הפערים שמעבר למחירים

עומק המשבר נבחן עד היום בעיקר באמצעות המדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ואשר מספק אינדיקציה למספר החודשים הנדרש לרכישת דירה. אלא שמחקר חדש של ד"ר דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל־אביב, שבוצע בשיתוף יעקב ורשבסקי מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, חושף כי המשבר עמוק יותר ממה שמשתקף בנתונים שמציגה המדינה: לפי המדידה במחקר, ברבעון האחרון של שנת 2012 נדרשו 147.3 חודשים לרכישת דירה (לעומת 138.5 לפי נתוני הלמ"ס).

ד"ר דני בן-שחר צילום: עמית שעל

במקביל חושף המחקר פערים חברתיים עצומים בין תתי־אוכלוסיות בחברה הישראלית, לפי ניתוח המצב הסוציו־אקונומי של הנסקרים שלא בא לידי ביטוי במדד הלמ"ס.

"מאוד חששתי שהממצאים האלו עלולים לעלות מן המחקר, והופתעתי והתאכזבתי מעוצמתם", אומר ד"ר דני בן־שחר. "אני מוצא שבישראל של 2015 לאנשים ממוצא מזרחי נדרשים יותר חודשי עבודה כדי לרכוש דיור, וזה ממצא קשה. ההפתעה היתה לא עצם קיומם של ההפרשים אלא עומק אי־השוויון".

מודדים מה רוכשים ולא מה נדרש

ד"ר בן־שחר החל לעבוד על המחקר אחרי המחאה של 2011. "ההפגנות בישראל התקיימו במקביל להפגנות חברתיות בעולם, שהתעוררו במקור מדרישה של ההמון לדיור בר־השגה", הוא מספר. "הקולות האלה נשמעו עוד לפני ההפגנות וחשנו בהם. אבל כשניגשים לספרות הכלכלית בנושא הדיור בישראל מגלים שהיא לא מאוד ענפה וחסרים בה כיוונים. למשל, פוליטיקאים מדברים על דיור בר־השגה, אבל הם לא מדברים על התאמה של דירת 8 חדרים למשק בית עם שתי נפשות, או לחלופין דירת 2 חדרים למשפחה של שש נפשות. כשמודדים את היכולת לרכוש דיור בודקים מה אנשים רוכשים ולא מה באמת נדרש".

שיטת הבדיקה של הלמ"ס בוחנת את היכולת לרכישת דירות באמצעות כימות המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. מבלי לפרט את הנוסחאות, אפשר לומר שהחישוב הוא חלוקה של מחיר הדירה הממוצע בשכר של משק בית ממוצע. המספר המתקבל לא מעיד על מספר החודשים האמיתי הנדרש לרכישת דירה, שכן ברור כי איש לא מפנה את כל שכרו לטובת דיור. כדי לקבל אינדיקציה קרובה למציאות יש להגדיל את הסכום הזה פי שלושה (לאור החישוב המקובל בעולם המערבי, שלפיו ההוצאה על דיור מהווה עד שליש מההכנסה של משק בית). התוצאה מספקת אינדיקציה למצב הדיור בהשוואה לעולם ולשינויים שהתרחשו בו לאורך השנים.

אלא שבן־שחר וורשבסקי מצאו כי המדידה המקובלת פוסחת על בחינה אמיתית של צריכת הדיור של משק הבית, ובמילים אחרות - אין התאמה של מספר הנפשות במשפחה לגודל הדירה. המחקר גילה כי יש לא מעט משקי בית שהצרכים שלהם לא תואמים את הדירה שבה הם גרים. למשל משפחה בת שש נפשות שמתגוררת בדירת 3 חדרים, גם אם תצליח לרכוש את הדירה הזו ברור שתהיה קטנה למידותיהם. לעומת זאת, זוג פנסיונרים שמתגורר בווילה בת 8 חדרים מטה גם הוא את המדד של הלמ"ס.

לכן המדד החדש בוחן את ההכנסה של משקי הבית השונים, כמה אנשים מתגוררים בכל דירה, מה מספר הילדים וגיליהם, ואז מנסה להתאים דירה לנתונים הדמוגרפיים. כך למשל, אם משפחה של שני מבוגרים ושני ילדים בני 10 ו־6 צורכת בישראל בממוצע 3.58 חדרים, ניתן להתאים לכל המשפחות עם דמוגרפיה דומה אותו מספר חדרים, ואז לבחון בהתאם לשכרן מה באמת היכולת שלהן לרכוש דיור שיתאים לצורכיהן. המחקר בחן כ־160 אלף משקי בית בשנים 1992–2012 (הלמ"ס טרם סיכמה את נתוני המיקרו לשנים שלאחר 2012 - ד"ל), ומאפשר לבודד משתנים רבים ולבחון את השפעתם על היכולת לרכוש דירה.

תת־צריכה וצריכת־יתר של דיור

התוצאות שהתקבלו הפתיעו, אך לא במגמה שעליה הצביעו אלא בעוצמה שלה ובגודל הפערים. כך למשל, הם הראו כי משפחות רבות מתגוררות בדירה שאינה תואמת את הצרכים הדמוגרפיים האמיתיים שלהן, כך שלמעשה היכולת שלהן לרכוש דירה נמוכה מזו שייחסנו להן עד היום.

המדד החדש יצר שתי קבוצות עיקריות - כאלה שנמצאות בתת־צריכה של דיור (מספר חדרים נמוך בהשוואה למספר הנפשות), וכאלה שנמצאות בצריכת יתר (מספר חדרים גדול ממספר הנפשות). כך למשל, לפי הלמ"ס קיים פער כמעט קבוע של 20 חודשים לטובת משקי הבית שצורכים דיור מעל לצרכים שלהם, בהשוואה לכאלה שצורכים דיור מתחת לצורכיהם האמיתיים. אבל לפי השיטה שהוצגה במחקר, הפער עומד על לא פחות מ־71 חודשים.

את חוסר השוויון ניתן למצוא ברמות הבסיסיות ביותר, למשל יהודים מול ערבים: הממצאים מראים שלאזרח ערבי בישראל יידרשו 27 חודשי עבודה כדי לרכוש דירה מעבר למספר החודשים שיידרשו ליהודי (הערבים שנבדקו הם רק כאלה המתגוררים בערים מעורבות וגדולות כחיפה ויפו, וניתן להשוות אותם ליהודים באותה העיר).

פילוח אחר של נתונים חושף את ההבדלים בין גבר לאשה כמפרנסים עיקריים במשפחה. במשפחות שבהן האשה היא המפרנסת העיקרית נדרשו עשרה חודשים נוספים לרכישת דירה, לעומת משפחות שבהן המפרנס העיקרי הוא גבר. בנוסף ובאופן מצער, הממצאים מספקים אסמכתה לקיומם של פערים על בסיס עדתי. כך למשל, למשפחה שבה המפרנסים הם דור שני למשפחות ממוצא מזרחי יידרשו עשרה חודשים יותר ממשפחה ממוצא אשכנזי לצורך רכישת דירה.

גם כשבוחנים את השפעת הגיל על היכולת לרכישת דירה רואים הבדלים מהותיים בין הגילים, בגלל העומס המוטל על משפחות בשנים מסוימות שבהן הן נדרשות לכלכל גם את ילדיהן. הגיל הטוב ביותר לרכישת דירה הוא 65 ומעלה. בני 65 ומעלה נדרשים לכ־32 חודשים פחות לרכישת דירה מבני 35–44.

גם בחינוך התגלו ממצאים דומים. בעלי השכלה של 16 שנה ומעלה ירכשו דירה בממוצע ב־84 חודשים פחות מאלה ללא כל השכלה; בעלי השכלה של 15–13 שנים (כלומר תואר ראשון) יקצרו את תקופת הרכישה ב־70 חודשים לעומת נטולי השכלה.

בתל אביב הפערים הגדולים ביותר

גם חלוקה של ממצאי המחקר לפי ערים חושפת תמונה מעניינת על אי־השוויון: המחקר מצא כי הפערים הגדולים ביותר בין הרוכשים בצריכת יתר לבין אלה שבצריכה חסרה נמצאים בתל אביב. אלה שצרכו בעודף בתל אביב בסוף 2012 גרו בדירות ששוויין בממוצע 160 אלף דולר יותר משווי הדירה שמתאימה לצורכיהם הדמוגרפיים. אלה שנמצאים בתת־צריכה בעיר גרו בדירות השוות בממוצע 125 אלף דולר פחות מהדירה המתאימה לצורכיהם, מה שמציב את ההפרש בין שתי הקבוצות על כ־300 אלף דולר.

כשמשווים את הנתונים למצב ב־1992 מגלים כי אלה שהיו בצריכת יתר עמדו על כ־40 אלף דולר של עודף, לעומת אלה שהיו בצריכת חסר ועמדו על מינוס של 35 אלף דולר בלבד (החישוב נעשה בדולרים משום שכך חושבו הנתונים בלמ"ס ברוב התקופה שנסקרה במחקר. כל הסכומים הם במונחים ריאליים ולפי שווי של 4 שקלים לדולר).

תל אביב היא הדוגמה הקיצונית ביותר, אך בירושלים המגמה דומה כשהפער גדל במהלך השנים מ־50 אלף דולר ל־80 אלף דולר בצריכת יתר, ובתת־צריכה ממינוס 30 אלף דולר למינוס 60 אלף דולר. בכלל המדגם מצביעים הנתונים על כך שאלה שנמצאו בצריכת יתר עמדו ב־1992 על עודף של 35 אלף דולר ועלו לכ־90 אלף דולר ב־2012, ובצריכת חסר צנחו ממינוס 25 אלף דולר ב־1992 למינוס 65 אלף דולר ב־2012 (הכל לפי שווי דולר של 4 שקלים).

כל הממצאים הללו נועדו לא רק לחשוף את אי־השוויון, אלא גם לסלול דרך לפתרון. כאשר ניתן לבודד את הנתונים שמציבים אותנו בעמדת נחיתות בשוק הדיור, אפשר להציע טיפול יעיל יותר. למשל, המחקר מצא כי המצוקה ביכולת רכישת דיור מתקשרת בעיקר לתכונות הבאות: שנות לימוד מועטות, מגורים בשכירות, גילי 25–44 והשתייכות למגזר הערבי. לפי הנתונים הללו, קובעי המדיניות יכולים להתוות תוכניות שמטרתן למגר את אי־השוויון ומצוקת הדיור בישראל, למשל הסדרה ופיקוח על שוק השכירות או עידוד השכלה במגזר הערבי. השאלה אם יש מי שיבחר ליישם את המסקנות.