משלמים 1.4 מיליון שקל לדירה: כמה הולך ליזם וכמה למדינה
עוד לפני מע"מ, מחיר הקרקע ועלות הבנייה הם המרכיבים העיקריים אבל 1.5% ממחיר הדירה משולמים עבור הוצאות השיווק של הפרויקט. הרווח של היזם 11־13%. דו"ח שמאי של חברת פרשקובסקי לפרויקט של 228 דירות בבאר יעקב חושף ממה מורכב מחיר דירה
חברת פרשקובסקי הציגה אתמול לבורסה דו"ח אפס לפרויקט בבאר יעקב היכול להסביר כיצד דירה בישראל הפכה להיות יקרה כל כך. דו"ח אפס הוא דו"ח אותו מכין שמאי מקרקעין ומפרט את עלויות הפרויקט כדי להציג לבנקים לטובת קבלת ליווי בנקאי. בדרך כל מדובר בדו"ח שלא גלוי לעיני הציבור, אך במקרה זה פורסם לקראת גיוס אג"ח של החברה.
קראו עוד בכלכליסט:
- למה כחלון מתכוון כשהוא מדבר על פירוק רמ"י
- המירוץ לדירה: היקף המשכנתאות זינק ב-25% בחודש מרץ - ל-5.6 מיליארד שקל
- פחות מ-20 דירות נבנו על כל אלף תושבים
הדו"ח אמנם מתייחס לפרויקט נקודתי אך יכול לשמש כמקרה דוגמה קלאסי משום שמדובר ביישוב שנחשב ממוצע ברמות המחירים שלו. מחיר ממוצע של דירה בפרויקט הוא כ־1.4 מיליון שקל, לפני מע"מ. מלבד עלויות הקרקע, הגבוהות באופן יחסי בשל מיקומו של הישוב, יתר המרכיבים נותרים כמעט זהים ברחבי הארץ.
רוב העלות תלויה במדינה
עלות הפרויקט נחלקת לרכיבים ההכרחיים להקמתו בצורה ישירה ולמרכיבי מיסוי שעוברים למדינה. המיסים שמגיעים למדינה, מעלות הקרקע למשל, הם המקור העיקרי שידרש לתשומת ליבה של הממשלה הבאה בעת גיבוש הפיתרון למשבר הדיור.
עלות הקרקע לכלל הפרויקט עומדת על כ־100 מיליון שקל, 438 אלף שקל לכל יחידת דיור וכ־%31 ממחיר אותו משלם הלקוח על הדירה הממוצעת. במקרה זה, מדובר בבעלי קרקע פרטיים אך גם במידה והקרקע הייתה נרכשת במסגרת מכרזים של רשות מקרקעי ישראל סביר להניח שהמחיר היה דומה.
עוד נמצאות במחיר הדירה הוצאות כלליות המגיעות למדינה כגון מס רכישה עבור הקרקע, אגרות בנייה והיטלי פיתוח המגיעים למעל מאה אלף שקל לדירה.
בנייה בתל אביב צילום: דוד הכהן
לצד אלה נמצאת גם עלות הבנייה, המתומחרת ב־128 מיליון שקל לכלל הפרויקט - כ־560 אלף שקל בממוצע לדירה. עלות הבנייה אמנם חשבת לבלתי ניתנת לשינוי, אך גם במקרה זה באפשרות המדינה להוזיל את העלויות באמצעים שונים כגון הבאת עובדים זרים לענף והצבת סטנדרט נמוך יותר לבניה מבלי לפגוע בבטיחות.
הצרכן משלם על הכל
משום שהיזמים הם עסק כלכלי, כל גזרה חדשה שמוטלת עליהם מצד המדינה או הבנקים מתגלגלת באופן ישיר על מחיר הדירה. לכן, בחישוב לדירה יוצא כי מחיר הדירה מורכב מלא מעט פרטים מעבר לעלות הקרקע שלא כולם הכרחיים. למשל, כל אחד מרוכשי הדירות משתתף בעלות שיווק ופרסום הפרויקט החדש בכ־21 אלף שקל מכיסו.
עוד פריטים המקפיצים את העלות הם הוצאות המימון, המורכבות בעיקר מריביות ועולות לכל דירה כ־40 אלף שקל וכן דרישה של הבנקים להעמיד סכום עבור הוצאות בלתי צפויות שעולה לכל דירה 28 אלף שקל.
בנוסף, היזם משלם הוצאות משפטיות ועמלות שונות אותם גובים הבנקים כמו עמלת ליווי הפרויקט ועמלת הקצאת אשראי.
דווקא הרווח של היזם, שעומד במקרה זה על כ־13% (רווח גולמי) לפרויקט כולו כ־38 מיליון שקל, נחשב לנמוך יחסית. הרווח היזמי המקובל בענף (לפחות בשלב שבו הוא מוצג לבנקים) עומד בדרך כלל על 15%־20% מעלות הפרויקט.
הפרויקט המדובר כולל 228 יחידות דיור בארבעה בניינים בשכונה צעירה בישוב - שני בניינים בני 12 קומות ושני מגדלים בני 17 ו־20 קומות. תמהיל הדירות סטנדרטי וכולל דירות 4־5 חדרים וכן פנטהאוזים בני 6 חדרים. שטח מרבית הדירות נע סביב 100 מ"ר מלבד הדירות החריגות שבהם שטח הדירה מגיע ל־140 מ"ר ואף ל־167 מ"ר.
