן שלו, אחד הבכירים שם הוא בחור בן 72 ונמצא איתו תקופה ארוכה יחד עם עוד אנשים ותיקים וזה אומר הכל", הוא מסביר.

בעבר הזכירו את אזורים בנשימה אחת עם חברות כמו שיכון ובינוי ואפריקה ישראל, מתי העניינים השתבשו?

"בתקופת בוימלגרין פתחו חברות כמו אזורים מזרח אירופה (השקעתו של בוימלגרין בחברת אנגל מזרח אירופה, ד"ל) ואזורים ארה"ב. במזרח אירופה הפסידו את המכנסיים כמו לא מעט חברות ושם הכל השתבש, החוב הלך וגדל והנזק שנגרם היה גדול. עם זאת חשוב לזכור שאזורים לא הגיעה להסדר חוב, היא שילמה ומשלמת כל שקל", אומר נגל.

דרור נגל צילום: אוראל כהן

"אני צריך לשלם על בורות מהעבר"

קיבלת את החברה לפני שנתיים, עד כמה הרגשת שצריך לעשות סדר?

מה דעתך על מניית אזורים:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

"לפני כניסתי לתפקיד הייתי כאן דירקטור ובחצי שנה האחרונה הפכתי לדירקטור פעיל, היה לי כאן משרד וראיתי מה קורה. דרך הניהול שלי שונה משל קודמי ואני לא אומר שאני עובד טוב יותר אבל אני אוהב שהדברים ברורים מאוד ולכן היה דרוש הרבה סדר מבחינתי. יש כאלה שאוהבים לעבוד כפי שהחברה התנהלה וייתכן שאם היא היתה פרטית זה היה בסדר לעבוד ככה. אני יכול לומר בוודאות שאם זו היתה חברה אמריקאית היא היתה דורשת לעשות סדר באופן דחוף. גם הרשי ראה מהר מאוד באילו נקודות יש שליטה והיכן אין שליטה. את השינוי ראינו גם בשוק ההון, אני חושב שהם מאוד האמינו בחברה והאמון התחזק ככל שהזמן עבר. בשוק ההון זה מאד שקוף, תראה את מחיר גיוסי ההון לאורך השנים וזו התשובה הכי חזקה. לגבי המניה המדשדשת התשובה ברורה, והיא השקיפות, חברות נדל"ן נסחרות סביב ההון העצמי פלוס מינוס 10%, ואז משקיעים יגידו 'למה שאני אשלם היום את המחיר הזה אם אני יודע שההון העצמי יפחת ועדיף לקנות קצת לפני'. אנחנו סוחבים על הגב הרבה היסטוריה, אני משלם על 'בורות' מהעבר ומשרת חוב הרבה יותר גדול ולכן המשימה לוקחת יותר זמן".

מתי החברה תהיה נקייה מחובות?

"זה תהליך ארוך כי אנחנו כל הזמן משקיעים. אם החברה היתה בתהליך של הקטנת הפעילות יכולנו לסיים עם זה מוקדם יותר אבל אנחנו משקיעים. היו לנו הרבה פרויקטים שהוקפאו והתחלנו להפעיל אותם מחדש, כלומר לבנות רק ב־2013. ב־2012 התקשנו לצאת לפרויקטים חדשים כי צריך לכך הון עצמי וב־2013 אחרי שעשינו כמה מהלכים ובהם גיוסי אג"ח גיוסי הון דרך הנפקת זכויות, הוצאת מגדל, הכנסה של מספר נכסי מקרקעין של בעל הבית עם מזומן, זה אפשר לנו את הגמישות הפיננסית ואת הדחיפה שאפשרה לנו להשקיע במרץ רב ולקדם את אותן הקרקעות. ב־2013 בנינו כ־1,500 יח"ד ובסוף 2014 אנחנו עם קרוב ל־2,000 יח"ד בבנייה. ב־2016 אנחנו צופים מסירת דירות בהיקף של 1.3 מיליארד שקל ואני מאמין ששם פני החברה ישתנו לטובה".

הגעת עם אוריינטציה של שוק הון ומוסדיים ללא ניסיון בנדל"ן, זו הסיבה שהרשי פרידמן הביא אותך?

"אני חושב שקודם כל מנהל צריך להיות מנהל ולא משנה באיזה תחום. היתרון שלי הוא שאני מסתכל על דברים מעט שונה מאלה שהגיעו מתחום ההנדסה. כשהם יסתכלו על תב"ע הם יידעו לפרש אותה יותר טוב ממני אבל זה רק חלק מהתמונה. רק בבתי חולים המנהל צריך להיות רופא, ביתר התחומים אני חושב שאין הגבלה כזו ולא סתם. במערכת הבנקאית למשל כל אחד מגיע מתחום אחר ולכן אני לא רואה בזה בעיה. לגבי הרשי יש בינינו כימיה ואני יכול לספק את מה שהוא רוצה – להרוויח כסף, הוא מאז ומתמיד הרוויח כסף".

כשפרידמן מסתכל היום על החברה הוא מרוצה?

"צריך לשאול אותו, אבל אני חושב שאם היית מגיע לדירקטוריון של החברה ומקשיב לאינטונציה שבה הדברים נאמרים היית שם לב להבדל בשנים האחרונות".

לפני כחצי שנה נמתחה ביקורת על גובה החזר ההוצאות של פרידמן, זה שינה את הרצון שלו להשקעה בישראל?

"חשוב להבין שהרשי הוא לא מאלה שאם יש להם תקציב הוצאות הם יבזבזו כמה שיותר. יש לנו מגרש ביוסטון והרשי קרוב ודואג לעזור, הוא מתגורר במלון די ג'יפה ומשלם עליו כ־39 דולר ללילה ואני יכול להגיד לך שזה רחוק מלהיות המלון הכי טוב ביוסטון. תראה לי מנכ"ל, לא בעלים, שהיה גר במלון הזה. הוא טס בביזנס לא במחלקה ראשונה, מה רציתם שהוא יטוס באקונומי? שוב, אני מכיר הרבה חברות קטנטנות שהמנהלים שלהן טסים בביזנס. כשהוא נוסע לניו יורק לפגישה כי יש לנו את המגרש ביונקרס הוא מתגורר אצל הבת שלו וחוסך את המלון. אני חושב שהעניין של חוסר ההדדיות פוגע בו כי אם לחברה היה חסר כסף בתזרים המזומנים היו באים אליו".

הרשי פרידמן, בעל השליטה בחברת אזורים צילום: עמית שעל

"אני מגיע משוק ההון ולא מתאהב בקרקע"

אתם נמצאים בתהליך מתמשך של מכירת קרקעות שלא נמצאות בליבת הפעילות של החברה, מה עוד על הכוונת?

"מבחינת מימושי קרקעות עשינו כמה עסקאות בשנת 2013 כמו מכירת מלון אוקיאנוס בהרצליה, מכירת קרקעות בהוד השרון, בקיסריה וביוספטל בבת ים. אני מגיע משוק ההון ואני לא מתאהב בקרקע אם עדיף למכור אותה מאשר לבנות, לכן יש לנו עדיין כמה מגרשים שאנחנו מבקשים למכור כמו קרקע לתעסוקה בהר חוצבים בירושלים שאנחנו מטפלים בה וייתכן שנמכור, קרקע בכפר נטר שנמצאת בקידום תכנון יחד עם שיכון ובינוי וגם המשרדים בפרויקט החדש בהרצליה שאנחנו צריכים להחליט מה אנחנו עושים עם זה לאור זאת ששוק המשרדים רועש וגועש. מבחינת מיקוד עסקי, אחד הדברים שאנחנו שמים עליו את הדגש הוא התחדשות עירונית. אנחנו מאוד פעילים בתחום זה וכבר הוצאנו פרויקט ביהוד מונסון, יש לנו את הניסיון שצברנו ובמסגרת הפיתוח העסקי יש לנו אנשים שמתעסקים בזה ובהם סופיה אלדור מי שהובילה עד לאחרונה את תחום ההתחדשות העירונית במשרד הבינוי".

יש חוסר אחידות בין הפרויקטים שלכם, אתם בונים גם דירות עממיות וגם יוקרה.

"נכון, אתה יכול ללכת על דירות לפרולטריון, דירות למעמד הבינוני יותר או נישה של פריים כמו בית לסין לדוגמה. לכל נישה יש יתרונות וחסרונות, יש מצבים שתהנה מהם ויש מצבים שלא תהנה. אם ניקח את הקרקע הזולה שעולה כמה עשרות אלפי שקלים, אפצ'י קטן של השוק והקרקע שווה לאפס ויכול להיות מצב שלא שווה לבנות והפסדת. בצד השני של היוקרה אפשר להפסיד הרבה מאוד כסף כי ביוקרה כשמצב הענף גרוע יש ירידות מחירים, אז אם קנית את הקרקע בשלב מאוחר אתה בבעיה. הרעיון שלנו הוא פיזור, לבנות קצת מכל דבר".

וזה לא מקשה על הניהול ומעמיס על משאבי החברה?

"לא, כשאתה בונה לרוב אוכלוסיית הרוכשים זה דומה, בנישות היוקרה הטיפול הוא נקודתי יותר וגבוה ומטפלים בזה, אם אין את הידע בחברה מוציאים את זה למיקור חוץ, זו לא בעיה זה קל מאוד לפתרון. לדוגמה, יצאנו השנה עם 13 פרויקטים חדשים ורק הפרויקט בהרצליה קיבל את מלוא תשומת הלב כי הרגשנו שזה מה שדרוש כדי למכור את הפרויקט הזה הכי טוב".

יש לדעתך סיכוי שנראה ירידות מחירים בשוק הדיור?

"להערכתי מחירי הדירות לא יירדו. כמובן שהשוק יהיה הרבה יותר הטרוגני, כלומר באזורי ביקוש מסוימים המחירים יעלו, באזורים שבהם ההיצע גדול למחירים יהיה קשה לעלות אבל אני לא אומר שהם יירדו. אני לא רואה איך בכל שרשרת הערך של ענף הבנייה למגורים יש אפשרות לירידת מחירים. אני בהחלט רואה מקום לעליות קלות שיהיו מתוך ביקושים אמיתיים, לא של משקיעים וזרים אלא ביקושים מקומיים של אנשים שרוצים לגור".