"על כל שלוש דירות שאנחנו מוכרים, אנחנו קונים רק דירה אחת"

"שנים שעמידר יושבת על קופת מזומנים של מאות מיליוני שקלים. אבל עד שהגענו, התפיסה של ההנהלה היתה איך לעשות שימוש רק בכספי משרד השיכון. מדובר ב־730 שקל בשנה לדירה המיועדים לתחזוקה, אבל המציאות היא שיש דירות עמידר שאינן ראויות כיום למגורי אדם. אם יש כסף בקופה, מדוע לא מייעדים אותו לתחזוקה?". כך אומר יו"ר עמידר יצחק לקס, שישתתף בוועידת הנדל"ן והתשתיות של "כלכליסט" ביום רביעי.

התחזוקה הלקויה של חלק מדירות עמידר הובילה, לדבריו, את החברה להקצות סכום נוסף, כ־80 מיליון שקל על פני שלוש שנים, לטובת תחזוקת הדירות הציבוריות. "הייתי בסיור בירוחם עם ראש העיר לא מזמן, ואמרתי לו 'קח אותי לסיור לא סטרילי, למקומות שבהם המצב קטסטרופלי'. הלכנו וראינו קבלנים של עמידר עובדים שם. יש כיום יותר מ־100 קבלנים שמבצעים שיפוצים, בחלקם שיפוצי עומק שכוללים החלפת מטבחים או אמבטיות".

לתוכנית הוועידה ולהרשמה - לחצו כאן 

התחדשות עירונית בלי תוספת לזכאים

לקס, ד"ר לכלכלה ועו"ד במקצועו, נכנס לתפקידו ביולי 2014 לאחר שלוש שנים שבהן כיהן כדירקטור חיצוני בחברת החשמל, ונדמה כי הוא להוט להצעיד את החברה ליעדי החזון העסקי החדש שאותו גיבש באחרונה. החזון החדש כולל פרויקטי פינוי־בינוי בהיקף של כ־6,000 יחידות דיור, מאות דירות שייבנו במסגרת פרויקטי תמ"א שיובלו בפריפריה (בית שאן, טבריה וקריית שמונה), ומהלך לרכישת דירות להגדלת מלאי הדיור הציבורי לאחר שנים של קיפאון - גם באזורי ביקוש.

עו"ד ד"ר יצחק לקס צילום: נמרוד גליקמן

"כשמנתחים את המצב, מגלים שיש לעמידר פוטנציאל עצום לא רק בתחום הדיור הציבורי אלא גם בפתרון משבר הדיור בכללותו. אלא שעד לבואנו, איש לא איתר את הפוטנציאל הזה. יש לנו קרקע ויש לנו דיירים וזה משאב שאפשר להשתמש בו: רוב הדירות של עמידר כיום הן בפריפריה, והמטרה שלי היא להכניס את עמידר למקומות שיזמים לא נכנסים אליהם כי אין בהם כדאיות כלכלית. איך נעשה את זה? המודל הוא סבסוד צולב של הפרויקטים הללו עם פרויקטים רווחיים באזורי ביקוש".

כיצד אמורה לפעול תוכנית ההתחדשות העירונית של החברה?

"יש לנו פרויקטי התחדשות עירונית ברעננה ובחולון, ברמת גן ובהוד השרון - הפרויקטים הללו יניבו רווחים כי הדירות החדשות יימכרו בשוק הפרטי, אבל עמידר היא לא יזם רגיל שלוקח את הכסף והולך הביתה. ניקח את הרווחים לפרויקטים בפריפריה שבהם אנחנו לא מורווחים, וכך גם ניצור בדרך פרויקטים של שיקום שכונות".

ההסכם הקואליציוני שחתמה כולנו עם הליכוד בשבוע שעבר כולל הסכמה על הגדלת ההיצע בדיור הציבורי בכ־700 דירות בשנה. גם בש"ס טוענים שדרשו והשיגו את התוספת הזו לדיור הציבורי. אלא שהתוכנית החדשה והשאפתנית של עמידר לא כוללת בשלב זה תוספת של יחידת דיור אחת לזכאי הדיור הציבורי.

"נכון, אני לא מגדיל את המלאי בפרויקטים האלה", מודה לקס, "אבל צריך להבין שלא נכון לאכלס בדירות החדשות הללו דיירי דיור ציבורי, זה רק ייצור שכונות 'סלאמס'. לא נכון שיהיו יותר מ־10% דיירי דיור ציבורי בתוך פרויקט מגורים. הדרך הנכונה היא ליצור תמהיל, זה יעצים גם את הדיירים. הדירות החדשות בפרויקטי ההתחדשות העירונית יימכרו לסטודנטים, זוגות צעירים, רוכשי דירה ראשונה - הן לא יימכרו למשקיעים ואנחנו נוודא את זה".

פרט לכך שמלאי הדירות לא יגדל, מסמך של משרד הבינוי קבע כי דיירי הדיור הציבורי שיעברו לדירות גדולות יותר בפרויקטי ההתחדשות העירונית ישלמו יותר מסי ועד בית וארנונה, מה שעשוי להחמיר את מצבם הכלכלי.

"הפתרון לכך יהיה בהתחייבות של היזמים להקים קרן שמתוכה ישולם ההפרש בין העלויות הנוכחיות של הזכאים לבין מה שיידרשו לשלם בעתיד".

לקס מתקשה להסתיר את מורת רוחו מהאופן שבו התנהלה עמידר תחת ההנהלה הקודמת. גם הנתונים היבשים בתחום הדיור הציבורי אינם מחמיאים לפעילות החברה: כיום מחזיקה עמידר בכ־43 אלף דירות עבור זכאי דיור ציבורי, ורשימת הממתינים עומדת על יותר מ־2,500 בתי אב, שחלקם ממתינים יותר מ־18 שנה. פרט לרשימת הממתינים לדירות, יש עוד כ־140 אלף בתי אב בישראל, שבשל הקשחת הקריטריונים לאורך השנים לא הצליחו לקבל זכאות לדיור ציבורי ומקבלים סיוע בשכר דירה. "האנשים האלה יכולים היו בהחלט להיות זכאים לדיור ציבורי, זה רק עניין של הגדרות שהשתנו", מודה לקס. "הבעיה שלנו היא בהגדלת מלאי הדירות. כיום על כל שלוש דירות שאנחנו מוכרים אנחנו קונים דירה אחת בלבד".

מחברה משכנת לחברה יזמית

הצגת החזון החדש נעשית בעיתוי שאמור לסמל התחלה חדשה עבור החברה הממשלתית הוותיקה: לפני כחודש נבחר לתפקיד המנכ"ל אביגדור קפלן, לשעבר משנה למנכ"ל קבוצת כלל, ומינויו - אף שטרם אושר על ידי השרים בשל חילופי הממשלות — מהווה עבור רבים סמל ליעד השאפתני החדש שהוצב לעמידר. היעד הזה יאלץ את עמידר לנער מעליה את תדמיתה הישנה כחברה משכנת, ולהפוך לחברה יזמית שתעסוק בהתחדשות עירונית ובנייה.

גם לקס מבין כי הדרך שבה פסעו ממשלות ישראל בעשרות השנים האחרונות יצרה עבורו נקודת התחלה קשה. חוק הדיור הציבורי נחקק על ידי השר והח"כ לשעבר מטעם מרצ, רן כהן, ב־1998. החוק הזה אפשר לראשונה לדיירי הדיור הציבורי לרכוש את הדירה שהם גרים בה בתנאים נוחים, וכן קבע לראשונה יצירת קרן שבה ירוכזו ההכנסות ממכירת הדירות לטובת הגדלת מלאי הדירות. אלא שבמשך 15 שנה הקפיאה הממשלה את מימושו, ובפועל רק במחצית 2014 החל החוק להיות מיושם.

הנתונים מוכיחים שהמדינה לא רוצה דיור ציבורי: לאורך השנים הוקפא החוק, וכ־2.7 מיליארד שקל "נבלעו" בתקציב המדינה ולא נותבו להגדלת מלאי הדירות.

"התחושה שלי היא שהפעילות שלנו כיום בהחלט מבוצעת עם רוח גבית מהמדינה. היום יש תפיסה ששמה דגש על הנושא, ובקרן שהוקמה מאז החל יישומו של החוק הצטברו כ־630 מיליון שקל", הוא אומר. "אנחנו בתהליך של רכישת כ־100 דירות כיום, והמטרה היא להגדיל משמעותית את המלאי בכ־1,000 יחידות דיור כבר במהלך 2015 ו־2016. צריך למצוא כל פתרון יצירתי כדי לפתור את מצוקת הזכאים. לא יעלה על הדעת שאין פתרון לאלפי הממתינים". הרוח הגבית שלקס מתייחס אליה מקבלת ביטוי במכרז שהוציא משרד הבינוי לאחרונה. במסגרת המכרז הוחלט לראשונה להפקיע מידי עמידר את הבלעדיות על הגדלת מלאי הדירות לדיור הציבורי, ולאפשר לחברות מהשוק הפרטי להשתתף בתהליך במטרה להכפיל את יעדי רכישת הדירות.

לקס מבהיר כי המהלך של משרד הבינוי חיובי מבחינתו, וכי בעמידר גם עמלים על ארגון מחדש של המלאי הקיים. "אנחנו מגבשים תוכנית שנקראת 'עמידר 2025'. במהלך העבודה עליה גיליתי נתון מדהים: ב־42% מדירות עמידר מתגורר כיום אדם אחד. זאת בעוד ב־25% מהדירות מתגוררים שני אנשים - כלומר בשני שלישים מהדירות מתגוררים בין דייר אחד לשניים בלבד, וחלק מהדירות הללו הן בנות 4–5 חדרים. כשהנתון הזה הוצג בפניי, השאלה שעלתה אצלי היתה 'איך ייתכן מצב שבו אדם מתגורר בדירת 5 חדרים, כשיש אם חד־הורית שממתינה כבר שנים ברשימת המתנה? הרעיון שלנו הוא לרתום את הרשויות המקומיות לעניין: אנחנו נגיד לראש עיר, 'אם אתה רוצה לקדם פרויקט פינוי־בינוי בשכונה של עמידר שנראית היום רע, תן לנו קרקע ציבורית ונבנה בה בית גיל זהב לאוכלוסייה הזו. אני מדבר על דיור מוגן ברמה גבוהה, עם איש תחזוקה ודירות מאובזרות ושוער בכניסה - וכך נפנה דירות של עמידר וגם נשנה פנים של שכונות". לקס אמנם מסרב לנקוב בשמות בשלב זה, אך לטענתו כבר ישנם שלושה ראשי ערים שהביעו עניין ומצויים במגעים בשלבים שונים להנעת תהליך.

בינתיים תיאלץ החברה להתמודד עם הביקורת הרבה שמופנית כלפיה. "התדמית של עמידר חשובה מאוד בכל מה שקשור לאמון ביכולות שלה לעשות דברים", מבהיר לקס. "עד היום היתה תפיסה שעמידר עוסקת רק בדיור הציבורי ותו לא, ולכן בואו לא נצפה ממנה. אבל התפיסה הזו צריכה להשתנות. אני רוצה להגיע למקומות שאליהם לא מגיעים היזמים - לירוחם, לפריפריה הרחוקה - ולהשקיע גם במטרות חברתיות".

"לא מוכן לקבל שחיתות"

אלא שלא מדובר רק בתדמית: בשנה האחרונה נחשפו ממצאים קשים מאוד על התנהלות החברה - דירות נופש של חברי ועד העובדים בחברה, ששופצו מתקציב החברה על חשבון זכאי הדיור הציבורי. "לא אהיה מוכן לקבל מעשי שחיתות, והם מטופלים בכל חומרת הדין", פוסק לקס. "במקרה של דירות הוועד, התקבלה החלטה להעביר את זה לבודק חיצוני. העברנו את דו"ח הבדיקה לרשות החברות ולמבקר המדינה וכעת זה בטיפולם. דבר לא יישאר פה מתחת לפני השטח".

במבט קדימה, לקס מדבר על הדירקטוריון החדש בסיפוק רב: "יש פה נבחרת מהתחום העסקי והציבורי, ולראשונה מונה בחברה סמנכ"ל פיתוח עסקי. החברה היום עוברת שינוי לא רק בכוח האדם שמנהל אותה. עמידר החזיקה בשנות השבעים יותר מ־200 אלף יחידות והיום יש לנו כ־43 אלף. אני שואל את עצמי ומתחבט בשאלה, איך מאפשרים לזכאי הדיור הציבורי לצאת מהמעגל? עדיין אין לי תשובה חד־משמעית".

ד"ר יצחק לקס, יו"ר עמידר, ייקח חלק בוועידת הנדל"ן והתשתיות של "כלכליסט" שתתקיים בתל אביב ב־6 במאי.