המדינה הקפיצה את עלות הפיתוח במכרזי דיור

שרי הממשלה הכריזו בשנה האחרונה כי המדינה מכניסה את היד לכיס במטרה להוריד את מחירי הדירות. אלא שבכמה מכרזי מקרקעין, דווקא במקומות המיועדים לפלח השוק של הזוגות הצעירים, זינקו היטלי הפיתוח בצורה תמוהה וללא הסבר הגיוני.

הדוגמה הטובה ביותר לכך קשורה למכרזי מחיר מטרה, דווקא מפני שמדובר בתוכנית שכל מטרתה להוריד את מחירי הדירות. עד כה שיווקה המדינה אלפי יחידות דיור בראש העין ובמודיעין, ובעוד במודיעין היטלי הפיתוח נותרו כפי שהיו במכרזים שקדמו לתוכנית מחיר מטרה, בראש העין זינקו היטלי הפיתוח עד שהפכו את המכרזים לבלתי כדאיים ליזמים, וההערכות בשוק כי המכרזים צפויים להיכשל.

כך למשל, בעוד עלות היטל הפיתוח לכל יחידת דיור (יח"ד) במכרזים שנסגרו במהלך שנת 2012 עמדה על 101–103 אלף שקל, כיום במכרזי מחיר מטרה עומדת עלות היטלי הפיתוח על כ־217 אלף שקל - יותר מפי שניים. המשמעות במקרה זה היא שההנחה שתוכננה והיתה אמורה לסייע לקבלן לבנות דירה במחיר נמוך כמעט לא קיימת, והמדינה דורשת ממנו מצד אחד לבנות דירה במחיר נמוך ומצד שני מעלה את היטלי הפיתוח.

הבנקים רוצים לראות רווח של 15%–20%

יזם שניגש למכרז במסגרת תוכנית מחיר מטרה מחויב למכור את מרבית הדירות במחיר שנקבע לו מראש, וכל ההוצאות שהמדינה מטילה עליו במסגרת המכרז אמורות להיות משוקללות במחיר זה. הקבלן צריך לעשות את החישוב שלו לגבי העלויות ולהגיש הצעה עבור מחיר הקרקע.

בראש העין קבע השמאי הממשלתי את מחיר הדירה במסגרת תוכנית מחיר מטרה על 9,400 שקל למ"ר. המשמעות במקרה זה היא שדירת 100 מ"ר אמורה להימכר על ידי הקבלן תמורת 940 אלף שקל. בהנחה שעלות הבנייה עומדת על כ־600 אלף שקל והפיתוח עומד על כ־217 אלף שקל, ליזם נותרו כ־123 אלף שקל עבור התשלום לקרקע והן עבור הרווח היזמי. הבנקים דורשים כי לצורך קבלת מימון הקבלנים יגישו דו"ח שמאי שמציג את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, שבו הרווח היזמי נע סביב 15%–20%. במקרה כזה התוצאה היא שהרווח המינימלי עבור היזם אמור להיות כ־140 אלף שקל ליחידת דיור, מה שכאמור אינו מתקיים גם אם היזם יציע מחיר אפס עבור הקרקע.

מה שהוביל לזינוק בעלויות הפיתוח במקרה של ראש העין הם דווקא הסכמי הגג - אותם הסכמים שנחתמו בין משרדי האוצר, הבינוי ורשות מקרקעי ישראל. הסכמי הגג הם כלי שאמור לסייע לזרז ולקדם בניית יחידות דיור, וראשי המשרדים הממשלתיים התחייבו כי הם ישלמו כמעט עבור כל התשתיות המתקדמות: מוסדות חינוך וציבור מסוגים שונים, כבישים, פארקים, מתחמי תעסוקה ואף תשלום של חלק מהיטלי ההשבחה שהרשות מאבדת לאור מכירת הדירות במחיר נמוך.

ראשי הערים קיבלו את הצעות האוצר והבינוי בזרועות פתוחות, ולא בכדי אמר לאחרונה שר הבינוי אורי אריאל כי הם עומדים בתור כדי להיכנס להסכמי הגג. אלה הפכו מהסכמים שמטרתם כיסוי הוצאות מינימלי למתכון בדוק לסחטנות ולהצבת דרישות ותנאים שנוצלו לשדרוג של הערים.

טקס חתימת הסכמי הגג בקרית ביאליק. עלויות הפיתוח זינקו ב־165% צילום: נחום סגל

"כל עוד אלה העלויות, לא אתקרב למכרזים"

בסיכומו של דבר, לאחר חתימת ההסכם, במקום שהאוצר יהיה זה שיישא באותן עלויות פיתוח, כפי שהיה מתבקש וכפי ששרי האוצר והבינוי הבטיחו, מסתמן שמרבית העלויות גולגלו בחזרה אל השוק, ובמקרה זה אל הקבלנים. "כל עוד אלה הן העלויות, אני לא אתקרב למכרזים הללו", אמר ל"כלכליסט" בכיר באחת מחברות היזמות המובילות. "הנתונים כיום מצביעים על כך שחברה שתיגש למכרז כזה תצא עם רווח קטן במקרה הטוב, ותפסיד במקרה הפחות טוב", הוא הסביר.

ל"כלכליסט" נודע כי קיימת מחלוקת חריפה בין משרד הבינוי למשרד האוצר בנושא היטלי הפיתוח. בעוד במשרד הבינוי קיוו כי העלויות ייוותרו נמוכות ויאפשרו למכרזים שיזמו במסגרת מחיר מטרה להצליח, במשרד האוצר לא היו מוכנים לממן את העלויות הנוספות ולמעשה סנדלו אותם.

העלויות אינן מסתיימות בפיתוח סביבתי מקומי, אלא מתווספים אליהן פרויקטים תחבורתיים שהיקפם מוערך במיליארדי שקלים ויצאו לדרך במסגרת תוכנית נתיב לדירה. המהות של תוכנית זו היא לתת פתרון לחסמים תחבורתיים במטרה לאפשר שיווק מוגבר של דירות. כמו כן, האוצר משלם סכום של כ־10,000 שקל להיתר בנייה שיוצע עבור כל יחידת דיור, וזאת כפיצוי על כך שלעיר נוספים תושבים שתשלומי הארנונה שהם ישלמו בעתיד לא יכסו את עלות השירותים שיצרכו.

בין שני המשרדים היו ונותרו לא מעט מאבקי אגו שהקצינו לאחר פירוק הממשלה וביטולה של תוכנית 0% מע"מ, שהיתה יוזמה של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד. משרד הבינוי, שנאבק על יישומה של תוכנית מחיר מטרה, הצליח לקדם את התוכנית בסיוע של ראש הממשלה בנימין נתניהו, אך כאמור אליה וקוץ בה - שכן עלויות הפיתוח זינקו.

מנגד, גורמים בענף מתארים מצב שלפיו באוצר רואים בתוכנית מחיר מטרה מניפולציה שלילית על הקרקעות, והתנגדו לכך שהתוכנית קובעת כמה ימכרו ולמי - הן לאור העלויות הרבות והן לאור הערכה שהתוכנית לא תשיג את מטרתה.

חלק מהקרקעות שיועדו לתוכנית, כמו הקרקע בראש העין, הן קרקעות שעמדו זמן רב ללא התקדמות כלשהי בגלל חסמים. כעת קידום התוכנית חייב את העמסת הוצאות הפיתוח, וזה, מתברר, כבר לא מספיק לקדם את מחיר המטרה.

התפיסה הרווחת כעת באוצר היא כי יש לשווק כמה שיותר דירות - לאו דווקא במסגרת מחיר מטרה, אלא לשוק החופשי. עם זאת, לכל אחת מהתוכניות שכבר קודמו יש תוכנית בניין עיר (תב"ע) שקובעת את התנאים שלה, למשל הקמת מחלפים וקידום תשתיות. ניסיון לשינוי התב"ע יתקע תוכנית כזו או אחרת בוועדות התכנון שנתיים נוספות ולכן אינו פתרון ריאלי.

יש תוכנית מגירה למקרה של כישלון

לצד יחידות הדיור המוזלות נותרות ליזם יחידות דיור שאותן הוא יכול למכור בשוק החופשי. היקף יחידות הדיור האלה צפוי לנוע בין 20% ל־40% מהפרויקט, ולכן במשרד הבינוי לא מתרגשים כרגע מסיטואציה שבה לא יהיו הצעות למכרז כזה או אחר והוא ייכשל בעקבות זאת. במקרה כזה במשרד צפויים לבצע תחשיב מחדש, להוריד את מספר יחידות הדיור המוזלות ולפרסם מכרז נוסף. כישלון נוסף של אותו המכרז יוביל לאותה התוצאה וחוזר חלילה.

הבעיה עם שיטה זו שהיא פעולת בשיטת מצליח - כלומר לעתים המכרזים לא מבוטלים, גם כשברור כי התחשיב אינו עומד במבחן המציאות, וכולם ממתינים חודשים ארוכים עד שהמכרז ייכשל ויצא מחדש במתכונת שונה.

בעיה נוספת עם שיטה זו היא שבסופו של דבר הזוגות הצעירים ויתר רוכשי הדירות מקבלים פחות דירות חדשות מוזלות, והשפעתן של הדירות המוזלות על מחירי הדירות באזור כולו מצטמצמת.

סוגיה זהה לכך יושמה על ידי משרד האוצר בתוכנית דירה להשכיר. בתוכנית זו היה ידוע כי ככל שמתרחקים מהמרכז וערך הקרקע יורד, כך יתקשו לשווק את הקרקעות במתווה שבו היזם נוטל עליו את עלויות הבנייה בתמורה לתשואה.

בחיפה למשל פורסם במהלך 2014 מכרז ל־268 יחידות דיור, מתוכן כ־68 יחידות שהיזם יכל למכור בשוק החופשי והיתר יועמדו להשכרה. אלא שכישלון המכרז גרם לחברת דירה להשכיר להתאים אותו לשוק והיקף יחידות הדיור שיועמדו להשכרה קטן כמעט ב־50% - במכרז החדש שפורסם דובר על 126 יחידות דיור בלבד. התוצאה, מעבר לצמצום היקף יחידות הדיור שיוצעו להשכרה, היא גם עיכוב משמעותי של חודשים רבים בהוצאת יחידות דיור לשוק.

המחירים זינקו גם במכרזים הרגילים

הזינוק בעלויות הפיתוח אינו מתחיל ומסתיים רק במכרז מחיר מטרה. בשנת 2014 זינקו עלויות הפיתוח בעשרות מכרזים, והמאפיין העיקרי של כולם הוא שהם פונים לפלח השוק שמשווע לדירות - זוגות צעירים שמחפשים דירות במחירים של 900 אלף שקל עד כ־1.3 מיליון שקל. לשם המחשה, עליות כאלה נרשמו בחריש, אור עקיבא, טירת כרמל וקריית ביאליק.

במקרה של חריש, למשל, מדובר ברשות ללא הכנסות, שהחלו בקידומה עוד בתקופת כהונתו של אריאל אטיאס כשר השיכון והבינוי, תוך רצון לשכן בה אוכלוסייה חרדית. גורמים שמכירים את הפוליטיקה שליוותה את המכרזים האלה טוענים כי בתחילת הדרך מחירי הפיתוח היו נמוכים מהרגיל, כך שלמעשה המחירים הנוכחיים משקפים את המצב האמיתי. מנגד, בעיר כמו קריית ביאליק אין הסבר הגיוני לזינוק של כ־100 אלף שקל בעלות הפיתוח לכל יחידת דיור.

בניגוד למחיר מטרה, שבה מחיר הדירה נותר קבוע, במקומות שמדובר בשיווק רגיל - שבו היזם רוכש קרקע ומוכר את הדירות במחירי השוק - עלויות הפיתוח מתגלגלות מיידית אל רוכשי הדירות ושוב פוגעות במטרה העיקרית, שהיא הורדת המחירים.

ממשרד הבינוי נמסר: "יש עניין רב במכרזי מחיר מטרה. היזמים רואים מול עיניהם מחיר כולל של קרקע פלוס פיתוח, ואין כל משמעות להורדת או העלאת העלויות. אכן, בשיטת מחיר מטרה כמעט כל התמורה שתתקבל היא עבור עלויות הפיתוח וערך הקרקע צפוי לרדת משמעותית. אך מבחינת המשרד, המדינה הבינה שהיא אינה יכולה להתייחס לקרקע כמקור הכנסה, ויש להוריד את המחירים ככל הניתן לטובת הורדת מחירי הדיור".

ממשרד האוצר נמסר כי המשרד "כפוף להחלטות הממשלה בנוגע לתוכנית מחיר מטרה ופועל ליישומן בהתאם לנדרש".